在房源组没给提交资料之前，我们对于南海家园并没有特别的关注，但房源组给提交了资料之后，才发现，南海家园简直是神盘，超级神盘！

简单总结两句话就是：规模巨大，对标融泽嘉园；涨幅奇高，全北京几乎最高。

南海家园位于亦庄河西板块，建成于2012年，是亦庄镇宝善村以及瀛海镇18个村的回迁房。

亦庄河西板块是近几年南城热度最高的一个板块，我写这篇稿子的时候，脑子里一直在想，谁会成为下一个亦庄和西？

整个亦庄和西板块的楼盘结构也非常简单，第一类是以南海家园为主的一大片回迁房社区；第二类是像万科金域东郡和海梓府这种改善楼盘；第三类是亦庄金茂府、金茂逸墅这种大改善盘。

其中南海家园应该是亦庄河西的绝对主力。

南海家园和融泽嘉园非常像，首先是楼盘体量都是超大规模体量的楼盘，其次是建成年代，都是2010年之后，北京2010年之后的回迁房整体品质比之前好了很多；第三，不管是融泽嘉园在西二旗板块，还是南海家园在亦庄河西板块，他们都是作为主力楼盘而存在的；第四，从保值流动性角度，两个楼盘的保值流动性都非常好，南海家园从近几年的涨幅看，保值性尤其好。

南南海北融泽，名不虚传！

楼盘体量上，南海家园总共分七个院，分别是：一里二里三里四里五里六里七里，共170多栋楼，基本上都是总高15-18层的高层电梯板楼，共1万8千多户。

南海家园的体量，我们直接看图片：

俯视下去密密麻麻全是楼盘，但是从小区内部角度看，楼盘的密度没有显得那么高，从层高看，也没有融泽嘉园那么高，融泽嘉园很多30多层的楼房。

南海家园的房价涨幅，我觉得这是很多特别关心的，从2020年到2023年，南海家园两居室的涨幅达到了60%，20年89平米的两居室成交价在300万左右，到了2022年下半年及2023年上半年，同户型的两居室价格已经涨到了近500万，最高成交价超过了500万。

虽然在2020年的时候，很多房子没有满五年，会有差额个税，但是减掉那部分个税之后，房价的涨幅依然在50%以上。

对于北京300万左右总价的房源来说，这就是最高涨幅（北京绝大多数300万总价的房子并没有涨价），对于全北京任何区间总价的房源来说，这个涨幅也几乎是最高的。

至于房价上涨的原因，有人说是因为亦庄的学籍独立，导致了这一轮房价上涨，但这个因素暂时没法核实，因为有学区利好的区域很多，但涨价且涨幅这么高的只有一个亦庄河西。

从蒲公英找家的角度看，亦庄河西的房价上涨主要跟市场行情有关，其次是有学区利好因素所带来的市场情绪，加上亦庄河西自身的商业配套学区配套的完善，当然还有一小部分因素，一些炒家在炒亦庄河西。总之，叠加后的结果就是，亦庄河西从一个默默无闻的板块，变成了关注度如此之高的板块。

接下来我们看下南海家园的社区环境：

整体的感受是，虽然是回迁房社区，但是小区内部的维护还是挺不错的，属于多数人能接受的社区环境，但是没法谈有多高的品质。

楼道环境维护得也不错，地面上都贴了瓷砖。

楼的外立面中规中矩，一打眼就知道是回迁房社区，而且维护得不错。

户型方面：除了七里有一点特殊外（七里的一居、三居分别多出一种户型），南海家园一里到七里的户型基本一致。一居面积普遍在49-70平米，两居面积在73-90平米，三居面积在92-108平米。

从成交量来说，南海家园两居是绝对主力，占比一半以上（两种户型），一居次之，占比30%左右，三居最少，占比不足一成（尤其如果刨除七里，单看一到六里，三居成交量极少）。

南海家园一居户型主要是以下四种：

第一种66平米左右南北通透一室一厅，一里23年3月成交价405万，二里23年5月成交价378万，三里23年2月成交价403万，四里22年3月成交价332万，五里22年4月成交价346万，六里23年5月成交价378万，七里此户型近年无成交记录，最近一次交易是19年6月，成交价不到250万：

第二种是49平米左右东北/西北一室一厅，一里23年1月成交价314万，二里23年2月成交价322万，三里23年2月成交价310万，四里23年5月成交价320万，五里22年12月成交价330万，六里23年2月成交价319万，七里22年8月成交价303万：

第三种是63平米左右东南/西南一室一厅，一里22年1月成交价282万，二里22年11月成交价372万，三里23年3月成交价389万，四里23年6月成交价360万，五里23年4月成交价400万，六里22年7月成交价355万，七里22年8月成交价330万：

第四种是70平米左右纯南向一室一厅，此户型七里独有，23年4月成交价418万：

南海家园两居户型主要是以下两种：

第一种是90平米左右南北通透两居，单卫，一里23年5月成交价460万，二里23年5月成交价405万，三里23年4月成交价427万，四里23年3月成交价471万，五里23年5月成交价460万，六里23年6月成交价410万，七里23年5月成交价448万：

第二种是78平米左右南北通透两居（七里此户型面积在83平米左右），带双卫，一里23年2月成交价468万，二里23年3月成交价470万，三里22年8月成交价378万，四里23年3月成交价444万，五里此户型近3年无成交，最近一次交易是20年7月，成交价270万左右，六里23年2月成交价447万，七里23年1月成交价455万：

南海家园三居户型主要是以下三种：

第一种是98平米左右南北通透三居，三个卧室都在同一侧，此户型一里、三里无成交记录，二里22年7月成交价506万，四里21年7月成交价428万，五里22年9月成交价590万，六里23年2月成交价606万，七里21年3月成交价396万：

第二种是108平米南北通透三居，客厅和双卧朝南，一里21年2月成交价390万左右，二里22年5月成交价545万，三里22年2月成交价540万，四里21年4月成交价400万，五里此户型无成交记录，六里22年9月成交价636万，七里23年2月成交价649万：

第三种是92/98平米左右三居，双卧朝南，客厅朝北，此户型七里独有，23年2月成交价540万：

最后是购买人群方面，南海家园特别适合那些在亦庄本地工作的刚需群体，对于不在亦庄上班的群体来说，如果买在南海家园，通勤会是个比较大的问题，另外，对于部分想要买学区的家长来说，如果觉得河西的位置能接受，把房子买在这，兼顾孩子上学和自住，也是不错的选择。

户型图源自网络，侵删

发布于：北京