黄彩玉：我今天发言的主要问题是关于房地产交易发证，我认为房屋所有权证与土地使用权证应当两证合一，应当由一个部门负责房产管理的工作，发放统一的房地产权证。    一、随着我国加入WTO，外商投资速度加快，有越来越多的外商来投资，我们要给外资营造良好的投资环境，两证发放也是创造条件，外商投资加大以后，外商就要有房子住，在中国买房子，繁琐的买房手续会引起反感，减少对投资的兴趣。如果两证发放需要二年或更多的时间，外国人是受不了的，他是要讲赚钱，他可能会转身就走。    二、房地产本身的发展也需要两证合一。加入WTO以后，房地产业得到更多的融资渠道和土地，境外房地产投资商的进入，有利于提高江苏的房地产的档次和质量，促使房地产业快速发展，而两证分开办理将成为瓶颈，阻碍房地产业的发展。   三、房地产市场的火爆离不开激活二级市场，鼓励公民买第二套房，稳定消费情绪，避免不必要的过份的波动，两证合一符合群众的要求。买房就想拥有这套房子，两证合一心就定了，分开就觉得不安心，减少了兴趣。    四、房子总是建筑在土地上的，一套房子总是与一块土地相对应的，不可分割的，为什么要人为的分开呢？一个房屋所有权证已蕴含了土地使用权证。北京、上海、安徽、重庆已统一房地权属登记，作为经济发达的江苏省应尽快实行两证合一。全国的两证合一的发放也有共性的地方。我们应关注共性的地方，对特殊性的地方做特殊处理。为何要强调自己的特殊性而不两证合一发放呢。    五、两证合一可以简化房地产的转让程序，提高工作效率，方便群众保管，节约时间，减少纠纷。不然要跑两个地方，一个证跑一个地方就行了。一个人节省半天，江苏省有多少人都节约半天，那是多少时间。    六、为了方便百姓办证，常出现两个部门同时到某小区现场办理两证，但这不是天天有、月月有。这是“两证合一”的苗头。    七、有利于反腐倡廉。两证分开容易滋生腐败，两证分开，办证时间长，老百姓急于办好就到处找关系。    八、南京市已新出台《南京市城镇房屋权属登记条例》（2002年1月1日执行）规定一个月办好产权证。

2.顾大松：    一、两证合一问题要以我国物权立法的大趋势为背景。物权法的立法正在紧锣密鼓的进行，已经出台了几部专家稿。几部稿子中均有一个重要的规则，那就是不动产物权统一登记，也就是说，按照这些方案，我们今天所讨论的土地与房产登记将统一到一个部门。梁慧星教授的立法草案建议稿在第一章总则部分第二十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的县级人民法院统一管辖。关于不动产登记机关的组成、登记官员的资格，以及登记程序等，由不动产登记法规定。”王利明教授的专家稿没有明确由哪一个部门统一管辖不动产登记，只是在其物权法专家稿第十六条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机关统一管辖。有关登记机关的组成和登记程序，由法律、法规另行规定。”也有建议统一登记管理机关为土地部门，如社科院的孙宪忠教授就在不同的场合这样讲过。应该说，呼吁尽快出台物权法已成为法学界的共识，同时，立法机关已有动作，如梁慧星研究员在《中国物权草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》序言部分就指出，1998年3月，立法机关委托江平、王家福、王保树、梁慧星、王利明等九人成立民法起草工作小组，并确定由梁慧星牵头起草物权法草案。因此，涉及到物权登记的立法最好还是参考物权立法趋势中的相关认识，因为物权法的出台是一个大趋势，不然，我们今天的地方性立法规定由这个部门对土地证与房产证统一发放，过一阵全国人大的法律又规定包括土地证、房产证在内的不动产又由另外一个部门统一登记，这样我们就必须修改地方性法规，就会造成混乱。    为什么不动产要统一登记呢？是不是一般认为从方便群众角度来考虑的呢？我想这只是一个原因，而且只是一个次要原因。不动产统一登记规则更多的是为了体现物权公示原则和适应市场经济的发展，因为要求作为公民或法人的财产的不动产能够进入市场流通起来，是大势所趋。     二，两证合一的立法要符合职权法定原则。行政机关的职权不是来自个人，也不是来自部门，而是来自人民代表大会制定的、反映人民公意的法律，这就是我们所说的行政法的基本原则：行政机关职权法定原则。    法律有没有规定土地管理职权可以向另外一个部门转移呢？目前大家公认的两证合一的法律依据是城市房地产管理法第六十二条的规定，但我认为，这一条规定中，实施两证合一的前提是“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”。我们目前讨论的二次审议稿中提出：“市、县人民政府应当报经省人民政府确定，由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作”，希望以此来解决城市房地产管理法第六十二条规定的前提条件。但是这并没有从法律上解决两证合一的前提问题。地方立法能不能这么规定，也就是说，地方人大常委会是否有权要求省人民政府这么做？我认为，地方人大常委会是没有这个权力的。根据地方组织法的规定，地方人民政府对其职能部门的权力可以根据精干、效能原则增加、减少或者合并，最终批准权是在国务院，而只需向本级人大常委会备案。因此，地方性法规不能规定本级政府对其职能部门的合并，如果规定，既违反职权法定原则，也违反了地方组织法。

    3．曲福田：我是南京农业大学的老师，今天参加听证会，感到非常荣幸，体会到江苏立法的民主，也体会到省人大新世纪工作方式的转变，感到欣慰。我就对两证合一的问题谈点看法，供人大立法参考。人大提出两证合一的问题供大家讨论，是个很好的决定。这不仅关系到广大人民群众尤其是城市居民的切身利益，也关系到将来的政府职能的改革。这一问题的提出原因是很多的，比如可以方便群众，可以提高房地产市场管理的效率等。世界上许多国家在房地产管理上都是两证合一的。两证合一反映了我国房地产管理以及相关立法发展的长期目标。就目前而讲，时机还不太成熟。理由如下：    一、两证的性质不同，房屋所有权是私有的，完全归个人所有，而土地的所有权是归国有的，个人只能取得土地的使用权。从财产的性质看也不同，前者可以不受限制的交易，后者关系到国际民生，它的占有、使用、交换需要政府的严格控制。这就是我们通常讲的，用的不管，管的不用。这就决定了发放主体是不一样的。前者是部门，后者是政府，如果两证合一，会产生谁是发证的主体的问题。如果发证主体是部门，那本应由政府承担的土地监管的功能就会削弱，轻则造成国有资产流失，重则会影响经济秩序和社会经济安全；如果发证主体是政府，一旦产生房地产纠纷，行政诉讼和行政复议的对象必然是政府，政府就会陷入一个无限的法律责任。所以，两证合一在现有产权、产籍制度条件下，会产生混乱，也会产生行政混乱。国外房地产发放统一证件的前提都是土地所有权与房屋的所有权一致的，也就是都是私有的，都是由政府或者法院来进行登记的。我觉得产权的属性不同是两证分发的基础。    二、应全面理解两证合一和群众利益的关系。两证合一，从只办一个证来讲确实方便了群众，体现了广大群众的利益，这一个出发点我也是赞同的，应该肯定。但两证合一涉及到群众利益有多个方面，如果两证合一，地随房走，一旦房屋灭失，土地上的财产权益同时消失，可能会造成国有土地资产的流失，造成社会财产分配不公。所以，在现有的体制下，两证合一只能顾及到群众的一个部分利益，只能解决群众办证难的问题，但可能会忽视到人民群众的更大的利益，况且办证难的问题都得到解决了，苏州一天就可以拿到证了。如果办证效率低，可以通过其他途径解决，人大完全可以通过监督两证发放，以保证群众的根本利益。    三、如果以上问题都可以忽略，两证合一不可回避的一个问题是立法成本和执法成本的问题。任何制度创新，任何制度的立法，都是有成本的。一个制度、一个法律要不要制定，如何制定，除了其它因素外，立法成本有时是重要的关键问题，就是立法成本、执法成本不能太高。两证合一这个动议，可能与中央十几个法律、法规、规章不一致，如果要修改这么多的法律文件，立法成本太高。如果不修改，在这么多两证分开的法律体制下，两证合一可能会面临一个很高的执法成本，会导致行政部门混乱后，行政效率降低，作为房、地两部门，他们都不希望揽对方发证的事情。土地和房产部门都投入了大量的人力、物力和财力，建立了一些系统，证也发了，如果两证合一，必然要再搞一套系统，再发一次证，造成更多的浪费，群众还要交很多的钱。两证合一，相对于它的好处来讲，成本较高。因此，政府的草案没有涉及该内容，我建议省人大对这个问题不作规定较为稳妥。    最后一个观点是尽管目前不宜两证合一，但不排斥在理论上和立法上对两证合一进行广泛的讨论。随着加入WTO和物权法立法程序的加快、政府职能的转变，两证合一是个大趋势。如果就像现在有的同志提出来的，两证一定要合一，提高效率，作一些立法上前瞻性规定的话，我觉得也是可以的。比较起来的话，我觉得还是房随地走比较好，因为土地是永久的，房屋是暂时的，是皮和毛的关系。不仅发达国家，就是我国的台湾、香港地区都是如此，就是一个证，房是土地的建筑物、附属物。

    4.沈明磊：我作为从事房地产案件的审判工作和民事法律的研究者，努力从一个客观的角度谈一下对两证合一的看法。两证分离会产生许多问题，我亲手经历了一个案例，案件虽好处理，但难以得到法律效果和社会效果的统一。我谈一下我的二手房交易中办不到土地证的问题。论点：我是支持两证合一的。有这么四个理由：一，代表了广大群众的利益。二，有利于推动房地产交易市场的发展。这两个理由不用多说了。我着重谈下面两个理由。    第三个理由，符合房地产权属登记的本质属性。我们把房地产登记叫做具体行政行为，但相对于其他行政审批、行政管理来说，这种登记本质上是服务行政，是行政机关对房地产权属关系与状态的认可和证明，它并不创设权利义务关系，是否享有对房地产的权利取决于当事人之间的民事与实体的法律关系。也就是说，登记是行政确认，而不是行政确权。登记的本质属性是物权公告的必备要件，是物权获得确认和保证的依据，它的社会价值就体现在社会公信，能够起到善意保护和风险警示的作用，也就是说应当把房地产登记作为保护房地产登记人权利的一个法律措施来看，而不应当简单地看作为行政管理权和财产处置权。当前要求房地产登记应当公示，可以去查询，这也说明这个道理。那么这样理解，两证合一使当事人取得房屋的时间与取得土地的时间在生效上达到了一致，对于保护房地产权益完整，维护交易完整，规范交易秩序，是有利而无害的。    第四个理由，也是最重要的理由，即不违反房地产管理法的规定。一方面房地产管理法第六十条是指导性条款，第六十二条是授权性条款，那么我们省人大做出联合办公这样的规定，是对这些法律条款的补充，属于立法法第六十四条所说的为了执行法律的规定，根据本地实际的具体情况作具体规定的事项，也就是说符合立法法的规定；另一方面，统一管理、统一发证，代表了我国房地产改革的方向，越来越多的省市实行两证合一，充分说明了这是大势所趋。刚才顾老师提到国家正在制定物权法，物权法建立不动产统一登记制度，统一登记机构，统一登记效力，统一登记程序，统一权属证书，最重要的还有一点就是统一法律依据，这个已得到了社会的认可。因此，地方性法规作出两证合一的规定，符合法律的规定和改革的方向。我想提个具体建议，应当建立以土地权利登记为核心和基础的房地产登记制度。首先，地是主导性的，房屋是从属性的，房屋价值是有限的，而土地的价值是永恒的，房屋的价值是贬值的，而土地的价值会增值的。其次，从法理的角度看，房地产是不动产，其核心是土地。土地的登记可以履盖全部不动产的登记。只有把握住土地登记，才能把握住不动产登记的中心。第三，从管理的角度看，我们国家的基本国策是珍惜和合理的使用每一寸土地。不管是房地产开发还是土地交易，都必须符合土地用途管制的要求。第四，从司法角度看，我们审理房地产案件的一个原则是坚持土地使用权决定地上其它权利的原则。那么建立以土地为核心的房地产交易登记制度，必然有利于通过司法来保护房地产权利人的合法权益，确保国家对土地市场的有效管理。

5．李恒：    一、根据我国房地产法和国务院有关条例的规定，在城市中，无定着物的纯土地使用权是不可以进入流通的，因此土地使用权只能依附其地上定着物的所有权进入流通。同时，根据房地产法的规定，城市不允许土地使用权人和房屋所有权人分离，房屋所有权和土地使用权必须同时交易。因此，交易后，当事人取得房屋所有权亦即取得了土地使用权。     二、根据法律的规定，我国的国有土地使用权是不允许闲置的，国家出让或划拨土地使用权与使用人，其目的在于土地的开发和利用，土地开发和利用的结果之一就是建设房屋，而建设房屋亦即实现了使用土地的权利。因此，一旦使用人建设房屋实现了对房屋的所有权，其土地使用权的内容已被房屋所有权的内容所涵盖。所以，此时的房屋所有权与土地所使用权从法律上讲应当是同质同义的。    三、国家建立房地产登记制度的目的在于对房地产权利人的保护，使一经登记的房地产权利具有绝对的公信力，可以对抗权利人对外的所有人。因此，要求房地产登记应当统一，当事人取得权利的时点必须唯一，而房地产交易分别登记发证的做法，不仅降低了房屋登记的公信力，同时也降低了土地使用权登记的公信力，无端增加了交易当事人的交易风险，背离了国家建立房地产登记制度目的。    四、目前，我国的土地登记的规则为计划经济体制下的登记模式，尚未形成市场经济体制下的民事财产制度，其登记制度的最主要弊端是登记的事项不予公示，不允许利害关系人查阅登记记录，因此其登记不具有公信力。    五、随着旧城区的不断改造，城市房地产交易的标的物多为高层和多层建筑的成套房屋，而该类房屋的所有权内容是无法用土地使用权来表述的，其权利人在现行的土地登记中取得一定面积的土地使用权具有抽象意义，既无界址又无法确认，因此根本不存在其所谓土地使用权被侵害的问题，与本条例保护交易当事人的合法权益不受侵害的立法宗旨无关。基于上述理由，建议应当对房地产交易条例第六条第二款作适当修改。

6．程雨燕：我是南京大学法学院行政法专业的学生，我想从法学理论的角度谈几点自己的看法。首先，房屋所有权及土地使用权的登记都具有确认房地产产权的权属状态，并赋予房地产权以法律效力的性质，从而相关机关核发房屋所有权证及土地使用权证的行为是同一种性质的行政行为，即行政确权。行政确权是指行政主体依法对管理相对人的法律地位和权利、义务进行甄别，给予确定或否定并予以宣告的具体行政行为，目的在于对某种不明确的权属状态或事实予以明确，从而结束不定或不明确状态。因此由于相关机关核发房屋所有权证及土地使用权证的行为同属行政确权行为，虽然目前我省现由两个不同部门分管两证，但在理论上存在将两种登记确权行为合一的可能性。    其次，在经济流转的过程中，对房屋所有权证书及土地使用权证书的使用并不曾分离，即房屋一旦在土地上建成，房屋所有权与土地使用权就紧密结合起来了。之所以这样说是因为从《中华人民共和国城市房地产管理法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定中可看出：一方面土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地的，土地使用权不得转让或出租。这说明土地使用权的合法拥有是以在规定期限内进行开发、利用为前提之一，通俗地说就是有了地就要开发建房，只有开发到一定程度后土地使用权才可以出租、转让，基本不存在单独的土地使用权交易的情况，因此在交易过程中土地使用权与房屋所有权的内在联系是不容置疑的。另一方面土地使用权在转让、抵押时，其地上建筑物，其他附着物所有权随之转让、抵押，反之亦然，房屋所有权在转让、抵押时，土地使用权随之转让、抵押，并且在房地产交易过程中在程序上都要求同时具备两证。因此当房屋在土地上建成之后，房屋所有权证与土地使用权证在房地产交易过程中就形成了一个密不可分的整体。所以将房产所有权证与土地使用权证合一在实际生活中具有一定可行性。    最后，将房产所有权证与土地使用权证合一将大大提高行政程序效率，方便群众。现代社会的法律，从实体法到程序法，从根本法到普通法，从成文法到不成文法，都有或应有其内在的经济逻辑和宗旨，就是以有利于提高效率的方式分配资源，并以权利和义务的规定保障资源的优化配置和使用。促进效率可以表现为确认和保护产权关系，鼓励人们为着效益的目的而占有，使用或转让财产。财产权利的承认，产权关系的明确是有效利用自然资源的前提，因而对房屋所有权证及土地使用权证的确权登记本来即是一项为了提高社会效率的制度建构。然而，为了保证这一制度实现效率价值还应当做到确认、保护、创造最有效率的经济运行模式及程序运行模式，使社会资源能顺利地从低效益利用向高效益利用流转。在我国加入世贸组织之后，对程序效率的要求也更加突出，公民要求服务行政、公开行政的呼声也越来越高。在行政权趋向谦抑的现代社会，政府不应仅以管理者的身份自居，也应以服务者的身份为人民提供各种服务，便民利民。现代行政法中，在法律授权的范围内为全体人民和社会尽量提供好的服务与福利将成为一种发展趋势。因此将房屋所有权证与土地使用权证合一，以提高行政效率、便民利民具有一定的必要性。综上所述，两证合一具有一定的可能性，可行性及必要性，是一种发展趋势。

7.丛明珠：首先，感谢这次听证会给我提供了一次发言的机会。城市房地产交易管理涉及千家万户，与群众的利益密切相关。这次，省人大为了使即将制定出台的《城市房地产交易管理条例》更加符合江苏省房地产市场的实际，使这部地方性法规有更强的可操作性，以利于房地产管理部门提高行政效率，方便群众，更有效地保护土地使用权人和房屋所有权人的合法权益，专门召开这次听证会，以广泛听取社会各界的意见，是一件十分有意义的事情。这对于提高立法质量，增强立法透明度，意义非常重大。就听证内容中关于是否应当“两证合一”这个问题，我的观点是：在我国现行房地产法律制度和管理体制下，房屋所有权证和土地使用权证书暂不宜实行“两证合一”。主要理由有以下三个方面：    第一，“两证合一”与现行土地管理和房产管理法律法规相抵触。1998年8月29日修订，1999年1月1日施行的《土地管理法》，1994年7月5日出台，1995年1月1日施行的《城市房地产管理法》，1998年12月24日国务院制定的《土地管理法实施条例》，1990年5月19日国务院制定的《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》（55号令），乃至省人大2000年10月17日公布的《江苏省土地管理条例》均明确规定了土地使用权的取得、变更以及因地上建筑物、其他附着物的转移引起土地使用权变更的，由县级以上人民政府土地行政主管部门办理土地登记或变更登记，核发或更换土地证书；房屋所有权的取得和变更，由房产管理部门办理登记发证。尤其是《城市房地产管理法》第六十条进一步明确了土地使用权和房屋所有权登记发证的先后关系，即以出让或划拨方式取得土地使用权，应当先到土地管理部门办理土地登记，领取土地证书；房屋建成后，凭土地证书到房产部门办理房产登记，领取房屋所有权证书。房地产转让或变更时，应当先到房产部门办理房产变更手续，并凭变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记，更换或者更改土地证书。    如果在房地分管体制下实行“两证合一”，由非土地管理部门办理土地登记发证工作。一是违反了国家关于政府部门“职能法定”的原则，也与《土地管理法》第五条关于“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”这一规定相抵触。因为土地登记发证工作是土地管理部门统一管理城乡土地的一项重要手段。二是，“两证合一”要有一定的法律前提。现行土地法、房地产法关于两证登记是在两个部门分管房地产前提下制定的，其中土地登记不仅要遵守房地产法，还要遵守土地管理法关于土地由土地管理部门统一登记的规定。《城市房地产管理法》第62条对实行“两证合一”有一项特别规定条款，就是“经省级人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作颁发统一的房地产权证书。”从目前江苏省的房、地管理体制看，江苏全省实行的是房、地分管体制，也就是说不具备“两证合一”的法定前提条件，因此，暂不宜实行“两证合一”。三是“两证合一”不利于《担保法》的实施。《担保法》第42条规定，房地产抵押，应当办理抵押物登记。其中以无地上附着物的土地使用权抵押的，抵押物登记部门为核发土地证书的土地管理部门；以房地产共同抵押的，抵押物的登记部门为县级以上地方人民政府规定的部门。若由非土地管理部门实施“两证合一”，抵押登记势必无法进行。另外，划拨土地使用权抵押时，按照《城市房地产管理法》第50条的规定，抵押权实现时，应当先行补交土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。若由非土地管理部门实施“两证合一”，划拨土地抵押权实现时，土地出让金的收缴就会缺乏监管部门。分别登记会否重复抵押，在交易条件中只要规定房管、土地两个部门互相把关，就可以解决。    第二，从房屋所有权和土地使用权的权属性质、发证的主体，以及房屋所有权和土地使用权权利主体不一致的现实角度看，“房地不宜合一”。    一是，房、地产权性质不同，不适于“两证合一”。在我国，城市土地属于国家所有，用地者只能取得土地使用权。而房屋产权则是所有权，可以为私人所有。尤其是在城市土地实行有偿有限期使用制度下，土地使用权是有限期的，即商业用地最高40年，工业用地最高50年，住宅用地最高70年。如果由非土地管理部门实行“两证合一”，土地使用权到期后，土地管理部门如何监督用地者续期使用土地或者将土地使用权收归国家将成为难以解决的难题。    二是，房地发证主体不同，不适于“两证合一”。土地证书的发放主体是县级以上人民政府，土地使用权由县级以上人民政府登记造册，核发证书；房产证书的发放主体是房产管理部门。如果将两个发证主体不同的房、地合一发证，在国家关于房、地发证主体没有理顺为一致的情况下，一旦产生纠纷，行政复议和行政诉讼的对象将会不一致， 这也是“两证合一”难以克服的一个障碍。    三是，由非土地管理部门施行“两证合一”，容易造成土地资产流失。在城市土地中，有1/3左右是有房屋的商业经营性用地，有1/3左右是有房屋的工业用地；还有1/3左右是没有房屋的堆放场地、港口码头、河流、市政道路、绿地广场和新增建设用地。城市中有房屋的土地和无房屋土地之间是动态变化的，并且有房屋的土地也不全是要发生交易的。土地部门统一管理是国家确定的一个原则。不能设想国家在土地统一由土地管理部门管理的情况下，把有房屋的土地委托给一个部门管理，把没有房屋的土地委托给另一个部门管理。这样的话，土地的跟踪管理就会形同虚设，应该收回国家所有的土地收益也将得不到收回，城市建设和土地开发资金来源将得不到充分保障，这对完善城市功能，改善江苏省投资环境是相当不利的。    四是，在现行房地产市场中，存在着房屋所有权和土地使用权权利主体不一致的现实，这也不宜实行“两证合一”。目前，房、地权利主体不一致主要有两种情况 ：第一种情况是：出让土地成片开发时，当缴清出让金后，并且形成工业用地或者其他建设用地条件时，土地使用者可以将该土地出租给其他单位和个人建造房屋。这种情况下，土地使用权人为出让时的受让方，房屋所有权人为承租人，这种情况 在国外也存在，叫做“租地造房权”，房、地权利人是不同的，不能发一个证。    第二种情况是：在国有企业改制中，国有大中型企业一种重要的改制情况是先组建国有独资的集团公司，然后以集团公司作为发起人组建上市公司。在这一过程中，根据原国家土地局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（8号令）》，土地资产可以采用以下方式处置，即土地使用权先出让给集团公司，再由集团公司出租给上市公司，而地上房屋却由集团公司以实物出资投入股份公司即上市公司。这时，土地使用权由集团公司持有，房屋所有权却由上市公司持有，房、地二者的权利人是不一致的，不能发一个证。这种情况在江苏乃至全国具有一定的普遍性。比如，就江苏省来说，国土资源部批准的中石化集团公司土地资产处置方案就是土地资产先授权给中石化集团经营，然后出租给我省的扬子石化、江苏油田、金陵石化、仪征化纤、省石油公司使用。省国土厅批准的南钢集团、徐工集团、禄口机场、农垦集团、阳光集团的土地资产处置方案，都是先将土地资产作价出资、授权经营或出让给集团公司，再由集团公司出租给上市公司使用，而房屋所有权却为上市公司拥有。这一做法不仅得到了国土部、证鉴会、经贸委和原国家体改委的认可，还适应了国有企业改革降低改革成本的需要。    第三，土地管理部门管理城乡土地，实行土地登记发证制度已经有15年历程，形成了一套规范的管理办法，摸索出了一套成熟的经验。如果不考虑这一历史事实，急于实行“两证合一”，势必加大了房、地产权属管理的成本。    一是，现行的土地登记制度是借鉴了德国的土地产权登记制度、澳大利亚的托仑斯登记制度、法国的契约登记制度而建立起来的。为此，自国家土地局和现国土资源部制定了《城镇地籍调查规程》、《土地登记规则》等一系列行业技术和标准。这些规范和标准已在土地管理部门得到深入的实施。    二是，自1987年全国实行城镇国有土地申报登记以来，全省已有82%的国有土地进行了登记发证，有的城市发证比例更高，如苏州市已达97%。国家各级省、市、县财政为此付出了巨大的投入，如苏州市仅地籍调查就投入5000多万元。如果重新调整房、地发证办法，这些投入是应当予以充分考虑的，也就是说，改革的成本是巨大的。    当前，群众反映的“办证难”问题，是有多方面原因的，有近年房改普遍启动，形成办证高峰的原因，也有土地、房产部门协调不力的原因，还有个别地方土地部门行政效率不高的原因。但更主要的是有些土地“办证难”是因为没有达到发证的法定条件，如开发商未交齐出让金，有些开发商将经济适用住房、解困房、安居房违规当成商品房销售，一些开发商违法用地等。这些问题不是“两证合一”能够解决得了的。因此。当前解决“办证难”问题，主要应在改进办证程序，利用先进技术手段，以及加强房屋和土地管理部门协调上下功夫，比如实行两个乃至多个部门如土地、房产、税务等部门一站式服务，窗口办公等，办证难问题就会逐步得到解决。

    8．李智：两证的焦点是如何方便群众，方便消费者。我是外地人，在南京经商，买了三套房子，有两次亲自办证的经验。第一套房子房屋证办了一个月，土地证办了七、八个月，第二套房子办证时，房地产的交易程序、设置有改进，手续很多，但房产部门承诺三个月，我在三个月内拿到了。土地使用权的办理时间就长了一些，大约在六个月。第三套房子尚未交付。房管局是一个窗口受理，土地局是到各区去办理，不象房管局方便些。如果要想方便群众，只要有部门敞开窗口，有承诺期限，按照承诺期限办，就行。“两证合一”并不重要。如果合一或一个窗口，但前置要求的手续不全，仍然办不成。到土地局办证不交费，白下区收了100元，建邺区收了15元。不管是二手房或是商品房，应当让大家知道手续是什么就行，要按照期限办，是否合一不重要。

    9.杜鸿园：两证合、分并不重要，关键是方便群众，提高政府部门的工作效率，促进房地产交易。从法律上讲，房地产管理法第六十二条规定：由一个部门负责统一房产、土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书；从南京市的实际情况看是房产、土地两个部门分别管理房产和土地工作。此次省立法机关立法本意是规定城市房地产交易管理办法，并不涉及机构改革之事，所以省立法机关可以考虑规定：县以上人民政府由一个部门统一负责房产、土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书；县以上人民政府由两个部门分别负责房产、土地管理工作的，可由县以上人民政府组织房产、土地两个管理部门，在方便登记交易的地方设立一个对外的窗口，统一收件、发证，这样，根据全省各地房地产部门设置的情况都可实际操作，以避免群众为办证在两个管理部门奔波，提供的不少手续也是重复的，这样，既符合各地部门设置的实际情况，又顺乎民意，又能很快实行，又为下一步机构改革留下空间。群众对一证两证并不计较，也不在乎多化一证的工本费，只要能方便，不再为办证奔波、费时、费事、犯难，群众就满意了。所以是两证合一还是两证分立，并不重要。    另外，就是办证的时限问题。省立法机关能否考虑，根据办证必须需要的时间，制定一个办证的时限，以促进房、地产管理部门的工作效率，使群众在办证问题上“盼等有期”。还有几个问题虽没列为此次听证的焦点话题，但却是与房地产交易密切相关的，也是群众关心和企盼解决的“瓶颈”。一、单位已经领证却不予下发，职工已出资购买了的由原产权单位已领取的两证却不发，如果交易，请立法机关考虑。二，开发企业因没交纳土地出让金等原因，没有“大土地证”，这一类房，群众无法享受房改政策，办不成土地证，也谈不上上市交易。不能因开发企业的原因，拖累了群众，对此，请省立法部门考虑，规定此类情况，限定开发企业在什么时限内应办结大土地证。三，无论办两证，一证，是否考虑规定在办证上建一绿色通道。四，我国已加入WTO，外籍人士，及定居国外华侨，购房无身份证一事，可否考虑无需身份证，只需其它有效身份证明即可。    我们期盼一个既符合我省实际情况，又顺乎民意，方便群众，促进效率的房地产交易法法规早日出台！   我的发言完了，谢谢。

    10.黄国林：两证合一是大势所趋，必须两证合一，许多理由与其他同志的一致，不重复了。现在房产土地部门的执法问题，到底权大于法，还是法大于权。我退休回来后在南京买的房子，现在房产证拿到了，但土地证还没有拿到，政府部门到底是不是该执行法律规定。怎么方便群众，办证快，是要着重考虑的问题。我们应当考虑两证怎么合，而不是不合，条例不允许，我们创造条件，有人说法律上有矛盾，但我们要从人民利益出发。

    11．欧名豪：两证合一是大势所趋，但当前情况下还有些问题没解决。    一，从房地产权属登记的历史和国际经验来看，应该建立以土地登记为核心的不动产登记和管理制度，在土地房屋由一个部门统一管理的体制下，两证合一是一种必然趋势。历史上我国实行的就是以土地登记为核心的不动产登记，解放初期，国家曾成立地政局统一负责土地和房屋管理。后来，由于国家实行土地无偿使用制度，地政地籍管理曾一度中断。1986年国家颁布土地管理法后，我国实行了城乡土地统一管理的体制，重新确立了土地登记制度并日趋完善。土地管理制度具有强制性登记、实质审查主义、具有国家公信力等特点。由于土地是不会灭失的，而房屋只是附着于土地之上的定着物，依附于土地而存在，而且土地的范围通常要比房屋所占用的范围大的多，许多土地很少甚至没有建筑物；同时，房屋也可能会因火灾、水灾、地震等不可抗力因素所造成的破坏而灭失，所以，从国际经验来看，各国的不动产登记都是以土地为主登记，房屋作为附着物登记，这样既可以保护房屋所占用范围及其以外范围的土地财产权，同时，即使房屋灭失了，但土地仍在，这将更有利于保护公民的不动产财产权利。在我国加入WTO后，在与世界经济接轨的情形下，从发展的大趋势看，我国目前的这种房屋土地分管的体制应该改革，应实行土地房屋统一管理的体制，建立以土地登记为核心的不动产登记制度，实现两证合一是一种大势所趋。     二，房地产交易管理立法应以保护房地产权交易的当事人权益为宗旨，以规范管理、利于操作为原则。以目前的情形看，江苏省实行房地产两证合一的条件尚不成熟，立法与执法的成本过高，恐难以达到简化程序、提高效率和方便当事人的初衷。    第一，与现行的诸多国家法律法规及江苏省刚制定颁布不久的一些地方性法规相抵触，要在《江苏省城市房地产交易管理条例》中规定两证合一，必须相应的修改有关的国家法律法规，及其他地方性法规，这显然不具有可行性。    第二，前置条件不具备，难以执行。依据城市房地产管理法第六十二条规定，经省级人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一管理房屋土地的，可以发统一的房地产权证书。而从目前江苏的情况看，这一前置条件不具备。在这种状况下本人认为要实行两证合一，可能会有几种情形：    一是保持现有的房屋、土地分开管理的体制，由政府指定一个部门统一办理房地产权属登记。由于土地、房产管理部门都已建立起了各自的登记体系，包括人员、设备和技术规范等，指定任何一个部门都会造成另一部门的资源闲置与浪费，而且承担登记职能的部门因新的登记发证内容要求与原来的不一致，也必须要建立新的工作体系，成本可能很大，花了纳税人更多的钱。    二是保持现有的房地分管体制，由政府指定一个部门管理登记和发证，而为了完成登记发证工作所必须的地籍调查、房屋测量、权属审核等工作由两个部门分别承担，这必然会造成工作中的相互推诿、扯皮等，反而造成工作的低效率，如果出现这种局面可能会有违简化程序、提高效率、方便当事人的初衷。但在现有体制下是无法保证不出现这种局面的。    三是由政府出面组织协调土地、房产管理部门共同设立一个专门机构负责房地产登记发证，但这个机构是由两个部门的哪一个部门管理都会同样出现前面所说的情形，如果两个部门都管更可能会出现扯皮现象。    四是在土地、房屋管理部门之外另外成立一个机构，直属政府，那这一机构又如何与土地、房屋管理部门划分管理职能。此外，这一机构能否建立必须每一个市县政府的同意。如果市县政府不同意另设机构又将如何呢？在这样的机构未到位的情况下，房地产交易及产权交易能否停下来呢？   五是实行两管理部门的合一，这当然很理想，但在全省机构改革刚进行完毕的情况下马上又要改革政府机构设置，其可行性又有多大呢？   第三，在目前的法律体系之下，实行两证合一可能会带来房地产权利证书的混乱，可能会在方便群众的名义下，广大房地产权利人的根本利益不能得到真正保护。首先，可能会造成几种权证同时存在的局面，影响群众对产权证的信任度。其次，土地登记是土地管理的一项重要手段，如因土地证的混乱造成国有土地资产的流失，则会损害到人民群众的根本利益。    三、人民群众希望办证方便、成本低、服务好，政府及其管理部门也应该提供优质、方便、快捷的服务，但这不是立法就可以解决的。法律是要保证政府管理工作的公正、规范、有序。目前，政府的许多管理工作确实不能让人民满意，政府应设法改进服务质量，提高工作效率，减轻群众负担，取信于民。    综合以上意见，在目前条件下制定《江苏省城市房地产交易管理条例》应在对房地产登记做出规定时非常慎重为宜，本人认为应以采用国家已有的法律规定为宜。

12.吴震强：一、房地产登记发证应当方便群众、提高效率，同时也应当保证群众的合法权益得到依法保护。为人民服务是我们的宗旨，便民、高效是政府部门依法行政的必然要求。政府部门在办理房地产登记发放工作过程中，必须牢记为人民服务的宗旨，一切从人民的利益出发。在为群众提供方便的同时，还必须确保群众的合法权益得到有效保护。对是否应当“两证合一”的问题，必须辩证地看待。这一证的发放，从发放主体到发放程序等必须符合法律规定、具备应有的发证条件，否则仅仅考虑方便，在不具备法定条件的情况 下简单地规定“两证合一”，可能会导致群众合法的权益得不到依法保护，反而让一些土地违法行为钻空子。二、“两证合一”并非方便群众、提高效率的唯一途径。(一)土地“发证难”，难在何处？1.土地管理部门成立时间短，面广量大的地籍调查任务与土地管理人员力量有限的矛盾突出，导致基础工作跟不上，影响发证速度。2.土地登记发证工作手段不先进，工作程序设计不尽科学，使得发证工作效率不高。3.房改集中发证，人员力量跟不上。4.少数具体工作人员作风不扎实，办事效率低，是影响发证速度的原因之一。随着城镇地籍调查工作任务的完成，土地登记发证的工作基础大大加强。为解决办证慢的问题，近几年各级国土管理部门集中了大量人力、物力，同时也在技术上积极研究彻底解决办证难的措施。南京、苏州两市投入了数千万元进行软硬件建设，建立了计算机网络管理系统，建立完善了地籍信息数据库，开发登记软件。全省房改房的发证量已占应发证数的82%左右；南京市已发放土地证63万多本，其中房改房48%万多本，占房改房应发证数的97%以上；苏州全市18万份房改房的土地使用权证全部发出。同时，各级加强了人员的作风建设，是有关工作人员的工作作风和服务态度大为改进，对提高土地登记发证工作质量产生了积极作用。2.目前部分房屋暂不能颁发土地证的原因（1）房地产开发商未取得合法的土地使用权，违规销售房屋。部分房地产开发商没有缴齐国家的土地出让金，没有取得合法的土地使用权并办理土地登记，不具备《城市房地产开发经营管理条例》中所规定的商品房销售的条件，就违规售房。（2）以划拨方式取得国有土地使用权开发经营性商品房销售，未补交土地出让金，不符合办证条件，购买这部分商品房的居民暂不能领证。（3）土地权属不清。一些房地产开发商在开发中未按出让合同规定条件使用土地，有的超出规定的用地范围，使土地使用权出现权属纠纷；一些房产的历史遗留问题尚未解决，土地权属不清；一些私房因界址不清或继承权纠纷等情况而暂缓发放土地证。（4）开发商违法用地。一些开发商建设用地未批先用，没有办理征地、出让手续，属于违法用地，也有的开发商利用城市郊区的集体土地开发商品房销售，这些用地均不能发放土地使用权证。（5）部门把关不严。一些部门在办证时对土地的合法性审核把关不严，在不具备条件的情况仍然办理了销售许可，颁发了房产证，老百姓对不能申领土地证不理解。（6）发证的前置条件不具备，如交易契税没有交纳等。（二）解决“发证难”的问题，可以采取多种方法。优化工作程序，提高工作效率。群众对办证的要求是：速度快、花钱少、态度好。目前发放一本土地证只需交18-20元的费用，只要我们进一步优化工作程序，提高工作效率，改善服务态度，态度发证工作是能让群众满意的。例如，办理土地证尤其是商品房的土地分摊面积的登记，按照正常程序，要经过受理申请、初审、审核、批准等几道程序，每道程序都要对所申请登记的土地权利人、土地坐落、土地权属来源、登记的土地面积是否准确、合法等进行审核。为解决这个问题，苏州市制定出台了《苏州市国有土地使用权分割转让及登记实施办法》，开发研制了土地分割登记软件，在商品房上市出售前，由开发商集中办理商品房的土地分割登记，将许多工作提前进行。商品房售出后，购房者只需在《土地分割登记证》上签个名，就可以向土地管理部门申请土地使用权变更登记，换领《国有土地使用权证》，缩短购房者办证的时间。分割登记办法实施后，苏州市土地局向社会公开承诺，土地使用权证十天期限办结。实行一个“窗口”集中受理申请，分别办理手续，一个“窗口”发证。实行“一站式”服务，由一个部门受理申请，分送有关部门办理有关手续后，集中发证。三、在江苏现行的房地产管理体制下，不宜规定由一个部门发放统一的房地产权证书（一）不符合现行法律法规的有关规定，有违法制统一的原则。目前，我国现行的有关法律法规中明确规定：《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有30多个条目都涉及了这方面的内容。提出可以“两证合一”的，只有《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十二条规定的情形，即“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”（二）不利于土地统一管理，容易导致国有土地资产流失。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家对土地实行统一管理，通过确权、登记、发证、变更登记、更换证书等，对土地利用实施全方位、全过程的统一管理。土地的所有权、使用权变更，土地用途的变更，都要依法进行变更登记、换发证书。由于土地的资料、档案都在各级土地行政主管部门，这种变更登记是其他部门所无法替代的。在目前的房地产管理体制下，如果指定由土地行政主管部门之外的其他部门进行土地登记发证，必然中断了土地的跟踪管理，造成因房产权属和用途变更而导致的土地权属和用途的变更得不到有效的土地登记，而且变更过程中依法应该上交给国家的土地收益也将流失。由于土地使用权人没有在土地部门进行权属的有效登记，其土地使用权难以受到法律的有效保护。（三）具体操作困难，会造成房地产管理秩序的混乱。土地使用权与房屋产权的性质不同，发证主体不同。城市土地为国家所有，国务院是国有土地的产权代表，用地者只能取得土地使用权；而房屋的产权主体则具有多样性，私人可以拥有房屋所有权。根据法律规定，土地使用权证由县级以上人民政府颁发，政府代表国家行使土地所有者权利；房屋产权证则由房管部门发放。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。关于我省“两证”合一问题，省国土资源须要向国土资源部作了请示，国土资源部在答复中明确指出：在江苏目前房产管理、土地管理部门分设的情况下，不具备实行“两证合一”的条件，不宜制定颁发统一的房地产权证书。根据《担保法》第四十二条第一项的规定，没有地上建筑物的土地使用权由土地管理部门办理土地抵押登记，开发商取得土地使用权后，即可以土地使用权办理抵押。而房屋建成后，如果由房产管理部门一家办理整个房地产的抵押登记，由于房产管理部门不掌握土地抵押的情况，很可能造成重复抵押的现象。所以，房地产抵押登记应由房管部门、土地管理部门分别办理。（四）如果规定由省政府指定一个部门统一负责房屋和土地管理工作，或由一个专门机构或一个场所统一受理房地产交易登记申请，发放统一的房地产权证，也存在目前难以解决的问题。1、省级机关机构改革刚结束，市、县机构改革正在进行，但省、市、县三级机构改革的格局已基本确定，政府机构的设置与国务院机构改革的方案是基本一致的，实行的是由国土资源部门和房管部门分别管理土地和房屋的管理体制。2、一个专门的“机构”难以安置。如果规定没有一个统一的部门负责房屋和土地管理的地方，应设立一个专门的机构统一受理房地产交易登记申请，发放统一的房地产权证。（五）从《江苏省城市房地产交易管理条例》的适用范围看，不宜对宏观的房地产登记发证作出规定。土地的登记发证，既对有地上建筑物、附着物的土地登记发证，也对无地上建筑物的土地登记发证。对房屋所占土地的登记发证仅仅是土地使用权登记发证的一部分，对发生交易的房屋所占土地的登记发证更是这部分中的部分。《条例》适用范围，只是在城市规划区国有土地上从事的房地产交易及其管理，因此，不宜对宏观的房地产登记发证作出规定。四、实现真正意义上的“两证合一”，必须建立以土地登记发证为核心内容的登记发证制度我们不反对“两证合一”，赞成真正意义上的“两证合一”，不赞成在现行房地分管体制下孤立地、硬性规定“两证合一”。土地与房屋的登记很少有分开的。以土地登记为核心，房随地走，房地统一登记发证，更有其科学性、合理性。因此，对土地的登记，是最根本的登记。尤其是在市场经济日益发展的今天，我国土地的使用正从无偿的、无期限的、无流动的方式向有偿、有期限、可流动的方式转变。土地交易日趋频繁，如果没有土地登记为土地权利交易提供具有国家公信力支持的、统一的法律基础，将不利于对土地权利人的保护，不利于土地市场的交易活动，不利于土地的用途管制。因此，房地产管理的方向，应以国家法律确认为依据，将房屋随土地统一登记、统一发证、统一管理。

张通海：请旁听的人就第一个听证问题举手发言。

13．郎振杰（旁听人）：关于“两证合一”，应当从政府机构改革上下手，能很快理清这事。“两证合一”符合发展的趋势，北京、上海、安徽等已走在前面了，我们江苏也应当跟上去，具体方案可以探讨，老百姓对房地产交易中存在的问题反映较大，老百姓交了钱拿不到证，不利于房地产发展，发证也太慢了，老百姓想换房，改善居住环境，希望卖出旧房换新房子，但在操作上就换不起来，我们希望能逐步解决这些问题，“两证合一”还有一个好处，能拉动内需。

14．顾继宗（旁听人）：“两证合一”应当按照《城市房地产管理法》和《土地管理法》的规定办。国务院没有规定部门分开的可以办一个证，我们人大立法必须遵守土地法律、行政法规的规定，“两证合一”不是我们地方立法可以规定的。《江苏省土地管理条例》已对土地登记作了规定，刚执行一年多，现在就变了，不合适，土地实行统一管理来之不易，不应改变。“两证合一”实际就是土地部门能不能管理土地，尤其是城市土地的问题，这是国家法律规定的土地部门的职权，就象警察负责社会治安，你不让他抓人能行吗？

张通海：因时间关系，第一个问题的听证到此为止，下面就第二个问题进行听证。

15．丛明珠：关于听证的第二个内容，房改房与经济适用住房首次上市是否缴纳土地出让金或者土地收益及缴纳比例问题，我的观点是：应该缴纳出让金或土地收益，理由房改房、经济适用住房使用的土地大多为划拨土地，依据房地产管理法第39条第一款、第二款的规定，划拨土地建成的房屋转让的，应当补办出手续，补缴出让金，或将转让房地产所获收益国上缴国家或作其他处理。地价中，应缴纳给政府的土地增值收益约占地价的20-30%左右。因此，出让金和土地收益征收的基础应是土地价格而不是购房款。缴纳比例应该是基准地价或标定地价的20-30%，但考虑到群众的承受能力，可以低起步，逐步规范的办法，按照财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，按不低于标定地价的10%缴纳。缴纳方式可以有两种：一次性缴纳，按不低于标定地价的10%标准缴纳；分年度缴纳，若土地还原率按通行标准取6%，每年应当缴纳土地收益为不低于标定地价的0.6%。房屋结构不同，内外装修不同，售价有高低。我不赞成“二审稿”，按购房款的2%以下缴纳土地出让金和土地收益。

16.周敦友：这是职工最关心的问题之一。作为一位从事这方面工作人员，根据自己的工作体会和认识，谈谈看法。我的观点是要交纳土地出让金、出地收益国，收益主要归政府。这既代表国家的利益，又代表人民群众的利益。理由是：（1）房改房是住房改革过程中，对历史上老职工过去住房公积金的实物补偿，各地政府根据当地的经济状况对这种实物补偿曾作过价值补偿金额的限额。因此，由于房改房住房上市交易是实物补偿自我转移到价值补偿，过去实物补偿的公平性，在住房改革的转型时期，在市场条件下已经丧失，因此在一种补偿自我转移到另一种补偿的转变过程要有一定限制条件。如一个单位两个职工，条件相同，一个住房分在下关，一个住房分在新街口（面积相等），如不加限制，他们的现得收益相差很大，与原来愿望不相符。（2）在一定条件下房价上涨，最主要的部分是土地价格的上涨，而这种上涨并非是由于职工个人额外增加了劳动而增加的，是由于政府对该区域的基础设施投资使条件改善的原因，投资越大，地价上涨越高。土地溢价主要应归政府，否则，政府投入流入个人手中，政府收益流失，可能造成新的社会不平衡。（3）土地社会主义市场经济条件下，具有商品的二重性，使用价值和价值。土地使用者的是划拨土地使用权和为获得其使用权所付出的政策费用，而不是所有权。国家对房改房和经济房，原本给老职工和低收入的群体的是土地使用权，如上市交易，是放弃原有使用权的行为。放弃使用权，只能处到限额补偿。超额收益应归所有人。（4）住户放弃土地（商品）的现时消费，应得到一定补偿。交纳的原则：由各地政府按照本地区的经济状况确定适当比例。个人建议交纳比例：（1）房改房：扣除房子的拆现后的剩余土地收益。根据上市成交价，剩余土地收益与限额补偿的比（由各地政府确定）可以叫作剩余土地收益率。剩余土地收益率在20%，按10—20%交政府；剩余土地收益率在20%，小于50%，按50%交政府；剩余土地收益率在大于50%万元，按80%交政府。再增加地类修正系数。这种计算方法可能给行政管理部门计收带来不便。类似于土地增值税的计交办法，而不能笼统地给一个比例，这个比例也是调查社会收入的一杠杆，使社会财富分配相对公平。如果土地收益全部归政府，不利于活跃上市交易。（2）经济适用房：政府核定并公布低收入家庭，在其第一次购房时，给予一定经济补贴，然后让其在市场中自行选择房屋，即补贴后市场化，补贴来源：土地收益。这样也体现了土地国有和社会主义的优越性。对房地产商开发用地完全实行市场化，取消划拨用地的方式。同时避免房地产开发公司钻空子。三、预售商品房交付面积纠纷预售商品房面积误差在理论上主要有：1、预售商品房面积计算，在建筑工程中有严格的计算方法，有误差仅在计算误差上面。2、房屋施工，对施工偏差也有严格的要求，对合格工程的面积偏差最大限额是可以计算出来的。3、施工过程中，设计修改是难免的，如出现这种设计修改应在房屋交付时，如实告知用户。4、测量误差。因此，对于不同商品房，在预售之前，政府主管部门除对其核实价格、面积外，还要核实其面积允许偏差范围，与房价一起向社会公众公布。超出容许范围，应得到经济补偿。

17．刘怀：参加立法听证，是公民参与立法工作的重要形式一。今天能应邀参加省人大常委会《房产条例》听证会，在会上发表自己的意见，我既高兴又紧张。由于是第一次参加这样的活动，准备不是很充分，在以下的发言中，有不对之处，请大家批评指正。下面我就《房产条例》中关于房改房、经济适用住房首次上市交易是否缴纳土地出让金和土地收益，以及交纳多少，简单谈谈自己的看法：房改房、经济适用房是我国现阶段住房政策的产物，也是公有住房私有化和解决中低收入家庭住房问题的政策措施之一。享受此政策的人以成本价或略高于成本价购买房改房和经济适用房，有的加上工龄折扣等优惠政策，以低于成本价购得房改房和经济适用房。这种购买价与当时市场价相比要低得多，经过几年，如果他们以市场价再出售，交易价可能是原购买价几倍，这价格中有相当大的部分是土地方面的收益。房改房、经济适用房国家是免收土地出让金的，如果售房收益全归卖房人所有，有损国家利益，可能会造成新的社会分配不公。首次上市交易的土地出让金和土地收益交纳多少以及怎样计算，才能公平合理？我的意见是这样：以交易价（以房管部门评估作参照）和原购买价的差价为基础，再乘以一定的比例。我把它们分为三个档次：（1）交易价低于或等于原购买价，不缴纳出让金。（2）交易价与原购买价的差价在原购买价一倍以内，我认为应缴纳40%土地收益。（3）交易价与原购买价的差价在原购买价一倍以上，应缴纳50%土地收益。例：如一个人以800元/米2的价格买了80米2的房改房，过了几年再以2000元/米2卖出。他应该缴纳48000元土地收益，卖房人同样也取得48000元房屋收益，这样兼顾了国家和个人的利益，保证个人享受的社会福利不变和所购房屋的增值、保值，有利于维护社会公平。以上是我不成熟的意见，仅供大家参考，谢谢各位。

18.张小昂：“两房”要上市交易是一种趋势，是政府转变观念，富民强国的根本体现。要把住房作为 一种特殊商品，要按照市场经济规律并通过市场交换而成为生活消费品，同时把房改房、经济适用房纳入市场经济的大循环。这样既能激活我省“平房”市场，扩大内需，又能让我省拥有“房改房、经济适用住房”的老百姓通过市场改善其居住。关于房改房与经济适用房首次上市交易，是否应当交纳土地出让金和土地收益的问题，我认为：取消交纳工地出让金和土地效益，经济适用房是从95年以后才实行的。当时的供应对象是以中?á?? 勰? ? ? ? 橢橢?? ? ? ? ? 橵 ? ? ? l ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 8 ? ? D ? ? ? ? ? " ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? $ ? ? ? f ? ! ? ? ? ? ? ? ? 发基金、蔬菜田开发费、土地权属变更费、档案保证金、减半收取绿化费、规划管理费，白蚁防治费等综合起来，一般每平方米建筑面积可降低造价300元左右。比如在下关地区经济适用住房每平方米也要达到1600-1700元，这说明南京地区的享受优惠条件比较低，经济适用住房价格自然降不下来，老百姓的经济负担也不轻。这样的房屋还有这样的价格，如果要收土地出让金和土地收益，我认为不要收取。虽然购买公有房改房的价格比经济适用住房低的多，但是拥有房改房的多为工薪阶层，收入较少，特别是辛苦了一辈子的老职工，如果他们想改善一下生活环境，重新购置房屋还要交纳土地出让金或土地收益费用，以及较高的2%的契税。我觉得我省里的老百姓没有得到政府带来的优惠和实惠，也不利用激过市场带动其它产业。因此，我在这里可以讲一下上海的做法：99年以前，上海就将土地出让金和土地收益统一为土地收益，而且只按照房款的1%收取。2000年上海市政府下了文件取消该项收费，同时将房屋契税从6%、3%、1.5%到目前的0.75%，而且所交的契税可以在每月每人在所交的所得税中冲抵，他们的思想就是要让老百姓口袋里的钱多起来，让上海市民中的无产者变成有产者，要政府让利于民、为民造福，真正体现按照富民强市的思想来实施，收到了好的效果。由于有了好的政策在上海有的人已经将房屋换过3-4次，不断提升自己的生活质量。上海能这样做，我们江苏怎么不能做。首先我们要解放思想，切实为人民群众多做事，做实事，做好事。关于上海放开搞活“二手房”市场的做法，已经得到中央高层的首肯，而且全国其它城市也派代表前往学习取经。交易价格中所含土地使用权转让价格即土地使用权出让金应向政府补交。因为95年以前的房屋实际上均为划拨用地，成本很低。比如，一套公有住房80m2，按照房改价795元/ m2购买只不过6万元左右，这个价格还不包括各项折扣，与经济适用房价格相差近一倍。（两房要上市是一种趋势，是政府富民强国的方式，按照市场经济规律，成为生活消费品，同时把房改房和经济适用住房拉入内需，改善生活条件，我认为，取消交纳土地出让金和土地收益。虽然政府主要给予用地、建设资金等建设扶持。南京地区享受这样的价格是很低的。房改房购买价格低，但都是工薪阶层购买，但这批人收入很低，上海99年只按房款的1%收取，后来取消这项收费，上海市是走在前列的，让上海市的市民中的无产者变为有产者，要为民造福。江苏省首先要解放思想，已经受到全国高层的首肯，很多省到上海考察，如果收房改房的钱。）

19．王军：一、观点：要交，但标准要低。缴后理由是体现土地所有权国有，标准低的理由是国家用土地的方式对职工进行住房货币补偿。因为我国长期实行的低工资、高积累，职工工资中的住房消费含量很低，工资中的住房消费已留给国家用于基本建设。二、低标准可以刺激房地产市场，从而带动相关产业，相关产业搞活了，相关产业的税收可以增加。三、加强房改纪律，对以权谋私取得房屋，应该在上市交易时加以限制，并追究责任。四、建议：1、降低现行契约；2、降低现行房地产交易收费标准。（我国搞房改从标准价到成本价，收入里职工工资里房屋消费很低。工作一辈子的收入都买不起一套商品房，是低收入造成的。房改房体现了国家、企业、个人三者负担。征收起点要低，购买房改房与经济适用住房毕竟是低收入家庭。换房观望者较多，造成房地产市场不活。大部分职工都想卖旧房换新房，通过换房带动建材市场消费，把损失可以找回来。二，房价逐步在涨，优惠逐步在减少。存在分配不公的问题，要通过纪检部门来查。建议降低江苏房地产交易的契税，2%收也是个不小的数字。能否降低现行的房地产收费，千分之九，我觉得还是可以降低的，降低交易成本。）

20．欧名豪：从理论上讲，收取土地出让金是有依据的，但要做规定现在条件还不成熟，理由是：房改房上市会带来房价的上涨，由于区位的原因，导致不涨幅度不同，简单的规定一个比例不妥，应考虑历史因素等多种原因，单位的分房也很复杂，有的是单位的自建房，有的是单位购房商品房再卖给职工。我们改革的时候要考虑到这部分因素，在计算的时候应当扣去一个基数，更为公平一些，这个基数应当与公民或者不同级别所享受的面积等有关（时间到）。

张通海：下面进行第三个问题的听证。

21．黄国林：面积纠纷按道理说不会出现，如果出现了，实质是工作态度的问题，是开发商不按图纸施工，否则不可能超过1%，这个问题的产生与测量也有关系，测量也有误差，测量由权威机构进行，出现这种问题应当追究施工队的责任，在具体处理这种纠纷时，应当规定在1%的误差范围内多退少补。

22．郭跃中：建议：按《南京市房地产交易管理办法》第23条规定的处理办法执行。理由：（1）从保护购房者利益出发及购房者心愿。（2）现南京的开发商70%-80%在房屋交付标准中都有在按《南京市房地产交易管理办法》第23条（一）——（四）项规定的处理办法执行。（3）为规范入南京市房地产市场。（4）从维护南京的形象出发。提议：1、把南京市商品房买卖契约的示范文本第八条房屋交付标准，直接打上按《南京市房地产交将近管理办法》，第23条（一）——（四）项规定的处理办法执行。2、第四项：实际交付的面积少于合同约定面积5%以上（含本数）的，预购人有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任，加上预购人不解除合同的，少于合同约定面积5%以上（含本数）部分的房价款由预售人双倍返还预购人。3、尽快把江宁区商品房买卖契约示范文本换成南京市商品房买卖契约示范文本。用南京市的还是用建设部的，我的观点是用南京市的。从好上加好的角度。有三分之二的同志是按揭贷款的，由此可见现在老百姓所购房屋都是提前消费。从南京目前的商品房销售来看，肯定有审核表，面积怎么会有出入多少呢？南京的开发商在交付标准上是用南京市的标准，70-80%。五，要规范市场。六，从维护南京的大形象出发。南京的价格在全国是高的，许多优惠政策南京是不执行的。提议：为了规范市场，把商品房交宜表直接打上。实际交付面积少于5%的，预售人可以解除合同。建议尽快把江宁区，江宁区的很不完善，手写的，容易改，很不规范。

23．朱立海：严格按照设计图施工的商品房其竣工面积与所对应的设计面积的比不会超出正负0.6%的误差。商品房预售有两个因素，一个是约定面积，一个是交付面积。约定面积是由设计面积精确计算得到的，它的误差极小，很多是没有误差；交付面积是竣工面积，可以精确测绘得到，它的误差比不会超过正负0.6%。发生差异该如何处理？我归纳为一个原则、三个规定。一个原则就是谁违约谁承担责任的原则。三个规定：（1）确认销售商品房的竣工面积与对应的设计面积发生的误差，应以有相应资质的测绘机构实际勘测的数据为依据，不仅给出竣工面积也要给出对应的设计面积的计算数据。（2）实际竣工面积不足设计面积的，不足面积的绝对值在0.6%-1%（含本数）之间的，房地产开发企业应当将不足部分的面积款退还预购人，且要承担违约责任；若不足面积的绝对值大于1%时，以及约定面积不真实且大于相应的设计面积0.6%时，则按照《合同法》第113条第二款规定办理。（3）若竣工面积超过设计面积的，预购人可以不承担增加部分面积的价款。因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，应当在征得预购人同意并报管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计并竣工的，或因合同约定面积大于竣工面积1%或约定面积大于设计面积0.6%时，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任，并且赔偿因其造成的直接损失和间接损失；若竣工面积大于合同约定面积的，预购人可选择（3）的规定来处理。

24．李智：不论严格按照设计施工预售的商品房是否会正负超过1%，按一定比例规定一些条款，都是不合理的，不能保护广大购房者的权利和实际经济利益。开发商是根据规划设计图纸的建筑面积，与建筑施工单位进行招标、发包。这一理论设计面积也是双方完成标的的唯一结算依据。实际完成建筑面积的多少，没有精确到开发商与建筑施工单位各自逐类逐项测量面积的多少，以至影响到开发商单位面积资金投入和总体建筑面积投入变化。一句话，开发商是根据设计理论开发面积进行投资成本核算的。卖房时，开发商根据理论测算面积，已经把户型及分摊系数算好，分别计算出了一幢楼的各户面积（含户内建筑面积，分摊面积等），甚至精确到小数点后两位数，作为预售面积，并记载在购房契约中，但往往发生纠纷时，契约附则中的以实际交房面积为准时（产权证面积），产权证记载面积大都大于契约中的购买面积。一幢楼的整体建筑面积，在预售时，早已分割计算完毕售出，待到产权证发下时，分割计算的各户却都增加了不少面积，且要各户承担增加面积的价款。显然是多卖，多占，多赚 。开发商无形之间以产权证增加的面积作为依据，从每个客户头上多赚了一笔昧心钱。试想，如果立法中再给开发商一个合理借口，一个允许误差百分比的话，假如一个中型开发小区（约20幢楼，每幢2500平方米）约计5万平方米，按误差1%-3%计算，开发商可增加摊入计算面积500-1500平方米。按当前中低价位的平均价约3500元/平方米计算，可多赚取175万-525万元。如果是一个大型的开发社区呢，比如梅花山庄，有55幢楼，开发商多赚取的价款是多么惊人！在房屋建筑面积误差上硬性规定套用一种比例模式显得有失公平、公正。据我从省测绘局测绘产品监督检验站查询到的数据，国家对建筑房屋面积误差有严格的规定，如250平方米的建筑最大误差不允许超过1.4 平方米，误差比为0.56%。结论：1、房屋建筑面积，不论套型、户型、面积多少，都应该严格按照设计施工图纸数据，作出施工、交付验收，即使出现误差，责任应由开发商与其建筑承包商和监理单位负责。客户（购房者）不该承担其中任何责任。2、开发商卖给客户的房子，不仅要有质量监督检验机构出具的验收合格证，还应有房屋面积的检测合格证。因为质和量同样都属于房屋检测报告合格的内容。综上所述，如果我们设定一项建筑面积误差的零距离，可避免出现下面三种现象：1、开发商钻空子，以不变的开发投入，换得可变的销售面积产出。2、主管部门与开发商之间形成官商勾结，滋生腐败。3、开发商在购房条款上作文章，当发生纠纷时，购房者得不到有利的法律保障，严重损害广大百姓的经济利益和权利，不利于房地产市场的健康发展。建议：1、政府应该重新审批一些具有资质的房屋测量监督检验机构公布于让百姓心中有数。2、对于房屋测量检验机构的资质，要打破房产一家垄断的形式，以房管、质检、测绘等专业部门为主，面向社会开展服务。3、可指定一家或几家有品质的测量检验机构，共同负责对房屋峻工交付面积的实际检验呈报市房管局确认，以及记载在案，发放户权证。4、当客户对房屋检测面积存有异议时，可能选择政府指定的几家具有资质的单位中的一家提出申请进行复测。5、当复测面积结果存在较大争议时，双方可向上一级主管部门政府指定的测量检验仲裁机构，申请仲裁。在确定以上原则的基础上，商品房与房屋交付时之间的面积才显得公平、公开、公正，才能取信于民，才能解决方案。建议：1、在开发商自购房者交付房屋产权时，除交付房屋竣工验收合格证书时，一并交付同类套形房屋产权面积测量报告书（具有资质的政府指定部门出具的，具有法律效力的）。2、房屋面积在交付时，应按 中的预购面积作为结算依据，产权证中大于契约面积的价值由开发商承担，小于契约面积的，开发商应按实际小于面积的价值退还购房者价款。3、在商品房遇特殊情况，规划设计部门 ，需变更设计施工方案更改面积时，应提前与之订购，设房者协商，允许购卖者退出。

25．包洪彦：误差，允许正常的误差是多少，合理的误差是允许的，不应超过百分之零点六，超过多少怎么处理。本人认为不足部分超过百分之一，应退还这部分购房款，没有那么多面积不应收这么人家多钱。如果超过1%，那就应当视为建筑时有欺诈行为，有意扩大误差，所以销售中有欺诈行为的，那就应按《合同法》第132条即按消法49条来处罚。扩大面积了销售中有欺诈行为。因为在商品房销售中，目前我省现实情况看，开发商坑害购房者这种现象应当说是比较普遍的，而购房者相对于开发商来说是弱势群体。我们的立法应该立足于惩罚违约金，保护弱势群体这一精神。多了，有很多原因。多出来了，刚才朱立海同志讲的，没有按照施工图纸，那就应该白送。超过0。6%—1%，开发商还应当支付违约金。除了按实际面积收取房价外，还应当支付违约金。0.6%之内这里面有三个层次，作为合理误差，0.6%到1%之间的，要支付违约金按实际面积收取房价，超过1%的视为欺诈消费者，按消法，按房价款的双倍返还消费者。多了，没按施工图纸应当白送，自己（开发商）承担责任。

张通海：请旁听人就第二、三个听证问题，或者其他与本条例有关感兴趣的问题举手发言。

26．刘余伟（旁听人）：我想谈谈收费的事，乱收费在房地产交易中经常出现，现在虽然取得的一些进展，但是手续费尚未取消，这些费用不是房地产所必须的，不应当收，房地产的管理不是为了收费，也不是为了机构的人员生存而收费。就好比如买台电视付了电视钱，另外还要交什么手续费啊。这些费用阻碍了房地产的发展。

27．常州人（旁听人）：我讲个自己的案例，由于测绘机构的原因，导致房屋的面积出现了10%的误差，这种情况怎么处理？我认为，刚才有个同志说的，误差面积不应当超过0.6%比较好。

28．郎振杰（旁听人）：使用面积与建筑面积有时悬殊很大，这个误差比是多少，该如何确定才是合理的，有的房子50个平方米不到的使用面积，建筑面积居然有80多平方米，这究竟是怎么算出来的？

张通海：今天的听证会开得很好，大家作了认真的准备，发言没有完的，有书面材料的，可以把书面材料交给我们工作人员，工作人员将对各位的发言作出负责的进行归纳、总结，向省人大常委会汇报。今天的听证会到此结束，谢谢！