本章重点：

1、2023年禅城区成交均价2.41万元/㎡超越南海区位居首位原因梳理？

2、分析禅城区各板块供求结构变化，哪些板块份额在扩张或收缩、房价走势及楼市格局？

3、近5年禅城区哪些板块呈涨势，哪些板块房价呈跌势及其原因？

楼市观点（楼市亮点）：

1、2023年禅城区填补高端市场空白，房价突破3万+-4万+元/㎡；高端市场供求量价表现亮眼，并对板块内楼盘起到稳定及提振房价作用；

2、东平路沿线成为高端楼盘集聚地，充分利用江景资源，打造奢华宅区；

3、禅城区整体房价均值拉升，一是低价成本上涨所致，其次是高端市场贡献值极大；

4、禅城主城板块成交占比提升至67%，外围板块成交占比下降至33%，随着主城房价下调，客户回流，以及外围板块市场容量不足，需求萎缩；；

5、禅城外围板块房价增速不及主城板块，月均流速缓慢，市场容量不足的情况下，可能存在持续下探风险。

【正文】

一、2018-2023年禅城区各板块供求量占比情况

上一篇文章中数据显示今年禅城区楼市均价超越南海区位居第一。因此我们通过梳理近3年各板块成交结构占比情况来说明禅城区成交均价走高的主因有一是主城区奇槎、祖庙、城南、东平河四大板块在过去两年地价成本上升推动房价入市高开；二是主城区成交总量占比提高至67%，高价成交基数均值提高；三是2023年高端楼盘批量入市，如奇槎、东平河一线江景成交均价创新高，均价约3-4.5万元/㎡，在弱市下高端市场备受追捧，是托起禅城区房价走高的主要原因之一。

1、2022年前地价屡创新高，楼价受地价成本上升“水涨船高”

翻查土地交易数据，2019-2021年是土地成本“狂飙”的时期，2019年地王奇槎楼面地价1.55万元/㎡；朝安1.38万元/㎡，祖庙城北1.12万元/㎡。2020年禅城区共成交19幅地块，地价成本及溢价率最高的一年均是历年新高，主城板块地王溢价率约19-57%，外围板地王块溢价率约15-50%。其中东平河板块楼面价新高1.58-1.88万元/㎡（溢价率19-51%），城南楼面价新高1.6万元/㎡（溢价率57%），奇槎非江景1.74万元/㎡（溢价32%）；张槎1.26万元/㎡（溢价49%），绿岛湖0.88-0.91万元/㎡（溢价15-23%），南庄0.71-0.78万元/㎡（溢价1-8%）。2021年供地集中在临近主城板块，但楼面积依然创板块新高，智慧新城楼面价1.23-1.43万元/㎡（溢价18-41%），绿岛湖楼面价1.12万元/㎡，较去年地价提高23%（溢价34%）。

2、主城板块成交总量占比提高，高房价基数增加

图2及图3数据显