（度假区计划供应4宗地块）

从度假区2021年的土地供应计划来看，计划推出4宗地块，均为商住用地，共345.48亩。从位置来看，前两宗地块周边已成交地块较多，未来推出热度或较高。

1

杨坡路东侧、蒯祥大道南侧地块

（杨坡上地块）

（杨坡上地块航拍图）

杨坡上地块位于 杨坡路东侧、蒯祥大道南侧，用地面积 110.69亩，规划为 商住用地，最大容积率 1.3。地块濒临太湖，坐拥绝佳湖景，适宜打造高端湖居产品。

（杨坡上地块卫星图及周边历史成交地块分布 来源：土拍大数据）

从土拍大数据地图来看，该地块位于龙湖大境天成、明月江南两项目南侧不远处，但位置条件更佳，距离太湖岸更近。作为周边可参考地块， 龙湖大境天成两地块的成交楼面价分别为 11182.68元/㎡、11111.24元/㎡， 明月江南的成交楼面价为 9229元/㎡。

周边配套

交通配套：蒯祥路、孙武路、子胥快速路、环太湖大道、香山隧道，轨道交通5号线集散中心站（在建），公交58路、63路、581路、585路、667路

教育配套：度假区初级中学、舟山实验小学、香山实验小学、蒯祥幼儿园

医疗配套：香山街道卫生院

商业配套：苏州太湖国际会议中心、香山国际大酒店、万豪万丽大酒店、太美逸郡酒店、中海商业体（在建）

休闲配套：太湖渔洋山风景区、苏州太湖新天地公园、蒯祥园、白马禅寺、穹窿山

2

普济路西侧、孙武路南侧地块

（普济路西侧、孙武路南侧地块航拍图）

普济路西侧、孙武路南侧地块用地面积118.79亩，规划为 商住用地，最大容积率 2.0。地块距离舟山实验小学、舟山幼儿园直线距离1公里以内。

（地块卫星图及周边历史成交地块分布 来源：土拍大数据）

从土拍大数据地图来看，该地块西侧为 招商地产竞得的两宗地块。其中苏地2020-WG-70号地块成交楼面价 9593元/㎡， 苏地2021-WG-2号地块于2月4日成交、楼面价 9592.32元/㎡。

周边配套

交通配套：蒯祥路、孙武路、子胥快速路、环太湖大道、香山隧道，轨道交通5号线集散中心站（在建），公交58路、63路、581路、585路、667路

教育配套：度假区初级中学、舟山实验小学、香山实验小学、蒯祥幼儿园

医疗配套：香山街道卫生院

商业配套：苏州太湖国际会议中心、香山国际大酒店、万豪万丽大酒店、太美逸郡酒店、中海商业体（在建）

休闲配套：太湖渔洋山风景区、苏州太湖新天地公园、蒯祥园、白马禅寺、穹窿山

开发区

开发区板块在2020年度共成交了7宗涉宅类地块，为吴中区成交量最多的板块。板块内的郭巷街道、城南街道、越溪街道均属于较为成熟的板块，周边配套相对成熟，因而受到了 华润、中建、卓越等多个房企的认可。

（开发区2021年度计划供应5宗地块）

从开发区2021年的土地供应计划来看，计划推出5宗地块，共419.11亩；其中澹台湖片区计划供应两宗综合用地。

1

澹台湖地块一、二（城南19号、20号）

两宗地块位于 大运河生态休闲带南侧、石湖东路北侧。其中，地块一由1宗商住（50.58亩）、1宗住宅（67.08亩）组成。地块二由1宗住宅（50.09 亩）、2宗商住（25.84亩、43.27亩）、2宗商业文化设施用地（13.67亩、20.82亩）组成。

两宗地块所处的澹台湖片区位于吴中区城南片区的中心位置，东侧紧邻京杭大运河，北侧紧邻澹台湖，周边生态良好，区位优势明显，周边配套完善。

（澹台湖地块一航拍图）

（澹台湖地块二航拍图）

周边配套

交通配套：东环南路、石湖东路、宝田街，轨道交通2号线宝带桥南站，公交66路、57路、91路、101路

教育配套：苏苑中学、碧波中学、江苏省碧波实验小学、宝带实验小学

医疗配套：城南街道社区卫生服务中心、苏州康立医院、苏州市吴中区城区社区卫生服务中心

商业配套：滨水广场、世茂广场（太湖西路店）、吴中万达广场、丽丰购物中心（宝带东路店）、龙湖天街（在建）、吴风商业广场（在建）

休闲配套：吴中博物馆、澹台湖公园、苏州五龙桥公园、生活艺术法国公园

2

富山阀门西侧地块（城南4号）

该地块位于 宝丰路西侧、澄湖中路南侧，出让面积 39.94亩，最大容积率2.3，规划为 住宅用地。地块北侧即为在建的轨道交通7号线，未来通车后出行便利性将大大提升。

（富山阀门西侧地块航拍图）

（富山阀门西侧地块卫星图及周边历史成交地块分布 来源：土拍大数据）

从土拍大数据地图来看，富山阀门西侧地块与朱家上地块相隔不远。两地块周边有4宗已成交的涉宅类地块，且均在2020年内成交，分别由 合景（2宗）、中交、中建竞得，最高成交楼面价为 17651元/㎡（中交53号地块）。未来两宗地块入市时，新房市场竞争压力较大。

周边配套

交通配套：迎春南路、澄湖中路，轨道交通4号线红庄站（换乘在建7号线）、轨道交通2号线石湖东路站（换乘4号线），公交57路、91路、快线6号、62路、94路、522路

教育配套: 碧波中学、南京师范大学附属石湖中学、碧波实验小学、南京师范大学附属是湖小学、碧波实验小学附属城南幼儿园

医疗配套: 吴中区人民医院、苏州大学附属第一医院（广慈分院）、城南街道社区卫生服务中心

商业配套: 中联百货、吴中商贸城、港尚购物广场、吴中万达广场、宝盛商业广场

休闲配套: 澹台湖公园、范蠡公园、生活艺术法国公园

3

文溪路北住宅地块（越溪12号）

地块位于 文溪路北侧、塔韵路东侧，出让面积 34.08亩，最大容积率1.2，规划为 住宅用地。地块西侧为轨道交通4号线，靠近 文溪路站，未来出行便利。周边小区环伺，居住氛围浓厚。

（文溪路北住宅地块航拍图）

（文溪路北住宅地块卫星图及周边历史成交地块详情 来源：土拍大数据）

从土拍大数据地图来看，该地块距离南山79号地块项目及卓越上城时光项目直线距离均在1公里范围内。南山79号地块项目于2021年1月25日成交，成交楼面价17067元/㎡。 卓越上城时光项目于2020年3月25日成交，成交楼面价12845元/㎡；现项目主推95㎡-118㎡三房，均价 24200元/㎡。

周边配套

交通配套：吴中大道、塔韵路，轨道交通4号线文溪路站，公交505路、552路、553路、585路、612路

教育配套：越溪中学、越溪实验小学、越溪幼儿园

医疗配套：瑞华医院、吴中开发区越溪卫生院

商业配套：苏州SM城市广场购物中心、富利广场、欧德福生活广场、吴中永旺

休闲配套：旺山景区、小石湖公园、上方山森林动物世界、越来溪公园、张桥湿地公园

太湖新城

太湖新城板块在2020年度共成交了2宗涉宅类地块，分别由 滨江集团和 中信泰富竞得，最高成交楼面价达 18594元/㎡。其中，滨江集团作为“新面孔”首入苏州，选择进驻太湖新城板块，可见对板块未来发展的认可度。作为吴中区的未来发展核心，板块当前新房售价处于吴中区价格“第一梯队”。

（太湖新城2021年计划供应2宗涉宅类地块）

从太湖新城2021年的土地供应计划来看，计划推出2宗涉宅类地块，共150.77亩。

1

太湖新城17号、19号地块

（太湖新城17号、19号地块航拍图）

该地块位于 友翔路南侧、塔韵路西侧，17号地块规划为 居住地块，出让面积 38.48亩，最大容积率2.5；19号地块规划为 商办用地，出让面积 34.95亩，最大容积率5.5。两宗地块紧邻轨道交通4号线苏州湾北站，出行便捷。

2

太湖新城27号地块

（太湖新城27号航拍图）

该地块位于 友翔路南侧、塔韵路东侧，出让面积 80.5亩，最大容积率2.5，规划为 居住用地。地块距离永旺梦乐城直线距离在1公里左右，出行购物十分便捷。

（太湖新城2宗地块卫星图及周边历史成交地块示意 来源：土拍大数据）

从土拍大数据地图来看，两宗地块相距不远。南侧分布有 江南沄著、金融街融悦湾、天鹅港华庭等多个项目。目前， 金融街融悦湾主推148㎡-212㎡4居-5居房源，带装修交付，均价 30977元/㎡。 江南沄著主推118㎡-165㎡户型，带装修交付，均价 28000元/㎡。 天鹅港华庭主推115-203㎡户型，带装修交付，均价 28754元/㎡。

周边配套

交通配套：西环高架、东太湖路、沪常高速、塔韵路，轨道交通4号线苏州湾北站，公交551路、626路

教育配套：苏州北美国际高级中学、华东师范大学苏州湾实验小学、太湖新城吴郡幼儿园

医疗配套：苏州市太湖新城医院（建设中）

商业配套：永旺梦乐城、歌林小镇、逸林商务广场、苏州地下空间

休闲配套：天鹅湖公园、太湖新城规划展示馆

吴中高新区

吴中高新区板块在2020年度共成交了2宗涉宅类地块，分别由 香江集团和 金地竞得，最高成交楼面价 19786元/㎡。板块新房库存量相对较少，客群多以板块内客群为主，新房销售去化量相对良好。

目前金地地块已打造为 金地燕风华项目，现主推洋房145㎡、350㎡户型，均价 33000元/㎡。

（吴中高新区2021年计划供应3宗涉宅类地块）

从吴中高新区2021年的土地供应计划来看，计划推出3宗涉宅类地块，共194.99亩。从地块位置来看，石湖西路北侧两宗商住地块位置相邻。

1

石湖西路北侧两宗商住地块

（石湖西路北侧两宗商住地块航拍图）

石湖西路北侧商住东地块，用地面积27.17亩，最大容积率2.5。石湖西路北侧商住西地块，用地面积37.14亩，最大容积率2.5。两宗地块距离轨交2号线 新家桥站直线距离在500m左右，未来出行便利。

从航拍图上看，两地块南侧即为 阳光城檀苑，地块于2019年1月4日成交，纯住宅用地，最大容积率2.5，成交楼面价 16745.01元/㎡。目前项目在售95㎡-129㎡3居-4居，毛坯均价27000元/㎡。

周边配套

交通配套：苏蠡路、石湖西路、新门路，轨道交通2号线新家桥站，公交7路、51路、53路、552路

教育配套：苏苑中学、长桥中学、长桥中心小学、苏州市吴中区蠡墅小学

医疗配套：苏州市吴中人民医院、苏州康立医院、社区卫生服务长桥街道新家站

商业配套：吴中万达广场、世茂广场（太湖西路店）、吴中小商品批发市场

休闲配套：苏州五龙桥公园、塘湾公园

2

豪仕登地块

地块位于东吴北路西侧、宝带西路南侧，出让面积130.68亩，最大容积率5，规划为商住用地。地块紧靠轨交4号线与3号线换乘站宝带路站，未来出行便捷。

（豪仕登地块航拍图）

周边配套

交通配套：宝带西路、东吴北路，轨道交通4号线宝带路站（换乘3号线），公交45路、512路、552路

教育配套：城西中学、吴中实验小学、吴中区城区幼儿园

医疗配套：苏州市吴中人民医院

商业配套：凤凰广场、丽丰购物中心、华琨新苏购物中心、吴中万达广场

休闲配套：吴中区公共文化中心、吴中体育馆、苏州五龙桥公园、澹台湖公园、石湖景区

木渎镇

木渎镇2020年度共成交了2宗涉宅类地块， 碧桂园、正荣各落一子。从木渎镇的地理位置来看，紧靠高新区狮山板块，因而一直有着同享两区成熟资源配套的优势。

（木渎镇2021年计划推出1宗地块）

1

台容地块

地块位于 金枫路西侧、花园东路北侧，出让面积 90.73亩，最大容积率2.2，规划为 居住用地。地块南侧有在建中的轨交5号线经过，距 大治桥站较近；东侧靠近中环西线，未来出行便捷，能快速通达全城。

（台容地块航拍图）

（台容地块卫星图及周边历史成交地块位置示意 来源：土拍大数据）

从土拍大数据卫星图来看，台容地块南侧即为 中铁诺德姑苏国礼项目及 碧桂园大境风华项目。其中 碧桂园大境风华项目地块于2020年8月3日成交，最大容积率2.2，成交楼面价 16810元/㎡。项目目前主推98㎡-130㎡3居-4居，带装修交付，售价待定。从地块成交的时间节点和空间距离上来说，均对台容地块有一定的参考意义。

周边配套

交通配套：中环西线、南环西延、苏福快速路，轨道交通5号线大治桥站（在建），公交665路、331路、505路

教育配套：江苏省木渎高级中学、木渎实验中学、木渎范仲淹实验小学、范仲淹实验小学附属幼儿园

医疗配套：苏州市木渎人民医院

商业配套：天虹商业广场、合景悠方购物中心、山姆会员超市、木渎影视城、大运城、花样城、东门町民国风商业街

休闲配套：木渎古镇、灵岩山、天平山

甪直镇

甪直镇依托近园区的地理优势，区域内供应项目较多，新房走量相对迅速，因而颇受房企认可。2020年度，甪直镇共计成交了2宗涉宅类地块，分别由卓越和碧桂园竞得。目前两房企分别打造的湖东未来和大境公园时代项目均已入市推新。

（甪直镇2021年计划供应3宗纯住宅地块）

从甪直镇2021年的土地供应计划来看，计划推出3宗住宅地块，共175.52亩。

1

粮管所地块

地块位于晓市路西侧，出让面积34.7亩，最大容积率1.5，规划为 居住用地。地块紧邻苏州叶圣陶实验小学幼儿园，与叶圣陶实验小学隔河相望，教育资源丰富。

（粮管所地块航拍图）

（粮管所地块卫星图及周边历史成交地块位置示意 来源：土拍大数据）

从地块卫星图来看，地块与 路劲甪澄时光花园一河之隔。路劲地块于2018年7月23日成交，成交楼面价 11564.34元/㎡。目前项目主推89㎡-126㎡3居-4居，均价22840元/㎡。

周边配套

交通配套：甪直大道、晓市路，公交52路、521路、523路

教育配套：甪直高级中学、甪直甫里中学、叶圣陶实验小学、苏州叶圣陶实验小学幼儿园

医疗配套：苏州市吴中区甪直人民医院

商业配套：南山维乐城、阳光邻里中心、中翔广场·甪直Mall、甪直镇陆巷湾集贸市场、富力都商业广场

休闲配套：甪直古镇、张陵公园

2

科恩地块

地块位于甪直镇鸣市路南侧，出让面积60.76亩，最大容积率2.5，规划为 居住用地。地块靠近河道，未来可临水而居，附近有甪直实验小学和甪直实验小学附属幼儿园。

（科恩地块航拍图）

（科恩地块卫星图及周边历史成交地块位置示意 来源：土拍大数据）

从地块卫星图来看，科恩地块位于湖东未来项目西侧，与2号公告内尚未成交的苏地2021-WG-8号地块也仅一路之隔。查询土拍大数据可知， 湖东未来项目的地块成交楼面价 11627.22元/㎡。苏地2021-WG-8号地块的起拍楼面价11399.95元/㎡，最高限价楼面价13000元/㎡。两地块的成交价格、新房产品都将对科恩地块有极大的参考意义。

周边配套

交通配套：甪直大道、沪常高速、常嘉高速，公交525路、523路

教育配套：甪直高级中学、甪直实验小学、陶浜幼儿园

医疗配套：苏州市吴中区甪直人民医院

商业配套：甪直镇陆巷湾集贸市场、南山维乐城、阳光邻里中心

休闲配套：甪直古镇、张陵公园

3

西谭村地块

地块位于 甪直大道北侧，出让面积 80.06亩，最大容积率2.2，规划为 居住用地。地块紧邻甪直大道，未来出行便捷。北侧靠近吴淞江，距工业园区仅1km，区位优势明显。

（西谭村地块航拍图）

周边配套

交通配套：甪直大道、常嘉高速、迎宾西路，公交18路、52路、518路、525路

教育配套：甪直实验小学、阳光幼儿园、陶浜幼儿园

医疗配套：苏州市吴中区甪直人民医院

商业配套：南山维乐城、阳光邻里中心

休闲配套：甪直古镇

临湖镇

临湖镇地处吴中区腹地，可快速通达全城；东西濒临太湖赋予了良好的生态资源。临湖镇2020年成交了1宗纯住宅用地，由 创元竞得，成交楼面价 8538.57元/㎡，规划打造12幢高层住宅产品。

（临湖镇2021年计划供应1宗商住地块）

1

温泉公园东侧地块

地块西侧与温泉公园隔苏东运河而望，东至银藏港，北至东山大道，南侧为临澜墅项目。地块规划为 商住用地，面积 95.75亩，最大容积率1.5。

（温泉公园东侧地块航拍图）

周边配套

交通配套：东山大道、银藏路，公交62路、621路、622路

教育配套：临湖第一中学、临湖第一中心小学、临湖第一中心小学附属幼儿园

医疗配套：吴中区临湖镇卫生院

商业配套：悦达商业广场、好又多生活购物广场

休闲配套：苏州太湖园博园、温泉公园、太湖缘公园、苏州乡村振兴学堂

胥口镇

（胥口镇2021年计划供应3宗地块）

从胥口镇2021年的供地计划来看，计划推出3宗涉宅类地块，其中2宗商住、1宗纯住宅用地。

（胥口镇待推出3宗地块卫星图及周边历史成交地块位置示意 来源：土拍大数据）

结合地块卫星图来看，亿城地块与清水浜地块距离建发·春江泊月不远。 建发·春江泊月项目地块于2019年9月18日成交，成交楼面价 9268元/㎡；现主推103㎡-141㎡户型房源，均价19924元/㎡。和平实业地块距离2月4日成交的1号公告内的龙光地块直线距离约500m。龙光地块成交楼面价11690.35元/㎡。

（亿城地块航拍图）

（清水浜地块航拍图）

（和平实业地块航拍图）

周边配套

交通配套：子胥快速路、苏绍高速、孙武路，轨道交通5号线胥口站（在建）

教育配套：胥口中学、胥口实验小学、胥口中心小学、胥口第三小学（筹）、胥口中心小学附属幼儿园

医疗配套：胥口卫生院、苏州市木渎人民医院、苏州儿童医院胥口分院（筹）

商业配套：胥福商业广场

休闲配套：欢乐胥江广场、灵岩山

光福镇

（光福镇2021年计划供应1宗地块）

福锦路西地块为 商住用地，用地面积 38.11亩，最大容积率1.4。地块位于总投资1.21亿元的东崦湖商贸综合体南侧，未来可直接享受这一商业配套带来的各项便利服务。

（福锦路西地块航拍图）

周边配套

交通配套：藏福西路、福锦路、福东路，公交63路、64路、65路、652路、653路

教育配套：光福中学、光福中心小学、苏州香雪海小学

医疗配套：光福人民医院

商业配套：东崦湖商贸综合体、嘉福广场、新世纪华联超市

休闲配套：光福古镇、香雪海、光福文体中心

东山镇

东山镇2020年度无地块出让，进入2021年后，2月4日 港中旅以 6800.44元/㎡的楼面价竞得苏地2021-WG-3号地块。接下来，东山镇计划继续供应1宗商住地块。

（东山镇2021年计划继续供应1宗地块）

1

大殷电子地块

地块位于 银湖路东侧、洞庭路南侧，出让面积 23.59亩，最大容积率1.5，规划为 商住用地。地块靠近东山风景区，风景优美。北侧邻近东山人民医院，南侧靠近东山中心小学。

（大殷电子地块航拍图）

周边配套

交通配套：东山大道，公交624路、627路、629路

教育配套：东山高中、东山中学、东山中心小学

医疗配套：东山人民医院

商业配套：东山商城

休闲配套：东山风景区、陆巷古村、启园

金庭镇

金庭镇2020年度成交了1宗住宅用地，成交楼面价5652元/㎡，现已打造为 四季和风雅园项目，主推92㎡-138㎡3居-4居房源，售价待定。

2021年金庭镇计划推出2宗纯住宅用地，与四季和风雅园项目均相隔不远。

（金庭镇2021年计划供应2宗纯住宅地块）

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新镇区地块6、新镇区地块7

（新镇区地块6、地块7航拍图）

新镇区地块6位于 中兴路北侧、东园公路东侧，出让面积 29.79亩，最大容积率1.35，规划为 居住用地。新镇区地块7位于 东园公路西侧，出让面积 17.05亩，最大容积率1.3，规划为 居住用地。两地块靠近金庭文体中心、金庭地区人民医院、金庭镇幼儿园等配套。

周边配套

交通配套：东园公路、金庭路，公交694路、695路、698路、快线11号

教育配套：西山中学、西山中心小学、金庭镇幼儿园

医疗配套：金庭地区人民医院

商业配套：蓝天百货商场

休闲配套：西山风景区、金庭文体中心、古樟植物园

土拍研究院点评

2020年吴中区土拍收获颇丰

区域发展值得看好

吴中区作为苏州市区内的供地主力，当前区域内配套发展不断成熟，如 木渎板块可享受吴中区、高新区双区资源配套， 尹山湖、 甪直板块借力工业园区，同时自身城建规划升级，均成为了房企的“心头好”。而 度假区作为吴中区价格“洼地”，随着轨交5号线（在建）和相应大型商业配套的投入使用，吸引了众多刚需客群前来置业。 太湖新城则借助其独特的傍太湖地理优势和高要求规划，吸引了众多房企前来。吴中区的区域价值正在被“重新定义”，2021年将迎来新的价值爆发。

※文中所有航拍图版权归土拍网所有，

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