来源：雪球App，作者： 手持大宝剑，（https://xueqiu.com/8295988069/238195550）

周末写了一篇关于星巴克和吾悦广场的帖子。今天特意了解了下吾悦广场的优衣库门店情况。

说到优衣库，最先想到的是什么呢。我的印象里就是

1、生意火爆，相比其他服装店；

2、服务员在购物时不会打扰你；

3、款式简洁，随便买都合适；

4、质量一般，价格适中。

在大陆的平价服装行业，优衣库的择店标准几乎是最严格的。目前仅在大陆开设900家门店，且主要集中在一二线城市。

我们刻意对比，海澜之家有将近7000家门店。

优衣库和海澜之家的门店数量差了将近8倍，但营业额，优衣库262亿高于海澜之家的200亿。一高一低，优衣库的单店营收是海澜之家的10倍。

优衣库单店营业额3200万元，相当于什么概念呢。

单座吾悦广场的消费额大概在4~5亿之间。强如温州吾悦，2021年消费额也不过11亿元。优衣库单店面积一般1000平米以上，单个吾悦广场可租售面积6.6万平，即2%的面积，可以撑起接近6~8%的消费额。

而商铺面积最大的永辉超市，单店营业额也不过8000万。

这就体现了优衣库的一个特点，坪效极高。

优衣库的这个特点就决定了，不能随意下沉，必须在人流量大的商场开设门店。而优衣库的门店，另一方面来讲，又可以帮商场汇聚人流量。

截止到2022年，优衣库共在吾悦广场开设了24家门店，占总门店数量的17%。同一时间，龙湖天街有优衣库门店30家，占总数的60%。

虽然在数量上差距不大，但含“优”率却相差极大。这是目前的差距，这并非运营或者招商的短板，而是区位的先天性不足。

但我认为吾悦的含“优”率提升速度可能会快于龙湖。

为什么呢？

一是，高能级城市市场已接近饱和。如果统计可以发现，全年租金超过或接近一亿的吾悦，基本都有优衣库入驻。其中，不乏汉中，淮南，上饶，宿迁，泰安，丹阳等四五线城市。而龙湖天街，个个租金超一亿，却不是每个商场都有优衣库。

这其实侧面说明，优衣库在一二线城市的扩张已经接近极限了。哪怕你商场人流量再高，也得考虑城市容量的问题。而四五线城市，只要你有人流量，租金能达到标准，我就会来开店。

二是，综合体将是优衣库下沉的首选。如果研究优衣库可以发现，优衣库基本只在综合体开店，除非像上海南京路，成都春熙路这种标志性地点。这也意味着，当优衣库下沉，必然优先入驻万达吾悦天虹等四五线综合体。

三是，新吾悦的成熟期会慢慢到来。绝大多数吾悦，是近几年开业，周围大量楼盘入住率并不高，在随后几年会有明显的改善，随着租金的提升，将为优衣库入驻创造条件。吾悦与龙湖市中心建天街的打法迥异，意味着后者的边际改善空间更大。

最后，说了这么多，也是想给自己打气，也给还在一个坑里的战友打打气。$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$ $万科A(SZ000002)$