固安县牛驼镇镇区控制性详细规划D单元部分地块动态维护论证报告

委托单位：牛驼镇人民政府

设计单位：河北信达城乡规划设计院

完成时间：2019年03月

项目名称：固安县牛驼镇镇区控制性详细规划D单元

部分地块动态维护论证报告

委托单位：牛驼镇人民政府

承担单位：河北信达城乡规划设计院

单位法人：许立新     高级规划师

总规划师：张  华     注册规划师、一级注册建筑师

主管副院长：李雪亮      高级规划师   注册规划师

城市规划编制技术专用章：

目  录

一、拟维护范围概况 1

二、现行规划成果介绍 1

三、调整依据 4

四、用地现状 4

四、维护原因及必要性论证 5

五、维护内容 7

六、动态维护论证 9

七、论证结论 15

附表：居住街坊配套设施一览表 16

拟维护范围位于牛驼镇镇区西南部,属于控制性详细规划的D单元。

D单元规划总面积43.67公顷，主导功能以居住、休闲度假为主。单元内由和平路与横五路划分为4个街坊。

本次拟维护的范围涉及本单元内的全部3个街坊。

拟调整地块范围

（一）现行规划成果编制背景

2010年3月，河北省唯一批准设定的温泉休闲产业园区——河北固安温泉休闲商务产业园区成立，园区规划面积50平方公里，其中牛驼镇南部的11个村被划入了产业园区。

在此重大项目落位背景下，牛驼镇启动了镇总体规划的修编工作。因镇区紧邻产业园区，规划考虑到园区的辐射带动作用，将镇区南部规划为由温泉疗养和度假村构成的休闲度假与旅游服务中心。主要用地功能为度假村（规划用地性质为商业金融用地），休、疗养院（规划用地性质为医疗保障用地）及居住用地。

现行控规是在此总规规划基础上进行编制的，落实了总规规划结构。

（二）D单元控规成果

D单元位于镇区西南部,在镇区总体规划结构中与G单元构成镇区南部休闲度假与旅游服务中心。其中D单元主要规划了居住用地，一处度假村（规划用地性质为商业金融用地）及相关配套的广场及停车场一处，旅游服务接待中心一处，配套小学一处及公共绿地。

D单元用地结构见下表:

表2-1     现行控规D单元用地构成表

用地代码

用地名称

用地面积

用地比例

大类

小类

R

居住用地

15.29

36.21

R2

二类居住用地

15.29

C

公共设施用地

9.39

22.23

C1

行政管理用地

1.47

C2

教育机构用地

1.87

C5

商业金融用地

6.05

T

对外交通用地

0.91

2.15

T1

公路交通用地

0.91

S

道路广场用地

7.15

16.94

S1

道路用地

6.5

S2

广场用地

0.65

G

绿地

9.49

22.47

G1

公共绿地

8.36

G2

防护绿地

1.13

合计

建设用地

42.2

100

E

水域和其他建设用地

E1

水域

1.44

总计

规划总用地

43.67

D单元现行控规主要控制指标如下:

1、二类居住用地容积率≤1.5，建筑密度≤35％，绿地率≥30％，建筑高度≤20米。

2、公共服务设施用地：行政管理用地容积率≤0.6，建筑密度≤25％，绿地率≥35％，建筑限高≤12米。学校容积率≤0.7，建筑密度≤30％，绿地率≥35％，建筑限高≤12米。商业金融用地容积率≤1.2，建筑密度≤30％，绿地率≥20％，建筑限高≤12米；其中，度假村容积率≤1.0，建筑密度≤30％，绿地率≥40％，建筑限高≤12米。

3、广场绿地率≥50％.

4、公园绿地绿地率≥65％，街头绿地≥80％，生产防护绿地≥90％。

依据《城乡规划法》第四十八条的规定：修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。

D单元内现状建设情况主要为两类:一类是村庄现状建成区,另一类为现状金海橡胶制品有限公司所占工业用地(含企业配套堆场及仓库)。单元内还含有部分耕地。

拟维护地块现状

（一）维护原因

（1）镇区内尚未形成温泉度假产业，相关产业用地占用近期发展可利用地

现行控规落实了总体规划的意图，D单元主导功能为居住及为对接南部产业园区而规划的度假村及相关配套。而目前镇区尚受到产业园区的辐射带动作用不强，镇区内尚未形成规模化的温泉度假产业，镇区建设，尤其是依托产业园区而规划的镇区南部地区受其影响，建设进程缓慢。

牛驼镇镇区的南北大街以西的区域是优先发展的区域，位于本区域的D单元由于休闲度假产业发展的滞后而导致开发建设缓慢，致使镇区发展建设受阻。在镇区的建设发展意向中，靠近106国道的西部地区是镇区优先发展的区域，106国道两侧建设完善后再向东部地区逐步扩展。因此鉴于休闲度假产业发展现状，拟将D单元休闲度假产业用地向单元内东部集中布置，将106国道东部地块部分调整为适宜镇区近期建设的居住用地，以适应镇区近期发展需求。

（2）镇区发展的迫切需求

镇区北部已经建成规模小区，改善了北部镇区居民居住环境，提高了镇区整体形象，然而镇区南部地区建设进程缓慢，居民对镇区的开发改善型住宅有着迫切的需求。然而南部地区近期可利用的建设用地大部分被安排为了与产业园区配套的商业金融用地及医疗保障用地，缺少可开发利用的居住用地。恰逢金海橡胶制品有限公司为响应政府号召，考虑自身发展需求，计划由镇区外迁，腾退建设用地800余亩。

镇区为了尽快解决镇区南部地区居住环境改善问题，计划抓住本次工业用地腾退的时机，推进腾退建设用地的再开发。

计划腾退的金海公司工业用地

（3）优化镇区南部产业用地布局，形成功能服务中心

D单元内的公共资源主要有小学、广场、行政办公用地及三处公共绿地。

其中，横五路与106国道交口东北角的广场主要功能为：（1）临近106国道，提升镇区形象；（2）兼容社会停车场，为旅游服务中心及度假村配套服务。单元内行政办公用地的主要作用为为镇区南部温泉度假产业区配套建设旅游服务中心。金海路北侧的两块绿地的主要作用是：（1）位于镇区南部与温泉休闲商务度假产业园相邻，提升镇区形象；（2）与产业园区形成公共资源；（3）弱化园区与镇区边界，吸引园区游客资源。

将以上三处公共资源向D单元内东部集中布置后形成一个公共服务中心，且其位置与G单元的温泉度假产业用地更加临近，处于D单元东部居住组团及东部相邻单元G单元温泉度假产业组团的中心，能够更好的服务D单元与G单元的功能组团。

（二）调整必要性论证

牛驼镇镇区南部为镇区居民服务的相关建设需求十分迫切，温泉度假产业发展动力不足， D单元内的用地布局方案将镇区现阶段可利用的用地规划为温泉度假产业相关用地与现阶段镇区发展建设需求不符，镇区急需对D单元用地布局进行调整，以适应镇区发展需要。

（一）和平路与横五路西南角商业地块调整

将和平路与横五路交口西南角商业地块部分调整至横五路与和平路东北角地块内，临近南北大街布置，保留106国道东侧防护绿地之内40米带状商业，其余用地调整为二类居住用地。

保留商业带控制指标按照一般商业金融用地指标控制：容积率≤1.2，建筑密度≤30％，绿地率≥20％，建筑限高≤12米。停车泊位按照0.5泊位/100㎡建筑面积设置。

居住用地控制指标：容积率≤1.5，建筑密度≤30％，绿地率≥35％，建筑高度≤20米。停车泊位按照1.5辆/户设置。

（二）横五路与106国道交口东北角广场用地调整

将横五路与106国道交口东北角广场用地位置调整到和平路与横五路交口东北角，用地规模不变，为0.65公顷，主要功能为生活性活动广场，兼容社会停车场。原广场用地位置沿106国道在防护绿地内规划40米商业带，与维护后横五路以南商业带宽度保持一致，其余用地调整为二类居住用地。

新增商业金融用地指标控制：容积率≤1.2，建筑密度≤30％，绿地率≥20％，建筑限高≤12米。停车泊位按照0.5泊位/100㎡建筑面积设置。

（三）横五路与和平路交口西北角行政管理用地调整

横五路北侧行政管理用地调整至横五路与和平路东北角地块内南部，临近横五路布置，原用地调整为二类居住用地。

调整后的二类居住用地控制指标：容积率≤1.5，建筑密度≤30％，绿地率≥35％，建筑高度≤20米。停车泊位按照1.5辆/户设置。

（四）金海路北侧两块公共绿地位置调整

将金海路与和平路交口西北角公共绿地位置迁移至和平路与横五路交口西北角，原公共绿地位置沿金海路保留10米宽绿化带。

将金海路与和平路交口东北角公共绿地位置迁移至和平路与横五路东南侧，原公共绿地位置沿金海路保留10米宽绿化带。

调整后单元内绿地总面积不减少。

（四）单元用地平衡指标

调整前、后各类用地规模不变，仅布局结构调整。

调整前、后单元用地平衡表：

用地代码

用地名称

维护前

维护后

增加量（公顷）

大类

小类

用地面积

（公顷）

用地比例

（%）

用地面积

（公顷）

用地比例

（%）

R

居住用地

15.29

36.21

15.29

36.21

0

R2

二类居住用地

15.29

15.29

0

C

公共设施用地

9.39

22.23

9.39

22.23

0

C1

行政管理用地

1.47

1.47

0

C2

教育机构用地

1.87

1.87

0

C5

商业金融用地

6.05

6.05

0

T

对外交通用地

0.91

2.15

0.91

2.15

0

T1

公路交通用地

0.91

0.91

0

S

道路广场用地

7.15

16.94

7.15

16.94

0

S1

道路用地

6.5

6.5

0

S2

广场用地

0.65

0.65

0

G

绿地

9.49

22.47

9.49

22.47

0

G1

公共绿地

8.36

8.36

0

G2

防护绿地

1.13

1.13

0

合计

建设用地

42.23

100

42.23

42.23

100

E

水域和其他建设用地

0

E1

水域

1.44

1.44

0

总计

规划总用地

43.67

43.67

43.67

（一）功能结构影响论证

本次D单元的动态维护主要是调整本单元用地布局结构，各类用地规模并无变化，并不影响D单元的功能结构。且调整后D单元与G单元的温泉度假产业用地及先关配套设施更加集中布置，形成了完整功能组团及服务中心。使镇区南部功能结构得到了优化。

（三）人口容量论证

本次动态维护单元内各类用地规模未发生改变，单元内人口规模未发生变化。

单元内居住用地的布局有所调整，应对相关公共服务设施及市政设施的规模及服务半径的合理性进行论证。

（四）公共服务设施影响论证

维护后，单元内人口规模并无变化，但居住用地的布局位置发生改变，应按照新出台的《城市居住区规划设计标准》（2018年）对其相关公共服务设施的配置标准及服务半径进行论证分析。按照本镇规模，镇区作为一个十五分钟生活圈居住区，划分为两个十分钟生活圈居住区，D单元为一个五分钟生活圈居住区。

（1）教育设施

按照《廊坊市中心城区新建住宅区配套中小学幼儿园建设管理办法》（2017年）中确定的幼儿园、小学、初中的适龄人口与居住人口比例分别是4%、8%、4%，单元内居住用地相关配套应符合其相关要求。

幼儿园：镇区内总共配设幼儿园5处，共计46班，按照每班30生计算，现行控规按照《廊坊市中心城区新建住宅区配套中小学幼儿园建设管理办法》（2017年）已无法满足镇区内适龄儿童入园，所以本次动态维护以优先满足本单元内适龄儿童入园的原则，规划在横五路与和平路交口西南角新增居住用地内增设12班幼儿园一所，保障本单元内适龄儿童入园。这样，镇区幼儿园缺口在12班，规划建议在镇区其他单元合理位置新增12班幼儿园一处。

小学：镇区共设置一处九年一贯制学校及两座小学，小学总用地面积为7.09公顷，可容纳小学96班，按照每班45生计算，可满足镇区全部适龄儿童入学。

D单元内设置有小学一座，占地面积1.87公顷，可容纳24班教学班小学，与本单元新增居住用地满足服务半径500米的要求，因此原规划小学可以满足本单元的居住用地内儿童入学。

（2）文化娱乐与体育设施

1.文化娱乐

十分钟、十五分钟生活圈：镇区内文化娱乐中心位于纵三路中段西侧，主要布置图书馆、文化馆、老年活动中心，影剧院、青少年活动中心等，该文化娱乐中心服务于全镇人口，D单元居住用地也在其服务范围内。D单元北侧，横四路与和平路交口东北角地块规划一处文化活动中心，服务西南居住片区，D单元居住用地在其服务范围内。

五分钟生活圈：规划在横五路与和平路交口西南角居住地块配设文化活动站一处，建筑面积不小于300㎡。其服务半径为500米，覆盖本单元内所有居住地块。

2.体育设施

十分钟、十五分钟生活居住区：镇区中心配建有体育场馆，设置标准400m跑道、游泳馆、羽毛球、乒乓球场馆。占地3.1 hm2。本单元居住用地在其服务范围内。

五分钟生活圈：规划结合横五路与和平路交口东南侧公园设置小型多功能运动场地及室外综合健身场地各一处，服务本单元内居住地块，其服务半径满足要求。

3.医疗卫生设施

十分钟、十五分钟生活圈：镇区中心，幸福街南侧设置综合医院一处，D单元在其服务范围内。

五分钟生活圈：和平路与横五路交口东南角居住地块内设置社区卫生服务站一处，其服务半径满足要求。

（3）其他公共服务设施

规划在和平路与金海路东北角居住地块内配建社区服务站一处，用地面积不小于500㎡；在本地块内配设老年人日间照料中心一处，建筑面积不小于350㎡。在横五路与和平路交口东南角绿地内设置公共厕所一处，用地面积不小于60㎡。

规划在以上公共服务设施配置的基础上，根据《城市居住区规划设计标准》（2018年）要求，规划在单元内配套以上公共服务设施的同时，各居住地块按照居住街坊配套公共服务设施，具体详见附表。

（五）道路交通影响论证

本次动态维护未对单元内道路网进行调整，但由于地块位置的变化，对部分地块允许开口方向做出如下调整要求：

1. 横五路北侧和平路西侧居住地块允许向横五路开口；

2. 横五路与和平路交口西南侧居住地块允许向横五路及和平路开口，禁止向金海路开口；

3. 和平路与金海路交口东北角居住地块允许向和平路开口，禁止向金海路及南北大街开口；

4. 横四路与南北大街交口西南角商业地块允许向横四路开口，禁止向南北大街开口；

5. 横五路与南北大街交口西北角商业地块允许向横五路开口，禁止向南北大街开口。

本地动态维护调整后，单元内部道路主要为镇区内部交通，外来人口交通主要依靠南北大街和横四路疏解，符合镇区内交通结构组织，对单元内部道路交通影响不大。

（六）空间环境影响论证

本次调整后仍符合现行控规中对镇区南部建设休闲疗养设施，以低层、低密度为主的建设要求。符合牛驼镇整体空间形态沿镇区南北大街和纵三路之间的城镇中心，由南向北视角逐渐升高，由该中心向东西两侧，建筑逐渐升高，并向北渐次抬高，在新镇政府北部的居住区达到最高点的整体规划。

（七）市政实施影响论证

调整后D单元内各类用地规模不变。

（1）给水工程

维护后D单元可容纳人口不变，现行控规中的预测用水量不变，镇区规划水源可以满足调整后的供水需求。

根据D单元调整后用地布局，经过工程人员专业测算，现行控规中规划的给水管线可以满足调整后的供水需求。

（2）排水工程

1.雨水工程

维护后D单元总面积不变，不会对个雨水管线造成影响，现行控规中规划的雨水管网可以满足本单元的排雨水要求。另外，规划要求在单元新增建设中增加“海绵城市”的建设要求，通过采用渗、滞、蓄、净、用、排等措施减少对市政排水设施的压力。

2.污水工程

污水量按照规划给水量的80%计算，D单元污水排放总量不变。镇区污水排入镇区南部温泉产业园区内污水厂处理。

根据D单元调整后用地布局，经过工程人员专业测算，现行控规中规划的污水管线可以满足调整后的污水排放需求。

（3）电力工程

对调整后D单元用地布局进行电量负荷测算，调整后D单元用电负荷不变。

调整后现行控规中规划的供电设施可以满足调整后用电需求。

（4）供热工程

对调整后D单元用地布局进行热负荷测算，调整后D单元热负荷不变。现行控规中规划的供热设施可以满足本单元调整后的供热需求。

（5）燃气工程

调整后D单元需气量不变。现行控规中规划的燃气设施可以满足本单元调整后的供燃气需求。

（八）对已实施项目影响论证

拟维护地块周边建设情况多为低层民居，拟动态维护地块的建筑退让要求应符合《固安县城乡土地使用与规划建设管理技术规定》和国家相关规定，项目的修建性详细规划应做日照分析，不能影响已建和拟建的居住建筑满足大寒日每套住宅至少一间居室满足3个小时的满窗日照要求，学校的教室满足冬至日底层满窗日照时间2小时的要求。项目在建设开工建设前，应当征求周边利害人的意见。

本次D单元的动态维护有利于加快镇区建设，改善镇区居民居住环境；有利于对可利用建设用地的充分利用，维护镇区土地资源的经济效益及社会效益；有利于提高镇区公共资源的使用效率，提高居民的生活质量。

本地块动态维护后，完善了单元内公共服务设施的配套；对城市道路交通、空间环境景观没有造成不良影响；现行控规中规划的市政设施可以满足本次调整的要求。

综上所述，本地块动态维护基本可行。

设施名称

单项规模

服务内容

设置要求

建筑

面积（㎡）

用地

面积

物业管理与服务

--

--

物业管理服务

宜按照不低于物业总建筑面积的2%配置物业管理用房

儿童、老年人活动场地

--

170-450

儿童活动及老年人休憩设施

（1） 宜结合集中绿地设置，并宜设置休憩设施

（2） 用地面积不应小于170㎡

室外健身器械

--

--

器械健身和其他简单运动设施

（1） 宜结合绿地设置

（2） 宜在居住街坊范围内设置

便利店

50-100

--

居民日常生活用品销售

1000人-3000人设置1处

邮件和快递送达设置

--

--

职能快件箱、智能信报箱等可接受邮件和快件的设施或场所

应结合物业管理设施或在居住街坊内设置

生活垃圾收集点

--

--

居民生活垃圾投放

（1） 服务半径不应小于70m,生活垃圾收集点应采用分类收集，宜采用的密闭方式；

（2） 生活垃圾收集点可采用防止垃圾容器或建造垃圾容器间方式；

（3） 采用混合收集垃圾容器间时，建筑面积不宜小于5㎡；

（4） 采用分类收集垃圾容器间时，建筑面积不宜小于10㎡。

非机动车停车场（库）

--

--

--

宜设置于居住街坊出入口附近；并按照每套住宅配建1辆-2辆配置；停车场面积按照0.8㎡/辆-1.2㎡/辆配置，停车库面积按照1.5㎡/辆-1.8㎡/辆配置；电动自行车较多的尝试，新建民居街坊宜集中设置电动自行车停车场，并宜配置充电控制设施

机动车停车场（库）

--

--

--

按照1个停车位/户设置，服务半径不宜大于150米

第二部分  图纸

1.区域位置图

2. D单元规划图则（维护前）

3. D单元五线控制图则（维护前）

4. D单元规划图则（维护后）

5. D单元五线控制图则（维护后）