在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。本期，乐居楼盘测评师走进复地壹号湾，为您带来项目的全面测评。  

绿地新里天澜由绿地集团打造，自带商业配套，大运河畔低密智能健康住宅。复地壹号湾位于滨海新区于家堡板块，毗邻滨海高铁站，由复地地产打造，集住宅、公园、商业和办公于一体的高铁复合盘。

  下面跟随小编一起来看看吧。

1、地段位置：开发区于家堡 滨海核心区

复地壹号湾项目位于天津市滨海新区开发区于家堡板块。于家堡属于滨海新区核心中心商务区内，中心商务区是滨海新区七大功能区之一。中心商务区作为中国（天津）自由贸易试验区三大片区之一，其功能定位是中国（天津）自由贸易试验区核心区、中国金融创新运营示范区核心区、滨海新区核心区。

中心商务区城市布局围绕海河下游的南北两岸展开，规划面积46平方公里，依托海河，形成“一河两岸六区”功能布局，包括：于家堡金融区、响螺湾商务区、天碱及解放路商业区、大沽宜居生活区、新港地区、蓝鲸岛及大沽炮台区。

目前滨海新区政府等政府多部门相继已迁入商务区内，区域核心价值日益凸显。

于家堡金融区规划面积3.86平方公里，122个地块，建筑面积950万平方米，起步区规划面积1平方公里，35个地块，建筑面积300万平方米。于家堡位于滨海新区的中心，东西南三面临海河，与响螺湾隔海河相望。此前，于响两大功能区规划以金融、商务为主的片区。

天津十四五规划中提出“一带十区”激活中心商务区的理念，其中于家堡板块将打造包括海河景观文化带、于家堡核心轴带区、于家堡国际生活社区等。

相应的，于家堡响螺湾地区相继多次进行板块内单元规划调整，适当压缩办公用地比例、增加居住用地比例，通过人口导入，利用天然的海河景观优势，在整个滨海核心区南部打造一个新的居住聚集区。

2、产品特色：毗邻高铁 多项城市配套

复地壹号湾项目位于于家堡高铁滨海站东侧，由3个公园地块和两期住宅地块组成。住宅共分两期进行开发，总用地约3.5万㎡，建面约23万㎡。两个住宅地块临街规划有商业，地块北侧各有一栋写字楼。

项目设计可通过地下空间直达滨海站轨道交通枢纽，集住宅、办公、商业、公园于一体，并实现一座由1高铁+3地铁组成的TOD住宅项目。

项目已开售的一期地块总用地面积18578.7㎡，总建面130854.5㎡，地上建筑面积为92893.5㎡，住宅建面为69178.5㎡。地块规划为6栋26-31层到顶的高层，两梯四户，总户数654户，建筑密度为60%，容积率5。社区设计为人车分流，地上无车位。

3、户型分析：主推三室 南北通透超大采光

建面约120平米三室两厅两卫：

户型整体方正，南北通透。南向三开间朝阳，超大采光面。独立入户玄关，客厅餐厅厨房一体化设计，南北通透，且位于户型一侧，整体动静分区。客厅外接观景阳台，并预留独立上下水，可放置洗衣机，兼顾家务功能。

南向有包括主卧在内两间卧室朝阳，采光充足舒适，适合北方居住习惯。卧室套房设计，带独立卫生间。两个卫生间均为明卫设计，事宜通风，客卫靠近客厅，便于使用。

4、交通出行：毗邻高铁 立体交通网络

轨道交通：

复地壹号湾近邻高铁滨海站，设计由地下空间可直达滨海站交通枢纽。高铁滨海站已于2015年9月20日正式通车。每天有多个车次往返天津市区和北京，实现15分钟到达天津市区，45分钟到达北京南站。

项目周边有轨道B1、Z4正在建设中，两条线路均穿过于家堡在滨海站交汇。滨海新区轨道交通B1线一期工程海河以南段(于家堡站-盐田停车场)是天津市滨海新区城区南北方向骨干线，该线由北至南串联了于家堡高铁站、于家堡金融区、中部新城等重要地区及综合交通枢纽。

滨海新区Z4线一期工程海河以南段(海河-中部新城)起于中部新城停车场，沿规划次干路-东盐路-过海河-融仁路布设，线路全长约9公里。

公共交通：

距项目约200米可达公交老弯道站，有108路、 117路、 124路、 513路、 822路、 939 路多条公交路线，可以去往市区和滨海老城区、金街、开发区、生态城、临港等滨海新区的主要区域。

自驾：

项目周边坐拥四横三纵交通网：四横为，由南向北分别为天津大道、新港二号路、新港四号路、泰达大街。

天津大道可通达天津市区与滨海新区，沿途经过市区柳林、津南海教园、塘沽湾等地。

三纵，由西向东分别是河北路、中央大道以及海滨高速。河北路通过海门大桥连接滨海老城区和响螺湾片区。中央大道是从汉沽方向通过海河隧道与响螺湾连接直至大港。而海滨高速是连接唐山到大港的一条主干线，真正实现京津冀一体化的无缝连接。

5、周边配套：全方位配套 生活设施完善

教育：

距离项目约2公里范围内，有紫云小学、第一中心小学、朝阳小学、紫云中学等学校。此外，项目向南约1公里左右，有规划中学用地及小学用地，拟为引入重点中学及重点小学。2021年8月27日，天津经开区管委会携手和平区人民政府联合共建泰达岳阳道小学签约仪式在于家堡举行。泰达岳阳道小学拟选址于金昌道以南，融仁路以东，规划有轨道Z4线经过。

目前中心商务区天碱片区已确定引入华东师范大学附属（天津）中旭学校，为九年一贯制民办非营利学校，拟设立小学部72个班，初中部36个班，可容纳约4000余名学生。该校西校区靠近滨海万达广场，已作为一期先行启动建设，拟建成小学，共计48个班，可容纳约2000余名学生。

华东师范大学第二附属学校，这个学校作为上海直属于国家教育部的全国重点中学，代表着上海教育的最高水准。华东师范大学第二附属学校在上海排名第一，与上海中学，北京师范，人大附中并称中国四强。

医疗：

项目5公里范围内可达泰达国际心血管病医院、天津市第五中心医院、泰达医院，满足业主就医所需。

泰达国际心血管病医院是公有制非营利性三级甲等专科医院。并在2009年6月通过国际医院标准(JCI )评审，从而跻身美国本土以外世界百强医院行列。医院设有病床500张、手术室16间、术后监护室(ICU)80床、有空气净化装置的导管室5间、心脏重症监护室(CCU)40床。其心脏大血管外科、心血管内科和护理通过国家临床重点专科建设评估，心血管医疗水平在全国名列前茅。

天津市第五中心医院，是一所集医疗、教学、科研、预防保健、康复为一体的大型三级甲等综合医院，纳入北京大学附属医院管理体系，是北京大学、天津医科大学、天津中医药大学教学医院。

公园配套：

项目北侧为近1.8万方的配套公园，特邀世界知名景观设计公司新加坡JTL Studio景观设计公司专门设计。

规划有下沉式商业、立体式公园，以及老年休闲广场、阳光草坪、地标雕塑、全龄儿童活动广场、艺术区等。并借入垂直元素，把公园融入家。

在项目住宅用地以南是市政公园用地，西侧为城市活力广场和月季园，项目在800米范围内还拥有紫云公园、彩带公园、滨河公园、蓝鲸生态岛等诸多公园用地。

复地壹号湾项目紧邻海河，与海河直线距离仅约300米，海河湾景一览无余。

其他配套：

距项目约2公里可达滨海万达广场，滨海万达广场坐落于天津滨海新区洞庭路与上海道交口紫云公园西侧，广场共207个品牌。包含滨海DOLBY影院"万达影城"、西西弗书店、星巴克、麦当劳、小米之家等国内外知名品牌。

6、价格分析：约2.3W/平 性价比占优

复地壹号湾项目一期在售，户型为建面约86平米两室、120平米三室以及138平米四室，均价约23000元/平米，目前一期即将清盘。

目前该片区仅有复地壹号湾在售，以及项目旁的待售的金融街滨海融御项目，板块内新盘供应较少。整个中心商务区板块新盘以天碱片区以及响螺湾片区较为集中。天碱片区目前聚集了万科滨海大都会、旭辉滨海江来、中梁石榴滨海湾，主推小高层、高层及超高层，其中包含万科滨海大都会的平层产品，整体均价在22000元/平米以上。

响螺湾地区仅有合景誉峰、合景领峰在售，产品主推低密，均价在20000元/平米左右。另外，今年第一轮土地集中供应中万科购得的响螺湾地块已公布案名为“万科滨江都会”且已经开启排卡，产品包含洋房、小高及高层。

价格潜力：

目前中心商务区的品牌二手房房源主要来自于天碱、响螺湾片区。响螺湾地区次新房集中为八方观园、亚泰津澜、碧桂园天誉、天玺等，入住时间在两年左右，二手房挂牌价格在13000-15000元/平米。天碱片区二手房集中来自岳阳里、万海华府、中国塘等社区，二手房均价在18000-27000元/平米。

作为滨海新区中心商务区重要板块之一的于家堡地区，近年来宅地供应较少。自2020年至今，于家堡及响螺湾地区先后有多个单元控规进行调整，促进产城融合的思路非常明确。于家堡地区目前仅复地壹号湾在售以及金融街滨海融御未开盘，新盘供应紧俏。

复地壹号湾项目为板块用地规划调整后首发住宅项目，引起市场密切关注并去化速度很快。未来板块在包括交通、商业等配套的逐步呈现后，将激发整体价值的进一步提升。

7、项目亮点：

一、滨海核心发展区

项目地处滨海新区开发区中心商务区，行政中心以及滨海主城核心区。

二、TOD综合住宅项目 高铁直达

通过地下空间可直达高铁滨海站交通枢纽，为高铁及多条轨道交通交汇，集住宅、商业、办公、公园于一体的综合住宅项目，无缝优享京津冀1小时生活圈。

三、全方位生活配套 公园环绕

项目临近滨海万达广场、滨海文化中心等文化休闲地标，毗邻海河景观带。项目南北两侧有多个公园环绕，环境优美。

四、品牌地产 品质护航

项目由世界500强企业复星国际旗下复地集团开发，采用复地自持的高地物业进行后期维护管理，拥有一级物业资质。