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本文为产品分析 | 代表大侠观点

全文3700字|阅读约6分钟

2022年6月1日《成都市地下空间开发利用管理条例》正式实施，总共四十条，约5000字，99.9%的内容都被大家自动屏蔽，眼中只有6个字：

“禁止布置住宅”。

虽然大侠不认为底跃产品会彻底绝迹，但可以肯定的是

▶未来底跃将会大幅度减少，成为市场中稀缺产品。

不瞒各位，大侠的新居正好位于1F

当朋友得知后总会惊讶的问一句“为什么”

“没有为什么，侠嫂喜欢”

▶你看，总有人能理解它的好。

今天就来聊聊这个颇具话题性的产品——底跃。

（注：下文“底跃“主要是指以一、二类高层为载体的产品）

项目对于顶底产品的价值挖掘由来已久，其中又以“底“为甚。大侠按照产品演进的路线将它分为四个阶段。

▍从无到有：所谓地下室就是正儿八经的地下室，环境恶劣、功能单一，说是储藏室都抬举它了，充其量就是杂物间，只能用来堆“烂杂ber”。

▍从有到优：开始重视地下的采光与通风，采光井与下沉庭院的出现，使底跃应用场景开始变得丰富，开始具备多元化的场景。

▍从优到特：设计维度开始发力，单元的分割与咬合，花园空间，采光井与下沉庭院的应用更为成熟，形成了一些颇具特色的产品。

虽然说的头头是道，但实际上在上述三个时期底跃产品从来都是“小众款”，玩票的性质让大多数项目对其销售都本着姜太公钓鱼的态度，直到“黄金时代”的来临……

▍黄金时代：近一两年的双限地中，做底跃的项目不在少数，特别是房地价差值过小的地块，几乎是“十拿九做”，不止成都，而是全国各地通行的做法。

很讽刺，当地产进入“黑铁时代”时，“底跃”却迎来了黄金发展期。这是严苛的政策倒逼的结果，而底跃产品被推到台前无非两个逻辑：

第一、利用计入产权但不计容的地下空间，提升项目整体货值。

第二、利用低单价的底跃作为对整体清水限价 “拉高拍低”的调节器。

其实底跃产品的争论从来没有停止过，大侠主张要辩证的看待问题：

▶个人对于产品的偏好不能与产品本身的好坏划等号。

先抛出大侠的观点：

▶对于“墅居状态”的还原程度是评价一款底跃产品素质的核心标准。

接下来大侠将从6个维度来剖析“底跃的素质”。

FIRST

专属花园（使用权）

一层私家花园（专属使用权）是所有底跃产品欲言又止的话题。

一方面它是底跃提升产品力、空间场景营造的重要载体。另一方面它又因为众所周知的原因成为潜在的不稳定因素。

以私家花园为标尺可将市面上的底跃可以分为两类，带花园与不带花园。

▌独立动线从私家花园直接入户。这类产品完全模拟墅类产品的归家动线，体验感是最好的，但在市场上的案例并不多，即便有大多也不会再户型图上表达。

▌另外一部分项目选择了退而求其次，放弃独立入户的交通组织，保留花园功能。最大限度的维持了底跃的竞争力。

▌最后还有一部分产品则直接取消了花园功能。法理上的无懈可击却使产品的竞争力大打折扣，只有通过其他的设计手法进行弥补。

关于私家花园各家公司对它的理解大相径庭，甚至同一个公司的不同项目也存在差异。大侠就不再展开了一句话。

▶根据项目的定位握好“规范性”与“产品力”之间的度。

◎静安府客厅花园实拍

SECOND

地下采光

采光井是目前下跃产品的标配，但单一的采光井作用较为有限。常采用两类方式提升采光效率。

一是覆盖整个面宽或进深的“贯通式采光井”

二是多数量布置照顾各个方向。对于采光井大侠一直秉承多多益善的原则。特别是针对一些大面宽或大进深的地下空间。多数量、多方位的组合才能达到最佳的效果。

比采光井更进阶的形态是地院（下沉庭院）。顾名思义，地院是通过处理高差和造景的方式使地下室拥有面向花园的敞开空间。

它的出现使得地下空间融入了室外场景，对于功能的拓展和舒适度的提升都起到了重要的作用。

位于锦江生态带的天府和鸣项目是大侠看到的颇具代表性的一款产品。

▶兼具了采光井与下沉庭院的“奢侈”配置。

南向将下沉空间一分为二，部分作为庭院（夹层地院），另一部分部分作为-1F采光井。同时在转角处的下沉处理很巧妙，可以照顾到夹层两个功能空间的采光；

北向则直接将庭院落至底部（-1F地院），北向夹层空间通过天井采光。所以这是一款双下沉庭院的产品，其配置在叠拼别墅都不多见。

THIRD

空间感受

▶首先是产品形态的感受是否趋近于墅居产品。

目前的底跃产品大侠归纳主要分为两大类：类下叠与下跃。

“类下叠”，底跃包含了4层（-1F、夹层、1F、2F），从形态上与常规的下叠产品无异。

“下跃”，向下不向上，1F向下跃一层或两层。（部分创新产品会将2F同样设置为下跃，譬如1F跃夹层，2F跃-1F）

◎两类底跃形态图例

前者对于墅居产品的还原度更高并且将传统的2F捆绑一劳永逸。而后者在面积控制上具备一定的优势。

▶其次是内部空间的感受是否有良好尺度感。

所谓尺度感即横向面宽、竖向层高。在地下空间中大侠认为不必追求大面宽的尺度感。即便有采光井和地院配合解决采光通风，但大面宽也意味着面积的膨胀。

大侠更为看重的是层高。地下空间本就相对幽闭，如果层高尺度过低压抑感会愈发强烈。

目前市面上主流的地下空间的通高尺度（-1F+夹层）普遍在6.0m上下，而如果低于5.6m那么空间感受度会有明显的压抑感。

FOURTH

面积控制

底跃的面积控制是设计的重要一环。一些400、500㎡的底跃在面积上直接可以PK掉叠拼、合院，过犹不及。

针对中大户型的底跃，有两种控制面积的方式。

譬如，天府和鸣采用了拆分的方式。将一个标准户型拆分为两个，同时将2F空间一并纳入。这样的做法适用于一些面宽较大的产品，需要保证分解之后各自拥有相对合理的功能布置与流线。

崑崙御｜拾光谷则采用了另一种思路，控制地下室面积。这也是当前底跃产品控制面积的主流做法。

▶大侠认为一般家庭使用地下空间围绕1-2核心场景展开即可满足。

所以地下空间未必需要对应着标准层满铺，使用效率较高的空间展开即可，譬如客厅下方。

FIFTH

竖向交通

这是一个小点，却会影响底跃产品功能的完整性。

底跃与墅类产品的竖向交通处理方式不同。没有专属的竖向交通空间，更多的时候是将就标准层的户型平面去加塞楼梯间。容易出现对功能空间的“侵占”。

譬如因为设置楼梯间而牺牲了一个卧室，这样的做法感觉得不偿失。

▶不对后期使用功能造成过大影响是竖向交通的关键点。

在销售的过程中仍然可以告诉客户这是一个与标准层功能基本等同的产品。

天府幸福里底跃对竖向交通占用的部分进行了“补偿”，保证了空间使用的完整性。另外大侠还惊讶的发现这款下跃还预留了私家电梯井道，有够奢侈。

未来之城则做得更为干脆，将竖向交通组织挂在外侧（2F底跃产品），室内空间的完整度没有受到任何影响。

两个案例抛砖引玉，竖向交通的布置还是应该视具体情况而定。

SIXTH

归家动线

墅居产品的归家动线是体现其仪式感的重要因素。在上文的私家花园部分已经涉及了相关内容，它属于地面归家。

▶除此之外，地库的归家动线也不可忽视。

墅居产品的多是宅内→地库的直接到达（包括部分实现独立入户的叠拼也能实现），没有其他公共区域的过渡，强调产品的私密性与尊贵感。

对于底跃如果能在这点上做到与别墅产品呼应一定是加分项。

至此大侠用6个维度总结了底跃的产品特征，客观来说全部满足的项目凤毛麟角。

▶若能有3个或以上的维度匹配，大侠认为就可以称之为“素质“较高的底跃产品。

实际上底跃能够实现的场景、功能绝大部分墅居产品都可以实现，为什么不去买别墅？在6个产品维度之外，其实还有一个重要的“+1”

▶底跃的性价比。

购房者常以标准层作为参照物，同一项目标准层与叠拼基本都是两百万起步的价差。而底跃与标准层的差距明显要小的多，基本在百万级以内，甚至四五十万也能拿下。

在大侠看来，您家楼上住了2户人的三叠和您家楼上住了12户人的小高在本质上没有区别。

这样的说法不一定能让所有人认同，但底跃本就属于少数人。

▶有的情怀不用去说，说了别人也无法理解，因为它只属于你自己。

接下来大侠要和各位聊情怀了。

一年前，大侠亲戚手握棚改资格，然后去冲了一顺销楼盘的底跃产品（带花园），即便如大侠这般具备天马行空想象力的人也难以接受他的行为。

而他只是轻描淡写的告诉大侠：“我家的澳洲牧羊犬需要活动空间，其他项目看了都不合适”

大侠不知这条澳牧的身价是不是世界之最，价值百万剪刀差......

▶千金难买我高兴，这叫情怀。

相比于标准层的固化，底跃富于变化的空间对于场景的营造具备天然的优势。只是客户们的想象力还需要被激发，于是大侠化身文案导师来给各位提几个方向。

▶譬如娱乐空间

再来一条，

▶又譬如爱好空间

又或者，

或者，

▶再譬如亲子空间

怎么样，想象力有没有被稍微打开一些？

“跃”是一种产品形式，“悦”是一种生活状态，二者相辅相成。

▶所谓“底跃”即“己悦”，能放下你人生的第二世界。

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