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【引言】

最近依然有很多朋友问到父母房产过户给子女的税费问题。也有很多好心朋友提示说：今后父母把房子过户给自己的子女，不用缴税了。

那么，这个说法从何而来呢？

我们知道，父母的房产，过户给子女只有三种方式：生前买卖、生前赠与、身后继承。按照“新规定”，这三种方式，到底有没有税费，还是都不用缴税？

虽然是一个老生常谈的问题，但是，还是很有必要说明一下。

【继承过户的计税】

先说一下“身后继承”这种过户方式。

身后继承，顾名思义，是发生在父母百年之后的事情，由父母的继承人例如子女，把父母的房产继承下来、过户到自己名下。

子女继承过户父母的房产，本来就没有税

有些朋友提到：继承父母房产要缴纳20%遗产税！这是误读——继承父母房产，本身就从来没有缴税一说。

那么，这所谓的“20%遗产税”又是怎么来的？通过与一些有此认知的朋友们的沟通，大概了解了出处——其实说的是20%个税。

而这20%的个税，并不是发生在继承环节，而是发生在继承下来之后、再行出售这套房子的时候，就可能产生20%个税。注意，这里提到的是“可能”，也不是绝对的：

如果继承下来的房产，在继承人出售的时候，是其唯一住房、并且满五年，那么，出售的时候是不需要缴纳个税的。

如果继承下来的房产，在继承人出售时不是其唯一住房，就要缴纳个税，按照20%税率执行：

个税=（出售收入-房屋原值-继承过程中相关费用）×20%

此外，还有两个重要的知识点，与大家做一个分享：

1.房龄的计算

上面提到“满五”。也就是说，房子对于卖方而言的房龄是不是“满五年”了。这里需要提醒一下：

个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

解释一下就是：继承所得的房产，对于继承人而言的“房龄”，不是以继承过户之日开始计算，而是从被继承人（即父母）获取这套房子的时间开始计算房龄。

2.继承人的身份，决定了是不是需要缴税。

子女继承父母的房产，不需要缴税——是因为子女本身就是父母的法定继承人。

但是，如果是非法定继承人继承的话，例如，父母生前通过遗嘱的方式指定给侄子外甥继承。因为这类遗嘱继承人并非法定继承人，所以，在继承的时候，继承人需要缴纳3%契税。

【赠与过户的计税】

这是“父母房产，过户给子女不用再缴税了”这种提法的最大错误来源。

该认知起源于2019年财政部、国家税务总局《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（2019年74号文）。文中提到：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，……，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

这里跟大家详细说明一下：

生前赠与给直系亲属，例如父母将自己的房产赠与给子女，本来就不征收个税，这并不是新规。

文中提到的是“不征收个人所得税”，和“不征税”是完全两个概念。赠与过户，最大的税率是契税3%（向子女征收）。把“不征收个税”解读为“不征税”，完全错误。

所以，

关于“赠与过户”的税费，没有增加、也没有减少

当然，这里还是要提示一点：赠与过户所得的房产，受赠人今后再行出售的计税方式同“继承”：

受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

如果受赠房产满足“满五唯一”，也不需要缴纳个税。

【买卖过户的计税】

买卖过户是一种最常见的过户方式，恐怕也是现在市场上房产交易中最成熟的方式。

有些朋友提到：父母可以直接把房产上加上子女名字，只需要缴纳80块钱工本费就可以——所以，父母把房产过户给子女，不用缴税。

这种认识是错误的。家庭关系中，只有一种“特定”关系：夫妻，房产加名是几乎“免费”的。除此之外，如果父母生前想把房子过户给子女，要么如上所述的赠与，要么就是走买卖程序。

买卖过程中，涉及到的税种、税率是相对最复杂的。

对于父母方而言，受到房子是不是“满五唯一”的影响，涉及到的主要税种可能包括个人所得税、增值税等。

对于子女方而言，受到过户房产的面积、自己是否已有住房情况的影响，契税（必征）的税率有所差异。

所以，选择“买卖过户”这种方式，必然涉及到纳税问题，不存在“不缴税”一说。

通过“买卖”这种方式得到的房产，今后再行出售的话，依然按照“买卖”的规则核定税种、税率，没什么变化。

【结语】

在这里，并非告诉大家为什么要缴税，也不会就此问题与大家做任何探讨。也不介绍各种过户方式下税种税率的标准，这在“一纸家书”头条中的文章、问答中多次提及，这里不赘述。

本文的目的，是告诉大家实际情况是什么。

现在年轻人的生活压力很大，很多打拼的年轻人，一年不吃不喝可能连个首付都攒不下。所以，很多年轻人买房都得靠父母资助、甚至有的父母把房产直接过户给子女。

不管采取哪种过户方式，从过户成本的角度了解一下，或许对于父母如何把房产传递给子女，能有一些选择上的提示。

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