西政〔2022〕4号

各乡镇人民政府、办事处，经开区管委会，县人民政府有关部门：

为加快城市建设步伐，改善城市居住环境，提升城市品位和形象，根据国家、省、市相关政策，结合西华实际，现就中心城区国有土地和集体土地上房屋征收安置补偿工作提出如下意见。

一、工作原则

（一）依法依策办事的原则。认真贯彻国家、省、市关于国有和集体土地上房屋征收补偿安置的有关法律法规及政策规定，严格房屋征收安置程序，切实维护被征收人的合法权益。

（二）以人为本、造福于民的原则。对被征收人的合法权益依法予以足额补偿。被征收人可选择货币补偿和实物安置两种补偿方式。选择货币补偿的，一次性足额补偿；选择实物安置的，各计各价、互找差价。安置房的选址、设计和功能配套要便民、利民、惠民，使被征收人的居住环境得到明显改善。

（三）公开、公平、公正的原则。坚持补偿安置政策公开、程序公开，及时发布征收公告，做到透明征收、阳光操作，接受人民群众和社会各界的监督。

（四）保持政策连续性的原则。参照我县以往征收补偿安置的有关政策，结合当前实际，确定合理的补偿安置标准。

二、工作依据

（一）《中华人民共和国村民委员会组织法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》；

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（三）《住房和城乡建设部关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知》（建房〔2011〕77号）；

（四）《河南省人民政府关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2021〕4号）；

（五）《河南省实施的通知》（豫政〔2012〕39号）；

（六）《周口市国有土地上房屋征收补偿安置及补助奖励标准》（周政办〔2012〕95号）；

（七）《周口市人民政府关于中心城区棚户区（城中村）改造房屋征收与补偿安置工作指导意见》（周政〔2017〕46号）。

三、适用范围

南华路以北，农场路以南，中州大道以西，机西高速以东。

四、合法建筑及面积、违法建筑的认定

（一）国有土地上的合法建筑及面积认定依据：《国有土地使用权证》以及《建设工程规划许可证》《房屋所有权证》或《不动产权证》；只有《土地使用权证》，没有其它合法证件的按照1.44的容积率进行合法面积认定。

（二）集体土地上的合法建筑及宅基地面积认定依据：《集体土地使用权证》以及合法的宅基证明或由辖区乡镇、办事处，村（居）委会“三委”班子共同认定，公示无异议后予以确认。按照豫政〔2021〕4号第二章第七条之规定，“城镇郊区和人均耕地少于667平方米的平原地区，每户宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地667平方米以上的平原地区，每户宅基地面积不得超过167平方米”，确定宅基地面积；按照宅基地面积乘以1.44容积率（最高不超240平方米）认定房屋建筑面积。

（三）利用空闲地、路（街）边地或填坑（塘）等擅自建设的一律按违法建筑对待。

（四）非宅基地上被认定的违法建筑，在规定期限内，本人积极主动配合拆除的，按现状给予适当照顾性补助，补助标准按照建筑结构简易房200元/平方米、砖木300元/平方米、砖混结构400元/平方米、框架结构500元/平方米。不配合拆除的将予以强制无偿拆除。

（五）拟征公告发布后，在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、突击装修等谋取不当利益的，不予补偿。

具体界定意见如下：

（一）中心城区范围内的建筑

1.在国有土地上有《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《房屋所有权证》或《不动产权证》的；处在集体土地上有《集体土地使用权证》或合法的宅基证明手续的，为合法建筑，按政策进行补偿。

2.在国有土地上仅有《国有土地使用权证》，没有《建设工程规划许可证》《房屋所有权证》或《不动产权证》的，为非法建筑，但若能积极配合工作在规定期限内完成搬迁的，可参照合法建筑给予相应补偿。

3.没有《国有土地使用权证》或《集体土地使用权证》及其它合法宅基证明手续的，为非法建筑。

4.县级政府出让土地只缴纳配套费，其它证件未办理的，待足额补缴齐相关税费后，由相关职能部门根据票据和相关材料给予合法性认定。

（二）对非本村村民宅基地的处理。在征迁公告规定期限内配合搬迁的，享受以下政策；超过规定搬迁期限的，予以强制无偿拆除。

1.2011年航拍图显示的房屋，可安置120平方米，房屋240平方米内的按现状评估进行货币补偿，其余的给予救济性货币补助，补助标准为砖木结构400元/平方米，砖混结构500元/平方米，框架结构600元/平方米。

2.2011年航拍图未显示的房屋240平方米内的按现状评估进行货币补助，其余的给予救济性货币补助，补助标准为砖木结构400元/平方米，砖混结构500元/平方米，框架结构600元/平方米。

五、户的认定

坚持一户一宅、一宅一户的标准严格审核，一处宅基地视为一户居民，一户居民只能有一处宅基地。一户居民有多处宅基地的，房屋合并处理。多户合住的按一处宅基地认定。

六、房地产评估机构的选定

房屋征收部门推荐不少于3家具有资质的房地产评估机构在征收范围内公布，作为候选评估机构。由被征收人以协商、投票或随机抽取方式选定评估机构，对被征收区域内的房屋和附属物进行评估。

七、补偿安置标准

（一）国有土地上的房屋征收与补偿安置

1.货币补偿

单元楼房：根据房屋建筑结构进行市场价格评估，每平方米不足2600元的，按2600元/平方米的标准补偿，超过2600元/平方米据实补偿。

独院式房屋：合法房屋面积的容积率在1.44（含1.44）以内，按评估价格（含土地补偿）不足2600元/平方米，按2600元/平方米进行补偿，超过2600元/平方米据实补偿；合法房屋面积不足容积率1.44的，不足部分按1000元/平方米的标准补助。房屋面积超出容积率1.44的部分，只给予建筑结构评估价补偿。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。

搬迁补助费：按照合法房屋面积，补助8元/平方米，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

2.实物安置。选择实物安置方式的，由政府提供安置房。合法的单元楼房按照1∶1的标准进行安置；独院式住房按照容积率小于等于1.44（最高240平方米）的面积进行安置。选择实物安置的安置房面积超过被征收房屋合法面积1.44容积率或240平方米以外的按市场评估价格结算，超出面积价款待交房核算时一次结清。

根据被征收房屋建筑结构进行市场价格评估给予货币补偿；被征收房屋补偿和安置房各计各价、互找差价。合法房屋面积容积率1.44以内可享受搬迁费、安置费及奖励；超过容积率1.44的面积不享受搬迁费、安置费及奖励。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月；安置房为高层建筑的，过渡期限原则上不超过30个月。若实际过渡期限超过规定过渡期限的，加倍发放临时安置费。

搬迁补助费：根据合法房屋面积，按照8元/平方米的标准进行补助，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

（二）集体土地上的房屋征收与补偿安置

1.货币补偿。独院式房屋被认定为合法宅基地上的建筑面积（容积率在1.44以内且面积不超过240平方米），按照现状进行建筑结构评估价给予补偿，政府再给予1600元/平方米的货币安置补贴。建筑面积低于1.44容积率且小于240平方米的，不足部分按500元/平方米的标准补助；容积率超过1.44或大于240平方米的房屋面积，给予救济性货币补助，补助标准为砖木结构400元/平方米，砖混结构500元/平方米，框架结构600元/平方米。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。

搬迁补助费：按照合法房屋面积，补助8元/平方米，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

2.实物安置。选择实物安置方式的，由政府提供安置房。合法房屋容积率低于1.44（240平方米）以内的面积按照评估价进行货币补偿，容积率超过1.44或大于240平方米的房屋面积，给予救济性货币补助，补助标准为砖木结构400元/平方米，砖混结构500元/平方米，框架结构600元/平方米。同时，合法房屋面积不超过240平方米可享受搬迁费、安置费及奖励，超过容积率1.44的面积不享受搬迁费、安置费及奖励。

实物安置的标准：按照容积率不高于1.44（最高240平方米）的面积进行安置。被征收房屋补偿和安置房各计各价、互找差价。

选择实物安置的安置房面积超过被征收房屋合法面积1.44容积率或240平方米以外的按市场评估价格结算。超出面积价款待交房核算时一次结清。

临时安置费：按被认定的合法建筑面积每月6元/平方米(不包括违法建筑)计算，不足400元的按400元发放，一次性发放6个月的临时安置费。安置房为多层建筑的，过渡期限原则上不超过24个月；安置房为高层建筑的，过渡期限原则上不超过30个月。若实际过渡期限超过规定过渡期限的，加倍发放临时安置费。

搬迁补助费：按照合法房屋面积，按照8元/平方米的标准补助，按该标准计算不足800元的，按800元发放。

（三）空宅的处理

1.货币补偿。合法空宅（不低于0.25亩）要求货币补偿的，参照所在区域土地价值，最高按24万元进行补偿，合法空宅面积低于0.25亩的，按1.44容积率据实折算补偿。地上附属物不再另行补偿。

2.实物安置。合法空宅（不低于0.25亩）要求实物安置的，最多可按安置房价格购买240平方米，超出安置部分的，按市场评估价格结算；合法空宅面积低于0.25亩的，按实有面积乘以1.44容积率折算后购买安置房。地上附属物不再另行补偿。

（四）安置房的价格和挑选顺序

1.安置房的价格。被征收户购买安置房的价格根据政府提供的安置房位置区域不同，价格每平方米700元～900元不等。安置房无论多层或高层均无差价，但选择顶层的可给予每平方100元的优惠，超出面积价款待交房核算时一次结清。

2.安置房挑选顺序。依据指挥部工作人员签字的《房屋搬迁验收单》顺序号，依次挑选安置房。

（五）商业经营性用房的货币补偿

房屋的货币补偿：被征收房屋的《房屋所有权证》《不动产权证书》上注明“商业”用途的证载面积，或虽没有办证但土地用途为商业且能提供开发土地出让（售）的相关票据手续的，由相关职能部门根据配套费、人民防空易地建设费、契税等相关票据和材料给予合法性认定后，以评估机构出具的市场评估价格进行货币补偿。

搬迁补助：按照被征收房屋证载建筑面积，按照8元/平方米的标准补助。

停产停业的损失补助。给予经营性房屋的业主按门面一层面积一次性补偿损失200元/平方米。

（六）工业、仓储及畜牧养殖业的货币补偿

房屋的货币补偿：根据房屋所在区位、楼层、成新和房屋建筑结构现状进行市场价格评估补偿。

搬迁补助：仓储用房按其房屋评估价的10%给予补助；其它按照被征收房屋面积，补助8元/平方米。

工业生产性企业，根据其纳税证明，结合停产前3年的平均利润值，给予6个月的利润损失补助。企业正常经营但达不到纳税条件的，每月给予2900元损失补助，一次性补助3个月。

（七）其它补偿 

1.附属物及装饰装修的补偿，由评估机构按照有关标准结合市场价格计算。

2.天然气、有线电视、网络宽带等，按有关部门规定标准补偿。 

 八、搬迁奖励

对被征收人在规定的搬迁期限内（以项目指挥部发布的政府征收公告日期为准）签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，每户奖励1万元。按被征收房屋的合法建筑面积，在征收公告确定的奖励期限内前二分之一时间内搬迁完毕，给予200元/平方米的奖励；在奖励期限内后二分之一时间内搬迁完毕，给予100元/平方米的奖励。超过奖励期限，不予奖励。全部奖励金额每户最高不超过15万元。

九、保障措施

（一）加强领导，强化管理。加强对房屋征收安置工作中的指导、监督和管理。每个征收项目区域，都要建立工作指挥部，实行领导分包责任制，确保按时完成征收任务。

（二）广泛宣传，搞好引导。要采取多种形式宣传政策，把有关政策向群众讲深讲透，赢得群众的理解、支持和配合。要始终坚持以人为本、造福于民，充分征求群众意见，政策程序公开透明，全程接受群众监督，切实做到亲情征迁、和谐征迁。

（三）党员带头，示范引领。各级各部门和广大党员干部、公职人员都要顾全大局、率先垂范，在房屋征收过程中发挥模范带头作用。

（四）强化督查，严明纪律。对此项工作要切实加强督促检查和资金审计，确保征迁安置工作顺利进行，征迁资金及时足额发放。对弄虚作假、侵占挪用征迁补偿资金的，按照有关规定严肃处理，直至追究法律责任。

十、其它事项

（一）各乡镇、办事处，经开区管委会要严格控制新增“两违”，所有新增“两违”一律不再补助，并依纪依法追究责任。

（二）本指导意见中的“村”是指行政村村民委员会、社区居委会等村级组织。

（三）涉及土地、规划等方面的历史遗留问题，由县人民政府相关部门协调解决。

（四）本指导意见未尽事宜，根据工作实际由西华县人民政府房屋征收部门研究解决。

（五）本指导意见适用于发布后启动实施的房屋征收项目；本意见下发前正在实施的项目，按原政策标准执行。

（六）西华县人民政府房屋征收中心负责对本指导意见的解释和具体实施工作的监督。

 文件解读：西华县人民政府关于中心城区房屋征收与补偿安置工作的指导意见

2022年2月23日