商品房只剩改善和豪刚,全靠户型拼 |
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2023年,深圳房企集体开盲盒。 一开,还是个冬天。 熬过2021、2022两个冬天,新的一年楼市的压力依然不小。 但是,跟2022年不一样的是,冬天造房子,会用心点。知道市场不好做,新建的项目,有的在产品上搞起了迭代。 简单说,就是找户型下手。个别的新盘,开始拿出很能打的户型了。 部分样板房,让人有眼前一亮的感觉。 这个年代,偷面积早行不通了。所以,要特别会在纸上摆格子。在规范允许范围内,尽量把套内布局做香一点。 始作俑者,是卓越和奕府。 卓越狠推户型创新,颇有点未雨绸缪。人家还在幻想楼市紧俏好日子,卓越就敏感地在龙华搞大横厅、在西乡搞7字型阳台。 幸好户型迭代早,这个冬天卓越才能抗寒。 把户型这个敏感点抓住的,还有合正、越秀。 需求分流刚需人才房,刚改商品房 导致户型需求变化的根本性原因是,深圳把“刚需”这块整体从商品房里摘了出来。 第一,主流刚需,分赴人才房、共有产权房。 今年3万多套人才房入市,都是70-90平米的2-3房。 妥妥的主流刚需。 让刚需5、6折买上主流地段的房,深圳留人的诚意度是很足的。 有学历、有本事的人,不至于在深圳立不了足。 小三房商品房,也顿时失去了依仗。 以前深圳市场,70-82平米的小三房,基本上是王牌产品,冲量主力。 现在,这部分市场,基本上被人才房、共有产权房完全拿走。 少一间房没什么,反正就是高低床。70平米2房,已经比香港百万穷居族爽许多。 87-92平的3房2厅,也有很大冲击。 因为,人才房3房也是90平米左右。 所以,90-100平米的商品房,必须做宽敞4房。 100-120平米的商品房,必须做出“大厅豪宅感”——以后商品房新房,就等同于豪宅。 120平以上,就更是要冲着有钱人的改善需求去。 第二,低端刚需,共有产权小户型承接,且由公租房兜底。 10年深圳社保,或环卫工,都可以申请公租房。 深圳“住有所居”的兜底面是很广的。 这是社会主义价值观的最根本性的不同。 以后,商品房会“去小户型”化。 政府的思路可能是,“小户型”整体租赁化。 不鼓励刚需买小户型蜗居,大规模发生类香港海量劏房族那种情况。 1)深圳存量“单身宿舍”,在尝试去“住宅”权属。 这说明,政府是认为小户型都是出租型房屋,甚至是过渡性居住。 单身宿舍、商品公寓、长租公寓、公租房...都是租赁型。 可以居住,可以申请学校,但是积分可能回低一挂。 2)商品房可能不再供应小户型。 小户型,则项目配建的共有产权房、公租房、自持租赁物业来供应为主。 商品房就负责搞“大”的——90平以上的大3房,或者改善4居,或者豪宅。 海量的小户型去住宅权属,被强化“出租”功效。海量的小户型就能可以充分地周转起来:短租、长租混搭,周转率肯定比商品房高。 而且,也方便对出租型的小户型、长租公寓等等制定专项管理制度。 罗湖、福田、布吉,存在海量小户型。 深圳各区还有非常多的城中村,里面小户型也是主流。 商家还在大规模改造大宗物业,提供长租公寓。 新增土地,很多要求配建公租房、自持租赁物业。 这4项加起来,政府能影响的租赁小户型是海量的。一旦集约化管理,政府甚至还能为租赁多的社区升级配套。 只要租金能合理引导起来,政府就对“深圳居住”有足够的调剂空间。 这样,居者有其屋(够住、稳定、卫生、配套),就不难解决了。城市的民生就得到了托底。 于是,小户型商品房就不再是热销流量主力。 甚至,小两房、小三房也都不再那么刚需。 如果按香港“1000尺豪宅”的标准,100平就是豪宅。 那么,深圳接下来的商品房格局,其实就只剩: 1、刚需型豪宅 2、刚改入门豪宅 3、奢享型豪宅 所以,90平米以上的,就要自觉把自己当“豪宅”。 户型结构,就不能刚需。 必须,跟共有产权房、人才房拉开距离。 迷你的小2房、紧凑的小3房,不再是市场必然诉求了。 90-140平的,得主动重新定位: 1、90平的:得是大3居,或者小4房 2、100-130平的:必须得是大客厅、大主卧 3、130平以上的:怎么豪横怎么来 否则,越往后销售压力越大。 90平以下的,商品房根本没资格跟竞争对手价格战。 面对天然五六折的人才房、共有产权房,商品房拿什么去拼? 港真,深圳350万总价以下的商品房,已经集体呜咽在人才房上新大潮里。 活下去合正、越秀、卓越主动清醒 深圳700-1000万的房,在引导“中环线”精英住豪宅。 主要就是布吉、坂田、龙华、碧海。 这批开发商,本质上早就醒目了。这些地方新的项目,都是很高大上的。 比如,许多原来的准南山买家,就在关注深圳北站的超核中心。 华润和深铁联手,在规划上,起点就比壹城中心还高。公园+综合体,直接对标了万象城这种级别的。 800万看哪里?800万看超核。 ——这是我在“小红书”,对90后高薪圈的热词总结。 年轻高薪,高知时尚,买不起南山福田豪宅,但是想居住地段品质也很豪华。住,更要住宽敞点。 目前,这部分客户,自然也转战着碧海越秀、红山博誉府。 前海、西丽大学城这种,他们已经不指望够上。但是想品质往豪宅靠一靠,位置位置尽量中心点,也就只有碧海、龙华可选了。 又因为学位、工作原因,坂田、布吉也在这个权衡氛围里。 但是,合正认为高端置业者,跟着4号线北进。在九龙山华为基地以南,4号线地铁口综合体大盘,那也是可以“豪宅”的。 所以,合正观澜汇三期,就大胆搞升级,户型做得很豪。 客餐厅阳台一体化以后,129平的客厅,颇有点深圳湾平面豪宅公寓的感觉。 但是,越秀在碧海,也在醒目着。 限价7.43万的越秀潮樾府,128平的厅,配得上海景豪宅的说法了。 这种大厅感,是卓越和奕府在深圳率先推出的。 但是后来者,又屡有创新。 常年现场踩盘各大新房,这些是2023年看到户型的一抹亮色的萌芽。 可能2020-2022年,是深圳新房户型的低谷。种种原因,户型也就是中规中矩,有一些实用率还超低。 经历两年行业低谷,房企终于又回头做产品了。 2023年,深圳楼市真的只能靠户型去赢。 项目们,准备好了么? 说给置业者的话 前面,都是从行业角度,去洞察深圳市场的变化。 置业者,也一样要人间清醒。 1、认定自己“菁英”本分,挑房“壕”一点。 尽量买大点(当然不需要超过160平)。 尽量买格局好一点的,比如各种超大客厅组合、主卧大套房组合。 将来可是没有“刚需接盘侠”的哦! 2、如果确属资深刚需,人才房能上车就上车。 10年后,补一定差距,就是一套“比商品房多点增值”的房。 3、有条件,还是中心地段+地铁口+好学校。 买房傻赢的时代过去了,未来增值,还靠实力。 你的实力,是事业力+赚钱。 房子的实力,是地段地铁学校。 4、尽量抛掉手上的极小户型房,尤其是单身公寓类型。 大佬们做长租公寓,才能跟政府并肩前行,与民生服务里、微利运营。 小散做房东,就是个鸡肋。租赁房入学积分肯定是低于大面积住宅,而单身公寓又明显强化租赁属性、去住宅权属。 5、2023,可以买房。二手房很笋,新房得挑户型。 限价大局,深圳性价比已经比京沪强。京沪穗房价都在暗涨。 以后一线城市,不是每个人都能轻松留轻松住。 留下来的勇气、敢抄底上车的勇气,就是阶层进阶的大道。 —— END —— 爱住家原创文字,版权所有 |
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