来源：雪球App，作者： 死磕新城一千天，（https://xueqiu.com/7071985026/170732756）

最近问ABS的人挺多的，这里开个贴大概讲讲房企的ABS。

一.什么是ABS?

ABS全称Asset Backed Securitization，翻译过来就是资产支持证券，主要是指把房企应收账款或者其他有稳定现金流预期的资产打包后向投资者发行债券的一种融资工具。

本质上还是债券，只不过底层资产根据类型不同，可以把ABS划分成不同的种类。

和ABS齐名的还有一个叫做ABN，全称 Asset Backed Medium-term Notes，翻译过来就是资产支持票据，和ABS差不多都是一个东西，只不过名字里有Medium-term，说明ABN的期限比ABS要短。

ABS的存量规模要比ABN大很多，咱们这里主要说ABS。

二.房企为什么要发行ABS？

ABS作为债券，最大的财务功能还是融资，次要的财务功能是出表。在目前传统融资渠道受限的情况下，ABS不失为一个好的融资手段。

三.房企ABS有哪些分类？

根据底层资产的不同，房企ABS主要有5类：购房尾款ABS，供应链ABS，物业费ABS，CMBS，类REITs

1.购房尾款ABS:底层资产是对购房人的应收账款债权。一般在分期付款购房的过程中，从支付首付到完成贷款审批大约有3到6个月的账期，为了快速回笼资金，房企可以把购房尾款证券化，这就是购房尾款ABS。

目前购房尾款ABS的存量总额在1250亿左右，期限大多在1年到3年之间，占比超过70%。

2.供应链ABS:底层资产是上游供应商对房企的应收账款，本质上一种反向的保理产品。供应链ABS并不能增加房企的负债总额，但是可以优化房企应付账款的账期，延长期限，改善房企短期的现金流压力。

大多数供应链ABS的期限都比较短，目前供应链ABS的存量总额在1600亿左右，期限1年以内的超过90%。

3.物业费ABS:底层资产是未来的物业管理费收入。

期限较长，一般在3-5年左右，由于未来的物业管理费收入不会体现在当前的报表内，所以物业费ABS是唯一底层资产不在资产负债表内的ABS产品。

4.CMBS(商业地产抵押贷款支持证券）：底层资产是商业地产的抵押贷款，包括但不限于商场，综合体，酒店等，以商业地产未来的收入作为还本付息的保障。本质上是一种债权类投资工具。

CMBS期限很长，一般在10年左右，最大发行规模可以达到标的资产评估公允价值的50%到70%左右。

5.类REITs（房地产投资信托基金）：通过发行股票募集资金，利用募集来的资金进行对商业地产的投资，按照股权进行利益分配。本质上一种股权类投资工具。国内目前的REITs在很多方面和国外的REITs并不相同，通过签订回购协议等，更多的成为一种融资手段。

和CMBS相比，不同的地方主要有：

A.性质不同：CMBS是债权，是股权。

B.收益来源不同：CMBS的收益来源是租金收益，类REITs的收益来源是股权分红和资产增值。

C.融资规模不同：CMBS的发行规模不超过评估公允价值的50%-70%，类REITs的发行规模可以达到评估公允价值的100%。

D.财务处理不同：CMBS不涉及出表的判断，而类REITs需要考虑出表、

E.税务处理不同：CMBS不涉及底层资产的所有权转移，税务处理简单。类REITs涉及底层资产的所有权转移，税务处理复杂。

四.ABS的财务处理：

各家房企的执行稍有不同，梳理如下：

1.发行尾款ABS:

借记：现金/银行存款

贷记：长期应付款（建发股份，大悦城）

应付债券（招商蛇口，中南建设，首开股份等）

其他流动负债（新城控股，华发股份等）

长期/短期几款（金科股份，荣盛发展）

2.发行CMBS和物业费ABS:

借记：现金/银行存款

贷记：应付债券（首开股份，新城控股，华夏幸福，广宇发展等）

长期借款（保利地产，金科股份等）

长期应付款（中南建设，建发股份等）

其他非流动负债（华发股份，金地集团等）

3.发行供应链ABS:

主要是在“应付账款”科目下的二级科目调整。

4.发行类REITs（没有出表）:

借记：现金/银行存款

贷记：长期借款/其他非流动负债

发行类REITS(出表）：

终止确认投资性房地产，同时确认资产处置损益。

这里的出表不出表的主要判断依据是有没有签署底层资产的回购协议。

五.笔者对ABS的看法：

ABS作为一个融资手段，是房企快速回笼资金，加快资金周转速度的利器，目前为止房企地产行业累计发行规模接近1.5万亿。

对于房企来说，发行尾款ABS，物业费ABS和CMBS，不存在出表的判断，但是财务处理非常灵活。虽然实际上提升了债务规模，但是可以通过计入“长期应付款”“其他非流动负债”来躲避部分监管。

发行供应链ABS，实质上提高了债务规模，财务处理主要是在“应付账款”科目下的二级科目调整，通过调整应付款项来美化财务指标，却不用担心会增加房企报表有息负债的规模。

目前的房企中，万科，碧桂园，在供应链ABS发行这一块做的非常好，明显领先于其他房企，都是近千亿的融资规模。

而新城这方面确实是个弱点，虽然近期也申请了武侯吾悦的ABS，但是总的来说，体量太小，融资功能还未突显。

希望新城以后可以加强对这方面的尝试，综合融资能力再上层楼。

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