各分局，市局机关各处室、直属事业单位：

为进一步规范土地登记行为，统一土地使用权宗地划分定界标准和面积分摊方法，市局制定了《温州市区土地使用权宗地划分定界及面积分摊方法若干规定（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。在实施过程中有什么问题和建议，请及时反馈市局地籍管理处。

二○一○年八月二十四日

主题词：国土资源  划分定界  面积分摊   通知

抄送：各县（市）国土资源局。

温州市国土资源局办公室            2010年8月25日印发

温州市区土地使用权宗地划分定界及面积分摊方法若干规定（试行）

第一条　为进一步规范土地登记行为，统一土地使用权宗地划分定界标准和面积分摊方法，根据《中华人民共和国物权法》、《土地登记办法》和《浙江省土地登记实施细则》等法律文件，制定本规定。

第二条　宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。

宗地按其所处层面可分为地表宗、地下宗和地上宗。

宗地的空间范围由平面界址和竖向界限构成。

第三条  一宗土地上同时存在两个以上土地权利人的，为共有宗地，包括按份共有和共同共有。

按份共有的宗地可按照各共有人的份额分摊土地使用权面积，共同共有的宗地土地使用权面积不作分摊。

第四条  同一种所有权上有两种以上土地使用权类型或土地用途，又难以划清权属界线的宗地为混合宗地。

混合宗地内各种土地使用权类型和土地用途的土地使用权面积应分别计算。

第五条  宗地以合法批准的用地范围为划定原则。

历史沿用的宗地以相关土地权属来源证明文件中明确的用地范围确定；没有相关土地权属来源证明文件的，可结合土地利用现状划分宗地。

跨县（市、区）级行政区划界线的宗地按行政区划界线划分宗地。

第六条　按份共有的共有宗和混合宗的土地使用权面积分摊，应遵循公正合理的原则，有约定的按约定分摊，没有约定的，主要依据房屋所有权建筑面积进行分摊；应遵循保持稳定的原则，保持同一宗地面积分摊方法的基本稳定。

房屋的建筑面积以房屋产权登记或经房产管理部门确认的房产测绘的建筑面积为依据。建筑占地面积以建筑物基底或外墙所占的土地面积为准。

第七条　同一个建设项目有多个供地批准文件，并且符合划为一宗地的，在初始登记时可按供地批准文件确定的范围分别划宗；项目整体竣工验收合格后，根据当事人的申请可合并划为一宗地。

建设项目只有一个供地批准文件申请分别划宗的，需取得规划部门有关规划用地范围和规划建设条件的意见后方可分别划宗。

农村宅基地使用权按国土资源部、省国土资源厅和市局的相关规定划宗。

第八条  房地产建设项目（包括商品房、集资联建房、拆迁安置房、经济适用房、房改房）以及农村居民公寓式住宅、村三产安置用房等，在以房屋基本单元为单位办理土地使用权竣工验收变更登记（分割登记）时，土地面积分摊方法如下：

（一）按照房屋基本单元的建筑面积占整体建筑面积的比例分摊计算土地使用权面积，具体公式为：基本单元房屋土地使用权分摊面积=基本单元房屋建筑面积/该楼幢建筑面积×楼幢建筑占地面积；宗地内的别墅、学校、医院、派出所、农贸市场等独自使用的房屋，在符合规划的前提下以围墙、栏杆、墙体等为界计算其土地使用面积，作为其独自使用面积。

（二）宗地内的道路、绿化、公用设施等占用的土地使用权，登记给宗地内全体业主共同共有，土地使用权面积不作分摊，记载于土地登记簿，不核发土地权利证书。未作分摊的土地使用权从属于房屋已进行面积分摊的土地使用权，不可分割，处分时一并处分。

非房地产项目用地的面积分摊，可参照房地产建设项目用地的面积分摊方法计算。

第九条  过街天桥、高架道路、城市轻轨、跨河桥梁、空中走廊等空中建（构）筑物及其附属设施使用的国有土地空间，根据用地批准文件可以单独划为地上宗。

地铁、隧道、地下街、地下车库、地下商场、地下仓库、人防工程等地下建（构）筑物及其附属设施使用的国有土地空间，根据用地批准文件可以单独划为地下宗。

独立使用的地上宗、地下宗的引道应划入相应宗地。

第十条  地下建（构）筑物与地表建（构）筑物连为一体的，一同划为地表宗，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑面积，按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地表建筑占地面积。

地下建（构）筑物与地表建（构）筑物连为一体且地上建筑物为多幢的，一同划为地表宗，将地下建筑物的建筑面积计入地面多幢房屋建筑总面积，按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊多幢房屋的总建筑占地面积。

历史遗留的地表宗的土地使用权已被地上建筑物分摊完毕的，其地下部分经用地许可后可划为地下宗。

第十一条  建设项目竣工后因实施市政道路、公共人行道、公共绿化、国有河道、公交站及其他公共设施用地发生退让土地，导致实际用地范围小于初始登记或原批准用地范围，权利人同意退让放弃申请的，按实际用地范围划宗，不再调整原用地批准文件内容；权利人不同意退让的，而国土部门又认为必须按实际用地范围划宗的，应先办理用地调整手续。

建设项目竣工后，实际用地范围大于初始登记或原批准用地范围，如超占部分邻宗无异议，可按初始登记或原批准用地范围划宗，但存在下列情形之一的，应当依法处理并补办相关手续后，按合法范围划宗：

（一）主体建筑物超出供地范围的；

（二）主体建筑物未超出供地范围，实际用地范围超出初始登记或原批准范围5%以上或数量超过667平方米且不能恢复土地原状的；

（三）超占部分的土地仍属农民集体所有且当事人不退还的。

第十二条  登记发证后，因合法建设等原因造成宗地土地面积变化的，由建设方负责处理涉及业主利益方面的相关问题，并提供有关规划、房产证或经房产管理部门确认的房产测绘资料）、用地调整手续及地籍调查测绘等资料，由业主委员会或建设方代理申请总宗变更登记（涉及分割变更的一并申请），经审核后，土地登记机构就土地分摊面积调整和申办变更土地登记等情况进行实地公告（公告时间15天），公告无异议后，按照新调整土地分摊面积进行登记发证。

第十三条  本规定自2010年9月1日起执行，此前市局其他规定与此不一致的，以此规定为准，我局2003年1月3日印发的《温州市区土地使用权宗地划分定界暂行规定》同时废止。本规定实施前已登记的宗地原则上仍按原划宗和面积分摊结果执行，本规定实施后新登记的宗地按本规定执行。若上级有新规定的，以上级规定为准。

第十四条  各县（市）国土资源局可参照执行。