2023年开年，武汉楼市迅速回温，有关武汉买房政策的提问也越来越多。

　　武汉的购房政策确实复杂，我们做了完整的梳理，大家可以收藏备用。

　　本文看点：

　　一、限购区域与不限购区域划分

　　二、限购政策及买房首付

　　三、武汉户籍认定以及落户条件

　　四、房票申请

　　五、商业贷款和LPR

　　六、公积金贷款政策

　　一、限购区域与不限购区域划分(2023年2月最新版)。

　　武汉限购区域：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区，武汉东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区。

　　武汉不限购区域：蔡甸区、经济开发区(汉南区)、新洲区、东西湖区、江夏区、黄陂区、经开区等7个区域。

　　注：东西湖区、江夏区、黄陂区、经开区新增为不限购区域。

　　根据城市留言板的最新回复显示，当前武汉市实行住房限购差别化动态调节机制。目前，对江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区部分区域实施住房限购。

　　注：二环外虽然是属于限购区域，购房需要6个月社保或纳税证明，计入家庭房产套数，但部分区域首套首付仍按照不限购区20%执行(延续了房交会的政策)。

　　最终是否属于限购区域，以申请房票时的要求为准，外地户口要求6个月社保的区域就属于限购区，外地户口不要求社保的则为不限购区。

　　后文的限购区、不限购区标准均参考这一条。

　　二、限购政策及买房首付

　　(一)限购区+本市户籍(集体户口视为本市户籍)

　　套数认定规则：在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数。

　　1、首套房

　　在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

　　2、二套房

　　①在武汉限购区拥有1套住房(无论贷款结清与否)，如果有武汉户口，则在限购区域再买房1套，第二套房首付比例不低于40%，如无武汉户口，第二套房首付比例不低于50%或70%。

　　②如果首套房无贷款，购买二套房可按照首套房利率计算(首付仍需5成)。

　　③如果在武汉市无住房，在全国范围内有1套房贷款未还清，一般可最低首付4成，二套利率。

　　3、N+1套

　　武汉户口居民，无论你以前有N套房(N≥2)，均可在限购区新增一套。

　　①有1套房贷未结清，第N+1套按照二套首付政策执行。

　　②有2套房贷未结清，第N+1套全款。

　　(二)限购区+非本市户籍

　　买房条件：非武汉户籍家庭在限购区域买首套住房，需提供自购房之日起前6个月(含6个月)在武汉市内社会保险或者个人所得税证明;可实行购房资格“承诺办、容缺办”，时限是买房后6个月内。

　　1、首套房

　　在武汉无房无贷，则在限购区域购房，首付比例不低于30%。

　　2、二套房及以上

　　在武汉市已经拥有1套及以上住房，则不得在限购区域内购房。

　　(三)不限购区(武汉市户籍与非武汉市户籍政策相同)

　　只认贷不认房：认全国范围内未还清住宅贷款(商办产品贷款不计算套数)

　　在不限购区域，理论上首套房最低首付2成，二套房最低首付3成，且首套房、二套房认定规则为“认贷不认房”，不论是否拥有武汉户籍及在武汉名下是否有房，只要没有房贷，在武汉不限购区购房均视为首套房。

　　1、首套房：政策层面首付比例不低于20%，也有楼盘要求首付比例不低于30%

　　2、二套房：在全国范围内名下有一套商品住宅贷款的，视为二套房，最低首付比例不低于30%。

　　3、二套房及以上：在全国范围内名下有2套及以上商品住宅贷款的，可在武汉不限购区全款购买商品房，不得贷款，且不计套数。

　　(四)特殊情况

　　Q：本地有一套房，外地有一套贷怎么算?

　　A：认本地房，认全国贷，以上情况算第二套房，首付5成。

　　Q：本地无房，外地有一套贷怎么算?

　　A：不同银行政策不一样，一般可执行首付4-5成。

　　Q：本地无房，外地有两套贷怎么算?

　　A：如符合限购政策可以购房，但不可以贷款。

　　Q：本地有1套房，无贷款怎么算?

　　A：按照二套房政策，如果有武汉户口，首付不低于4成，贷款利率按首套。

　　总结：

　　套数认定：认武汉限购区内的房。

　　贷款认定：认全国范围内未还清住宅贷款(商办产品贷款不计算套数)。

　　(五)迁户购房时，还建的住房算在限购范围内吗?

　　①购房人家庭属房屋征收对象的，其征收协议中明确可购住房套数的，在合同备案时在征

　　②收协议原件上加注记，该部分房屋不纳限购范围

　　(六)港澳台、外籍人士购房有什么要求?

　　港澳台、外籍人士视为非本市户籍居民，需填写在本市购房需写在本市唯一一套自住自用承诺书。对于武汉劳务合同没有必须要达到2年的要求。

　　三、武汉户籍认定以及落户条件

　　(一)如何认定是否为本市户籍?

　　1、购房人家庭成员为购房人本人、配偶及未成年子女(未满18周岁)。购房人家庭成员之一为本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。

　　2、购房人持本市集体户口的，凭本人身份证(不含临时身份证)记载的发证机关所在地作为是否本市户籍判断依据。武汉集体户口与身份证地址不一致，取身份证发证机关判断是否为武汉客户。

　　3、购房人持军官证、士兵证、警官证(不含本地公安机关工作人员)的，原则上视同为本市居民。

　　(二)落户条件

　　主要的落户方法：学历落户、积分落户、投靠落户、市外迁入、市内迁移、军部落户、购房落户、人才落户、创业落户等。

　　2023年武汉常见落户类型：

　　1、大学毕业生落户

　　年龄不满45周岁(研究生不受年龄限制)的高等学校专科及以上学历或学位(经教育部学历认证)毕业生，本人及其配偶、未成年子女可以申请落户。

　　2、积分落户

　　1、在本市拥有合法稳定住所(含合法租赁住房);

　　2、参加本市城镇职工基本养老保险;

　　3、持有本市有效居住证;

　　4、不超过法定退休年龄。

　　达到当年积分分值的，可以申请落户。

　　从2021年11月1日起，积分入户实行常态化受理。

　　3、父母投靠子女落户

　　子女为武汉市常住户口，且在汉有自有房屋，其父母(男性已满60周岁，女性已满55周岁)可以申请投靠子女落户。

　　4、子女投靠父母落户

　　1.被投靠人具有本市常住户口;

　　2.子女未婚，年龄不满20周岁或大专及以上文化程度年龄不满22周岁;

　　3.被投靠人在本市有合法稳定住所。

　　四、房票申请

　　注：在武汉买房，限购与不限购区域均需申请购房资格。

　　2020年1月1日起，购房者的资格核查实现全程网办，购房者房查无需再前往各办事点窗口、无需提交纸质材料办理，实现了“跑零次”“不见面办理”。

　　意向购房者可通过武汉市房管局官网申请资格并查询结果，如果通过审核，即可获取编号和二维码等审核资料信息，该资料60日内购房有效，过期需重新申请。

　　1，微信搜索并关注“武汉住保房管”公众号

　　2，点击“武房服务”，跳转至小程序“武汉住保房管办事服务”(也可直接小程序搜“武汉住保房管办事服务”)，选择“购房资格认定及意向登记”，点击个人申报

　　五、商业贷款和LPR

　　商业贷款利率=当时的LPR(经常变换)+上浮基点数(每季度变换)

　　LPR每年都会变化，房贷利率也会随之每年进行调整。

　　1、LPR以每个月20日报价为准，当前LPR为4.3%

　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　2、目前武汉首套执行利率3.9%，二套执行利率4.9%

　　目前，武汉首套房执行的利率为3.9%，上浮BP-40个基点;二套房的执行利率为4.9%，上浮BP基本60个基点。

　　注：武汉认贷不认房，即不管你有几套房，只要无贷就用首套贷，一套或者两套贷款均可执行二套利率，二套以上贷款不能再贷。

　　3、新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　2022年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR(贷款市场报价利率)减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。2022年9月，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底新发放首套住房贷款利率下限，二套住房贷款利率政策下限仍然不变。2023年1月份，首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　六、公积金贷款

　　1、当前武汉首套房公积金利率为3.1%，二套房利率3.575%。

　　自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，五年以下(含5年)首套个人住房公积金贷款利率由2.75%调整为2.6%，五年以上首套个人住房公积金贷款利率由3.25%调整为3.1%。

　　第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)贷款利率3.025%，5年以上贷款利率3.575%。

　　2、贷款最高限额

　　1、缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房的(包括商转公)，最高贷款额度为90万元;

　　2、购买第二套改善性自住住房的，最高贷款额度为70万元。

　　3、贷款额度计算公式

　　(一)实际还款能力。

　　贷款额度不超过借款人的还款能力，计算公式为：

　　贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×35%×12个月×贷款年限。

　　(二)住房公积金缴存状况。

　　贷款额度按照借款人的公积金缴存时间和缴存余额综合确定(按借款人及配偶缴存余额之和据实计算，且近6个月内补缴的住房公积金不参与公积金贷款额度计算)。计算公式为：

　　贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)×20倍×借款人公积金缴存时间系数;公积金缴存账户必须为正常缴存账户。

　　缴存时间系数认定：

　　6≤缴存时间≤12(月) ，缴存时间系数：0.5

　　12