第二个动力机制是资产供应需要寻找基础设施领域的优质经营性资产。以基础设施作为中国公募REITs试点的切入点具有明显的中国特色。一方面，中国并不是在面临经济大幅的调整之后被动的选择推出REITs产品，而是为了盘活庞大的存量资产，优化金融结构而进行的主动战略选择；另一方面，中国基础设施领域的存量资产性质，与其他发达国家具有比较大的差异，所以基础设施REITs发展更需要进行“中国模式创新”。

基础设施作为REITs试点具有重要的意义。第一有效盘活基础设施存量资产，降低宏观杠杆率；第二为基础设施行业提供定价“锚”，有效引导资源配置，加大基础设施领域的市场化权益投资；第三为地方政府和项目公司提供新的退出渠道，优化商业模式和经营管理机制；第四推动公募基金、养老金、保险资金等资金进入基础设施领域，同时丰富市场投资品类。

寻找资产供应时需要关注中国特点。我们从基础资产类别、估值体系、监管规则三个方面来对照，就可以发现很明显的差别。例如，在基础资产类别方面，海外市场通常以能源、交通、无线通信数据中心为主；中国的基础资产类别则是以水电气热等市政设施，公路、铁路、机场等交通设施和公共服务物流环保类资产为主。在估值体系方面，中国基本上以政府经营为主，和海外的公营、私营相结合也存在差异。在监管规则方面，印度专门出台针对基础设施投资信托基金守则，对项目管理人进行监督；中国的基础设施建设、运营和盈利模式与西方国家有较大差异，应制定针对性监管规则，平衡投资者收益和社会责任。

通过对比美国市场的发展经验，我们发现成熟市场的REITs底层资产非常丰富，主要是以商业地产为主。值得注意的是，近年来美国工业地产（仓储物流和园区）以及基础设施的底层资产市场发展不断加快。数据中心是美国REITs市场增速最快的品类之一，数据显示工业、基础设施、数据中心等新兴资产类别的净营运收入增速较高。当前中国市场上，基础设施回报率整体还相对偏低，如何寻找并培育优质的基础资产，提高基础设施的运营能力，是中国基础设施REITs发展面临的重要题目。

从澳大利亚的发展经验来分析，如何设置专门产品类别，进行差异化监管，也是值得关注的一个题目。我们发现澳大利亚REITs市场没有基础设施的分类，而是通过“上市基础设施基金”投资于经营性的基础设施资产，澳交所也将其单独分类，“上市基础设施基金”具备和REITs基本相同的产品特征。除澳大利亚之外，日本、新加坡、印度都有针对基础设施REITs专门的产品设置和监管要求，所以中国当前以基础设施REITs试点，未来如果进一步向不动产领域扩张，也可以针对不同的资产性质、行业发展来制定不同的监管规则。

第三个动力机制是探索如何提升资产管理能力，降低管理人的代理成本。在REITs产品创设成立之后，持续的运营管理能力是决定分红回报的重要因素。目前，国际主流的管理模式主要分为外部管理和内部管理两种模式：外部管理模式是指REITs以公司或者信托的形式作为资产持有主体，基金管理和资产管理功能由外部的第三方专业机构来承担；内部管理模式是指REITs拥有不动产资产的同时拥有内部管理团队。当前通常市场倾向于认为内部管理利益冲突更少且费用较低，但外部管理人往往面临更大的竞争压力，经验相对丰富，专业化程度相对高，所以中国市场目前产品设计更偏向于外部管理。

国际经验表明，总体来说内部管理和外部管理其实也并没有绝对优劣。各国多根据其市场发展差异、基础资产特性、法律制度等原因来形成偏向于某一类型的管理人模式。此外，由于信息不对称和利益冲突下的代理问题是REITs治理的核心环节之一，要监控管理人团队为了短期利益最大化可能采取追求规模、关联交易、资源分配内部化等问题，所以并没有哪一种管理模式是最优的，无论何种模式，核心问题是提高基础资产的市场透明度和REITs的管理透明度，设置合理的激励机制，降低代理成本。同时，管理人的选择也不是静态的，而是需要根据市场的发展不断的探索实践。我们从上方表格统计上可以发现，海外市场公募REITs内部外部管理模式占比并没有一个统一的模式，而是在不断的动态优化。

第四个动力机制是完善市场准入机制，提高投资者认可度。公募REITs的未来发展与投资者的接受程度和市场的活跃度密切相关。从功能定位来看，公募REITs具有较好的风险分散属性和抗通胀属性，在发达市场已经是投资者进行大类资产配置的重要选择。同时中国公募REITs市场的发展，也需要投资者的认可与参与。

投资者准入机制仍需完善。目前公募REITs最大的潜在投资者是长久期的银行和保险资金，但是相关部门还并没有明确其投资准入规则，例如银行内部由哪个部门负责牵头REITs的投资、是否有相应的期限、评级等限制，目前都还是不明确，所以REITs市场只能在询价过程中进行探索和积累经验。此外，当前公募REITs的流通机制并不十分明确，流动性有待提高，受到投资者群体限制，它的流动性能否有效超越私募类似产品，还有待观察；当前基础设施REITs的产品分红收益率较低，对投资人的吸引力不高。相比而言，海外市场公募REITs产品的收益，它的回报水平基本上在股债之间，而且分红稳定，波动比较小，是大类资产很好的补充。所以我们中国的基础设施REITs在寻找基础资产和运营的过程中，要充分考虑其与债券品种收益的差异化竞争，来逐步的提高分红回报的吸引力。

从国际经验来看，成熟市场中的REITs投资者较多元化，尽管是以养老金、保险等长期资金为主，但是个人投资者也占据了较大的份额，多元化的投资者主体可以促进市场流动性的提升，从而推动REITs市场化程度的提高和市场容量的扩展。与此相关联的还有信息披露和行业透明度的提高、定价机制的完善、交易机制的明确、产品收益率的稳定和差异化，这都是吸引投资者进入的关键所在。以行业透明度为例，美国的不动产信托投资协会（NAREIT）会以日度、月度、季度、年度为频率，对所有上市REITs的关键指标进行截面整理和时间序列跟踪，涵盖用于交易和估值的全部的关键指标。

中国公募REITs模式创新助力产业转型升级

我们通过建立动力机制，来吸引更多的市场主体参与公募REITs市场，而公募REITs的模式也有助于推动相关的产业的转型升级。例如，租赁住房的REITs，有助于推动房地产长效发展机制的建设。因为从发展趋势来看，发展租赁市场是建设房地产长效机制，建立新型住房制度的重要内容。目前公租房、廉租房市场依然是由政府占主导，如何建立其可持续的投资需求，需要更好的金融解决方案来。未来可以通过“前端让渡地价促进供应+后端通过供应REITs退出回收”的方式，把中国政府持有公共土地资源实现稳定供给，和有能力构建市场化集中退出机制（公租房REITs）的优势有机结合，这样才能打造一套可操作、可持续的公共投融资模式。

同时把REITs用于养老领域，也是非常值得探索的一个新方向。中国人口老龄化是一个大趋势，而且在迅速地进入深度老龄化，所以如何通过金融工具来支持养老产业链，也是非常重要的课题。而REITs恰恰能够给养老地产提供一个非常好的资金支持。在美国等成熟市场，REITs是养老地产非常重要的投资机构。立足中国的本土市场，我们有条件通过REITs打造优质养老地产运营商对接REITs管理人的模式。因为公募REITs的核心竞争力在于管理人能够专业化的运营管理相关的资产，尽可能长时间提供稳定持续的分红收益。

相较于IPO等股权融资方式，公募REITs更符合养老地产的运营特点和资本循环要求，专业化的养老地产运营团队的物业管理和资本运营水平，是整个养老产业链、整个银发经济发展中的重要环节，也直接影响REITs产品的后续运营和收益。未来可以通过打造专业化的优质地产运营商和专业化的REITs基金管理人对接模式，培育出一批中国养老地产REITs的主要运营商和管理人。

今天简单地就建立REITs动力机制和如何促进相关产业结构转型，为大家梳理了一些个人看法，供大家参考。谢谢！

中国公募REITs呼之欲出！随着政策的连续出台，这项伟大的金融创新工具渐行渐近！

自2020年4月底，监管部门发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）征求意见稿》，吹响公募REITs试点的第一声号角后，各类政策、文件、意见稿相继出台。监管部门顶层设计，参与机构积极响应，全国上下掀起一阵REITs风潮。

有关机构指出，在当前阶段推行REITs至少具备四个方面的重要宏观意义：一是帮助地方政府、金融机构和各类企业有效盘活存量物业，改善资产负债表；二是通过资产股权价值的充分释放来帮助控制宏观杠杆率；三是逐步引导资产价格建立合理稳定中枢，减轻政府相关管理部门的压力；四是创造长期投资标的，服务资本市场整体建设。

REITs推出正逢其时！当今世界正面临百年未有之大变局，我国正处在走向现代化强国之路、实现民族伟大复兴的战略机遇期。基础设施公募REITs的推出是完善我国基础设施和公共服务，扩大内需及供给侧改革的产物，既是资本市场的改革创新，也将为基础设施建设注入新的活力。

随着公募REITs试点政策的出台，各类机构招兵买马，设立独立部门，多方面布局以满足发行和管理公募REITs的各项要求。公募REITs人才一时成为当下资本市场上最火热的需求，有的机构甚至开出百万年薪，虚位以待专业人才就位。

为促进中国REITs市场的建设与发展，培育行业专业人才，厦门市资产证券化协会与中国REITs教父、国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏，中国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库RCREIT（REITs研究中心）推出了中国公募REITs高级实战研修班，并邀请到中国金融科技领军人物曹彤、著名经济学家向松祚、宁波（中国）供应链创新学院院长郭杰群、新加坡交易所北京代表处首席代表谢采含、戴德梁行高级董事胡峰等国内REITs一线专家，从理论到实操，手把手教授学员REITs知识。

研修班一经推出，立刻受到市场欢迎，目前已成功举办两期。鉴于行业和市场的需求，进一步为行业培育人才，中国REITs50人论坛、厦门市资产证券化协会联合RCREIT（REITs研究中心）推出中国公募REITs实战高级研修班（三期），参与研修班的学员，可以了解中外REITs运行机制、熟练掌握REITs操作标准与模式、结识国内REITs高端人脉、获得金牌身份认证（由知名985高校和厦门市资产证券化协会授予的双结业证书，纳入该校全球校友名录）。

主办单位

联合主办单位

厦门市资产证券化协会、RCREIT（REITs研究中心）

国金ABS云

1

行业大咖亲临授课，手把手教学

国内REITs行业领军人物齐聚，行业大咖手把手教你玩转公募REITs。

2

56课时全面学习，注重实操演练

3大板块6天课程56课时集中学习，注重实战模拟、实操演练，从行业监管、国际经验、市场趋势、产品设计、项目模拟等多个维度全面细致教学，学完即可上手。

3

高端人脉齐聚课堂，知识资源双丰收

与国内有志于从事REITs事业的人士成为同学，拓展高端人脉关系，积累行业资源，知识与资源双丰收。

4

名牌大学结业证书，金牌身份认证，年薪百万

获得由知名985高校和厦门市资产证券化协会颁发的双结业证书，纳入该校全球校友名录。金牌身份认证，收获百万年薪机会。

5

实地走访学以致用，京深两地项目考察

实地走访相关项目，与导师一同考察学习，理论与实践结合，增强实操本领。

6

实践导师全程助力，持续学习业务对接

配备专人实践导师，不定期举办同学交流会、项目资金对接会，持续交流探讨REITs机会，实现业务合作对接。

课程对象

课程大纲

学习安排

学习周期两个月，每月集中两天学习。每次学习安排一天走访国内类REITs项目。结业之后，学员可参加2场项目资金对接会。

2021年

REITs高级研修班

3月27、28日

北京授课

3月29日

走访北京企业

4月17日、18日

上海授课

4月19日

走访上海企业

上课地点

北京、上海

双证授予

1、知名985高校结业证书，纳入该校全球校友名录；

2、国内首个官方注册资产证券化协会——厦门市资产证券化协会结业证书。

学员规模

仅限50人，择优录取

导师介绍（部分）

孟晓苏

国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证监会基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、汇力基金董事长、中国房地产开发集团董事长，集国家高级领导干部、企业家和学者等多重角色为一身。

曹 彤

陈 雷

郭杰群

宁波（中国）供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定研究中心研究员、中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问。美国印第安那大学获得经济学博士学位。早年工作于美国IDC集团，瑞信投行，房利美。2013年回国就任美国对冲基金Zais亚太区总经理，全球投资委员会委员。已发表ABS领域学术论文20余篇，投资工作论文400多篇。

谢采含

新加坡交易所北京代表处首席代表，负责拓展新加坡交易所证券与债券资本市场在中国的业务。曾任职新加坡交易所首席执行长特助四年，全权负责首席执行长事务处的顺利运作，包括协助首席执行长拟定及推行交易所内部与对外的商业战略，促进管理层和董事会的沟通，参与制定年度预算，以及协调交易所各个部门的业务建设以确保业务和交易所整体战略挂钩。

张 刚

蓝光文商旅集团董事长兼总裁。 曾任新加坡凯德商用总经理、香港中信资本副总裁，近20年商业地产高层管理工作经验。具备商业地产投、融、建、管、退全产业链全周期资产管理运营能力，管理超过30个大型城市综合体项目，管理资产累计总值逾500亿。曾操盘过来福士广场（北京）、凯德广场（东北区、中区）、龙之梦（上海）、悦方IDMALL（长沙、合肥）等商业地产领域知名标杆项目。

胡 峰

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管、中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长、中国房地产业协会理事、中国房地产估价师与经纪人学会理事。拥有超过15年房地产评估专业经验，擅长房地产金融、物业投资、收购并购的尽调和评估。

罗桂连

李耀光

渤海汇金证券资产管理公司董事总经理，资产证券化业务负责人，中国证券业协会资产证券化业务专家。拥有十余年投资与结构金融从业经验，曾完成国内首单“PERE+REIT”、首单家居行业类REIT、首单长租公寓ABS、首单住房租赁类REIT、首单美元基金类REIT等行业代表性产品。拥有特许金融分析师、中国注册会计师、国际注册商业地产投资师、英国皇家特许测量师等特许资质。

叶永青

金杜律所合规业务部合伙人，原德勤上海税务合伙人。在中国税务领域拥有20年的专业经验, 其具有的法律和财会综合背景使他能够为客户提供一体化的商务、法律和税务解决方案。其执业领域包括：执业领域：合规及税务咨询、税务争议解决、转让定价及私人财富管理。2016年至2020年，分别被《钱伯斯亚太概览》和《法律500强》两家国际知名专业法律评级机构评为中国税务领域“领先律师”。

赵 冲

汉盛律师事务所高级合伙人，中国资产证券化百人会论坛法律专委会主任。2009年起先后任职于上海市锦天城律师事务所、君合律师事务所上海分所，于2012年外派至花旗银行（中国）有限公司担任法律顾问；主要执业领域为房地产、基础设施与项目融资、资产证券化、资本市场等领域；深谙上述领域的行业知识、立法体系和政府政策，具备丰富的项目实践操作经验，参与了大量项目交易结构的设计，对项目涉及的专业文本结构和文本的起草工作具备深厚和扎实的专业功底。

姚 尧

厦门国际金融技术有限公司常务副总裁（主持工作），第二届全国金融青联委员，持有上海交通大学上海高级金融学院工商管理学硕士学位，中国资产证券化百人会执行秘书长，厦门资产证券化协会秘书长、曾长期供职于国信证券、平安信托等大型金融机构，曾主导过累计数百亿元项目的落地，拥有证券投资、企业融资、金融科技领域等十多年工作经验。

主办单位介绍

中国REITs50人论坛（CR50）是由厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、 RCREIT、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的致力于REITs研究的智库机构，旨在为行业提供一个高端研究和深度研讨的平台，为行业相关决策和研究提供实践参考，成为REITs行业发展的见证者和专业提供者。CR50人论坛将结合行业发展动态，以研讨会、年度论坛等形式组织交流活动，通过发布白皮书或组织专业书籍编写，同时定期发布中国REITs行业指数，跟踪市场变化。C R50由国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏担任荣誉主席，中国金融科技领军人物曹彤担任主席。

厦门市资产证券化协会

厦门市资产证券化协会（XAABS）由厦门国际金融技术有限公司、厦门国际金融资产交易中心、厦门农商金融控股集团、厦门国际信托有限公司等机构发起，于2017年4月份成立，是国内首个正式在民政部门注册的资产证券化协会，也是目前国内唯一一个专注于研究资产证券化市场发展的社团组织。协会下辖组织包括中国资产证券化百人会（CAF100）、中国金融资产交易场所联盟、中国REITs50人论坛等。

RCREIT（REITs研究中心）

RCREIT（REITs研究中心）是中国首个不动产投资信托基金（REITs）研究中心、中国首个以REITs为特色的不动产金融高端智库。RCREIT对国际国内REITs发展进行深度研究，积极探索中国REITs制度和市场建设、积极推动中国公募REITs落地、积极引领中国REITs与产业方的联动发展、积极开展REITs投资者教育，成就引领中国REITs新时代的中流砥柱。

RCREIT旗下拥有中国最具影响力的 REITs产业媒体——REITs行业研究。此外，RCREIT布局公募REITs产业链的核心产品还包括REITsIndex。REITs指数（REITsIndex）是中国首个REITs指数综合分析信息平台。REITs指数聚焦REITs行业产业和相关企业的覆盖跟踪、调查研究和综合分析，致力于提供全面精准的数据信息、前沿专业的研究报告和服务。

联系报名返回搜狐，查看更多