2.不动产买卖：买卖合同有效+处分权+过户登记

3.不动产赠与：赠与合同有效+处分权+过户登记

4.建设用地使用权出让或转让：出让或转让合同有效+处分权+设立登记

5.不动产抵押权的设立：抵押合同有效+处分权+设立抵押登记

6.基于设立公司（合伙）协议的不动产出资：设立公司（合伙）的多方法律行为有效+处分权+过户登记

7.附着于土地之林木的买卖与赠与：买卖（赠与）合同有效+处分权+过户登记

（三）例外情况

1.土地承包经营权的设立或转让，无须设立登记或移转登记。未登记，不得对抗善意第三人，但可以对抗本集体经济组织中的其他成员。

家庭承包的，家庭成员之一死亡的，不发生土地承包经营权继承问题，承包地由家庭其他成员继续承包经营。家庭成员全部死亡的，该土地承包经营权消灭，但承包地为林地的除外。承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。

2.地役权的设立，无须设立登记。但未登记，不能对抗善意第三人。

【注意】仅指不得对抗自“供役地”受让权利的善意第三人。

约定的地役权期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。

（四）登记

1.由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。

2.跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

3.原则上由当事人双方共同申请。动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。

4.可由当事人单方申请的情况：

（1）尚未登记的不动产首次申请登记的。

（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的。

（3）生效法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的。

（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的。

（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的。

（6）申请更正登记或者异议登记的。

5.登记为不动产物权变动的要件，物权变动的时间点是将注销登记、移转登记、设立登记、变更登记记载到不动产登记簿之日，而不是发放权属证书（房产证、建设用地使用权证等）之日。

6.登记具有对抗力——登记使物权变动产生抗力；处分力——不登记不得处分。

当事人办理抵押登记手续时，因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产具有优先受偿权，但不可对抗善意第三人。

二、基于法律行为的动产物权变动规则

（一）变动模式

生效的法律行为+处分权+交付（或放弃占有）。

1.普通动产：交付即完成物权变动，没有登记的问题。

2.特殊动产：交付即完成物权变动，但未登记的不得对抗善意第三人。

(1)物权法解释一第6条：转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为此处物权法第24条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。转让人的债权人含破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人。

(2)船舶、航空器、机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【注意】受让人已支付对价并转移占有，虽未办理过户登记仍可对抗善意第三人。

（二）适用范围

1.抛弃动产所有权或质权：抛弃单方法律行为有效+处分权+放弃或返还占有。

2.动产买卖或赠与：买卖或赠与合同有效+处分权+交付（现实交付、指示交付、占有改定、简易交付）。

3.动产质权或部分权利质权（具有权利凭证的支票、本票、汇票、债券、存款单、仓单、提单等）的设立：质押合同有效+处分权+交付（现实交付、指示交付、简易交付）。

【注意】此处无占有改定。另外，以支票、本票、汇票、债券这4种出质时，未在凭证背书“质押”字样的，已经设立的权利质押不能对抗善意第三人。

4.基于设立公司（合伙）协议的动产出资：设立公司（合伙）的多方法律行为有效+处分权+交付（现实交付、指示交付、占有改定、简易交付）。

（三）例外情况——需要设立登记

普通动产及有权利凭证的有价证券质押生效是交付生效。但以下几种情况质押需要登记才生效。其变动模式：生效的法律行为+让与人具有相应的处分权+设立登记，即：质押合同有效+处分权+设立登记。

1.以没有权利凭证的有价证券（例如国库券、电子提单、电子仓单）出质的，质权自在有关部门办理出质登记时设立。

2.以基金份额、证券登记结算机构登记的股权、其他股权出质，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

3.以著作财产权出质的，质权自在国家版权局办理出质登记时设立；以专利权出质的，质权自在国家知识产权局办理出质登记时设立；以商标权出质的，质权自在国家商标局办理出质登记时设立。

4.以应收账款设立权利质权的，质权自在信贷征信机构办理出质登记时质权设立。

（四）例外情况——无须公示

1.生效的法律行为+让与人具有的处分权

2.动产抵押的设立。抵押合同有效+处分权。

【注意】未登记不能对抗善意第三人。

3.动产浮动抵押权的设立。抵押合同有效+处分权。

【注意】未登记，在休眠期结束后，不能对抗善意第三人。（休眠期指浮动抵押权在抵押财产确定之前，抵押权人没有支配具体抵押财产的权利，或不产生禁止抵押人在正常经营范围内处分抵押财产的权利，除非在抵押合同中对某些财产或处分行为作相反的规定。）

三、交付

以交付作为公示方式的物权包括：

（1）普通动产的所有权；

（2）动产质权。

【注意】交通运输工具所有权的变动，以交付为要件；但是其公示的方法，则是登记。因此，第三人判断交通工具所有权归属的依据，并不是占有，而是登记。

（一）现实交付

1.现实交付有三种特殊情况：经由占有辅助人为交付、经由被指令人为交付、经由占有媒介关系而为交付。

2.现实交付的法律效果：①动产所有权移转于买受人；②风险移转给买受人承担；③利益承受——由买受人取得孳息所有权。

3.动产买卖中交付完成的判断：

（1）约定了交货地点：①目的地交货；②指定地点交货；

【注意】目的地交货不等于送货上门。

（2）未约定交货地点且标的物不需要运输：①订立合同时已知的货物存放地点——该存放点；②订立合同时不知货物存放地点——营业地。

（3）未约定交货地点且标的物需要运输：货交第一承运人。

（二）简易交付

1.构成要件：

（1）动产已经由对方直接占有，但物权并未变动；

（2）引起简易交付的合意，法律要求较为宽松：既可以表现为“债权性合意”，如买卖合意、质押合意，也可以表现为“物权性合意”，如让渡所有权的合意、设立质权的合意；

（3）简易交付引起物权变动的时间点，为上述合意达成之时。

（三）指示交付

1.两个合意：（1）产生移转动产所有权或者设立动产质权的合意；（2）让与返还请求权的合意。

2.物权变动时间：指示交付的两个合意生效时发生物权变动。但该指示通知到达直接占有人之前，就算已经发生物权变动，也不对直接占有人发生效力。

3.指示交付两种类型：

（1）让与人系间接占有人（如出租人、出借人、寄存人）时，可将他基于占有媒介关系（租赁、借用、寄存）所生的债权返还请求权让与受让人，以代交付。这种返还请求权的让与同时为间接占有的移转。

（2）让与人非间接占有人时，可对受让人让与对直接占有人的返还原物请求权、占有回复请求权或者占有之不当得利返还请求权以代现实交付。

（四）占有改定

1.两个合意：

（1）受让人取得动产所有权的合意；法律对引起占有改定的合意要求较为严格：必须以“物权性合意”（“它是你的了”）为限。反之，“债权性合意”（“我愿意把它卖给你”）不能够引起占有改定。

（2）让与人和受让人成立借用、保管、租赁、委托、承揽等债权合同的合意，依照该债权合同使受让人取得间接占有，以代现实交付。

2.占有改定引起物权变动的时间点，两个合意达成之时。

3.设立动产质权、权利质权时，若采用占有改定方式交付，不发生物权变动的效果，质权未设立。（根据：物权法27条、担保法解释87条）

4.让与人实施无权处分，且以占有改定方式完成交付的，不发生善意取得的效果，受让人不能善意取得动产所有权或动产质权。（无法律依据、通说观点）

四、有权处分的多重买卖-略

五、无权处分的多重买卖

1.行为模式：第一出卖人与前买受人之前已进行交付或登记，标的物的所有权已转移给前买受人，然后又与次买受人签订买卖合同（无权处分）。

2.与前买受人订立的合同、与次买受人订立的合同都有效。

3.与前买受人是有权处分；与后买受人是无权处分。

4.前行为人取得物权；后行为人没有取得物权，可依合同主张违约责任，至于能不能构成善意取得，要结合具体情况来分析，严格把握善意取得的构成要件。

【总结】“让与人具有相应的处分权”决定是有权处分还是无权处分，则又涉及“物权的归属”的复杂问题。一般而言物权人享有处分权。但在下列情形物权人的处分权受到限制:

①物权法第20条：办理移转所有权的预告登记后,不动产所有权人不享有处分权。

②物权法第31条：经由非基于法律行为的物权变动取得不动产物权后,未经宣示登记的,该不动产物权人不享有处分权。

③物权法第191条：设立抵押权后,抵押期间,抵押物的所有人不享有转让(出卖、赠与、互易、出资)该抵押物的处分权，但仍享有抵押、质押的处分权。

④物权法第97条：部分共有人违反应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的规定实施的处分行为欠缺处分权。

六、基于法律行为物权变动的区分原则-略

——《司考者》

联系方式：返回搜狐，查看更多