而这次的“城中村改造”，更接近复活版的“万村计划”。翻译一下就是国家鼓励企业下场做二房东，对过去“脏乱差”的城中村进行统一运营管理，并且纳入政府保障房体系。

换一句话说，就是国家要下场“稳”（调）租金了。

怎么个稳法？以深圳为例，未来保障性租赁住房是市场价的6-9折。

这就很耐人寻味了：

假设南山某*芒村一个40-50㎡房间的租金为2000元/月，可供2-3个职工做宿舍用。那经过某**集团统租改造后打造为新市民的单身公寓，参考现在周边长租公寓市场价（约4000元还只有30㎡），改造后的租金按照6折出租也只有2400元/㎡（确实也是微利了）。这时候周边的房东一看，保租房都要2400了！那我对外租2500应该不过分吧，一波操作下来租金上涨25%。而租客如果想去找更便宜的房源就只能去更远的地方，因为中心区便宜的城中村大多被统租改造了。当然政府还是很人性化地给那些提供基础设施的居民提供了公租房（但数量有限）。于是乎，在政府定价下租金“稳”定了。

以上为个人主观猜测，如有雷同纯属巧合。

如果站在企业角度来看，对城中村进行改造出租并不是一件很好的生意。因为城中村房屋质量良莠不齐，既要进行结构加固，还得对内外部进行翻新升级，改造成本可能比拆了重盖还高。但做这件事儿对经济发展也还是有好处的，比如：1、可以维持原有的房地产产业链的产业规模不会大幅缩减，如建造业、水泥、建材等；2、加强城市空间治理，便于治安、维稳等工作，也避免小产权房交易等灰色地带；3、对原有的非正规的城市空间进行“收编”，杜绝出现拉美式的平民窟，还可以有效监督村集体股份公司的集体资产。

最重要的是，当政府对租赁市场形成一定话语权（垄断）后，就可以稳步推进租金上涨了。

说到这里，想要搬出一个“天涯大神”的帖子，或许很多人都看过。其中70%的内容都是在论述房价将要上涨的预测，其实他套用的就是最常见的“土地财政”的逻辑：

大家常说的“土地财政”，是指地方政府将土地作为最大的融资工具，通过卖地和房地产有关税收中获取资金，用以发展产业和支持城市建设。这个过程中，政府“借助”房价的上涨推动了地方土地价格上涨。总结来说就是，裁判作为最大的运动员直接下场，本着先富带动后富的精神，带动大家共同富裕。

▲网传“天涯大神”的内容之一，后台回复“KK”获取完整内容

确实不得不说，房地产发展帮助大部分城市完成了最开始的“原始积累”。但也因如此，整个经济都与房地产行业深度绑定，导致这些北上广深的“核心资产”不能下跌。可是，从资产收益角度来看，目前一线城市的价格确实是偏高的。

如果不能把资产价格打下来，那只剩一种办法——把收益打上去。所以，裁判员再一次下场指导运动。

不过上面“天涯大神”的分析框架里缺少了人口这个变量。自2022年开始，出现过一阵“保房价”还是“保人口”的大辩论。高房价对大多数人的消费确实形成“挤出”效应，所以未来保障房政策一定是偏向于生育家庭，或者变相鼓励生育。这样才能在涨租金的同时鼓励人口增长。这一过程应该会是缓慢和渐进的。

最终租金上涨和房价下行会在某一个时空交汇。那时才可以说，高房价这个问题终于得到解决。

所以，仅仅上周一条政策还是远远不够，需要有更多的金融工具和政策抓手进行配合。其实在2022年，A股市场已成功发行了三支保障房公募Reits基金，打通了租赁住房上市变现的最后一关。

而在资本市场，投资人希望且只希望看到的就是——资产收益稳步上涨。

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