案例

张某与某开发商于2015年5月18日签订一份《商品房买卖合同》，付款方式为一次性付款。合同还约定开发商应当在2017年12月31日前，将符合用水、用电、用气等具备商品房正常使用基本条件的商品房交付给买受人使用；除合同约定的特殊情况外，如开发商未按照合同约定期限将该商品房交付买受人使用，按照合同约定需承担逾期交房的违约责任。合同签订后，张某依约支付了全部购房款。

2015年12月14日，该开发商与市燃气公司签订一份《燃气管道预埋合同》，约定由燃气公司按开发商提供的工程图纸安装燃气管道；同时合同中明确燃气公司已告知开发商，因该地块目前并未包含在市燃气专项规划修编建设范围之内，故天然气管道建设暂未延伸至该区域，还不具备供气的条件。开发商应提前向用户告知上述情况，并在相关协议中注明，如在无法供气期间，有用户提出要求供气的，由开发商自行负责解决。

2017年8月底该项目通过竣工验收，同年9月1日开发商向张某发出房屋已经具备交付条件的《入伙通知书》，通知张某前来办理房屋交付手续，但并未告知张某该住宅无法通天然气的情况。张某误以为涉案房屋已经具备了商品房正常使用基本条件（即可以通天然气）便于2017年9月16日缴纳物业维修基金并在被告提供的房屋验收表、业主入住资料、钥匙签收表上签字。后张某在装修房屋时才发现交付的房屋根本无法通天然气，为此张某曾多次与房开公司交涉沟通均无果。

张某想知道，如果开发商交付的房屋并不符合合同约定条件，是否算逾期交房？如果不能，张某是否能向开发商主张自己无法使用天然气产生相应损失？

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开发商交付不符合合同约定条件的房屋是否算是逾期交房？

解析：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

因此， 经房地产主管部门验收合格是商品房交付的前提条件。

结合本案来说，案涉房屋于约定的交付日期前通过竣工并验收合格，已具备房屋交付的基本条件。

同时，开发商于2017年9月向张某发出入伙通知，张某也按照开发商的要求缴纳物业维修基金并实地验收房屋、领取业主入住资料和房屋钥匙，并对房屋进行了装修后入住至今。可见张某接收房屋的时间点也发生在合同约定的最后交房日期之前。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第八条第一款之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”

此处的“转移占有”即占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有，占有人转移占有，自受让人取得事实上物的管领力时完成。

本案中张某领取房屋钥匙，装修入住之时就已构成对案涉房屋事实上的占有。因此张某对房屋的占有可视为房屋的交付使用， 开发商也应当是2017年9月16日就完成房屋交付义务，并不存在逾期交付的行为，也无需向张某承担逾期交房的违约责任。

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张某可否向开发商主张因无法使用天然气导致的损失赔偿？

解析：

虽然根据上述分析， 张某无法向开发商主张逾期交房的违约责任，但是因开发商交付的房屋不符合合同约定，张某 仍然有权从合同履行角度向开发商主张违约责任。

张某与开发商是在自愿的基础上签订的商品房预售合同，合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。

根据涉案《商品房买卖合同》的约定，开发商应当将符合用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件的商品房在规定日期前交付原告使用。

涉案房屋虽然已经按期交付，张某也已实际占有使用，但涉案房屋至今未能通天然气，可见开发商未能履行房屋应当通气这一合同义务，属于未全面履行合同义务的行为，存在履约上的瑕疵。

依据《民法典》第五百七十七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

张某有权向开发商主张赔偿相应的经济损失，具体损失数额的确定方法可根据合同履行情况、预期利益等因素，酌情确定。

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律 师 建 议

根据上述分析中引用的《《商品房买卖司法解释》第八条第一款，转移占有是房屋交付过程中极其重要的步骤，房屋转移占有后就视为房屋完成交付，对购房人后续一系列权利的主张都有重大影响。

因此购房人要特别重视交付前的房屋验收这一步骤，确保所购房屋不存在质量问题且与合同约定条件相符，若发现房屋存在问题应及时向开发商反映并拒绝收房。

但是仍需购房人注意的是，根据《商品房买卖司法解释》第八条第二款之规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

可见购房人拒收房屋必须是出于正当理由，常见的正当理由还包括《商品房买卖司法解释》第九条和第十条规定的“房屋主体结构质量不合格”以及“房屋质量问题严重影响正常居住使用”。

所以这就需要购房人在验收房屋时最好能够聘请专业机构人士协助予以判断并确定，对于房屋所存在的质量问题，到底是属于不符合合同约定不具备交付条件，还是仅属于一般性质量瑕疵，通过保修责任维权，需视个案具体情况而定。

”

以上，就是本期「 5分钟读法律 」 专栏关于“开发商交付不符合合同约定房屋”话题的全部内容。

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