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时间真的过得很快，转眼2024年2月即将过去，我们也马上要在3月迎来今年苏州首批次土拍了。

回首“那年今日”，2023年一批次土拍已经结束，苏州也诞生了新地王——即去年年中入市即罄的湖西观云项目。

整体来看，2023年苏州市区土拍频次较往年更加密集，以“少量多次”的形式完成了11场土拍。除去特殊用途地块，去年苏州市区全年共出让了85宗涉宅经营性用地，园区13宗、姑苏区9宗、高新区15宗、相城区21宗、吴中区18宗、吴江区9宗。

这85宗地块如今现状如何了？

今天，分析师为大家整理了一份这些项目的最新动态，同时也可以简单看出各个区域今年的供应情况，以供大家参考。

核心区域入市速度加快

从统计可以看出，核心区域如园区、姑苏区、新区狮山的地块始终保持着较快的速度入市，基本在拿地后4-6个月。

最典型的是姑苏区

2023年，姑苏区一改往年零星供地的风格，接连出让了9宗涉宅用地，其中不乏稀缺的古城板块。

目前已经有6个项目已经入市，其中以南门板块的和月泊庭项目表现较为出色，其5.2万元/㎡的均价也是目前姑苏区备案均价天花板。

和月泊庭项目从首开到二批次加推均表现抢眼，形成了抢购热潮，每次均能登顶克而瑞姑苏区榜单。

△和月泊庭项目 效果图

项目位于苏州的城市中轴人民路，是姑苏的公认核心，周边商业、教育和生态资源配套成熟。

项目毗邻苏州市实验小学，其教学水平位列全国百强；家门口就是轨交四号线；南门、观前两大老牌商圈交汇；周边还集结了盘门、沧浪亭、可园、文庙等世界文化遗产，项目区位堪称“不可复制”。

社区打造上，项目区别古城传统中式建筑，打造国际化现代生活社区。

极简流线勾勒的现代化立面，大面积铝板+玻璃映射出姑苏千载风情的同时，焕新古城城市界面；主入户大门、归家花园、地上地下酒店式入户大堂三进归家体验，让业主感受高端住区带来的归属感；园林景观，邀上海朗道打造九境花园，既有姑苏之韵，又有国际简约风范。

户型打造上，项目打造了建面约164、186、239㎡的纯粹大平层，打破此前姑苏豪宅大小户型掺杂的情况，满足高端改善人士需求的仪式感、尺度感、私密感等。

总的来看，从其不可复制的城市占位、汇集的资源属性、高端的生活体验，当下的和月泊庭都可以称为穿越市场周期的核心资产。

姑苏区北部平江新城与南部沧浪新城成交均价都在3字头，去去化表现相当不错：

断供近8年的沧浪新城热盘润鸿四季，官方数据首开取证去化率92.5%；

还有平江新城的绿城春月锦园，首开当日官方数据也劲销8成.....都带动了板块的热度。

胥江板块的几个项目在户型打造上均颇有亮点。比如中海姑苏第打造了姑苏区当前新房市场少见的约130㎡三房户型，对胥江板块内生的地缘客群吸引力很大。

中海姑苏第约130㎡户型

可以预见的是，2024年姑苏区的新房供应还是比较充足的。

剩下的3个项目也预计都将在年内入市，速度最快即金门板块的保利姑苏瑧悦，项目示范区已经公开，打造了古城内比较少见的洋房产品，备案均价4.6万元/㎡，预计本月底即将入市。

保利姑苏瑧悦洋房户型

园区已有五成以上地块在售

从去年园区出让涉宅用地来看，有一半以上均已入市，其中园区核心的湖西观云、独墅湖的路劲君和居均售罄。

目前在售项目均分布在次核心的斜塘、青剑湖、车坊与娄葑板块，可谓是多点开花。

其中，斜塘板块无疑是去年苏州土拍市场中的一匹黑马，去年板块共出让了5宗涉宅地块，4宗溢价，2宗触顶摇号。

5宗地块目前已经在售的是华润润云与大家月上海棠轩，位于板块金堰路片区。周边多个高端产品聚集，规划中的“园区南高品质滨水社区”已现端倪，加上途经此处的地铁6号线今年即将通车，未来宜居度还将进一步提升。

值得一提的是，这两个项目都能从地库通往地铁6号线站点，生活便利度直线上升。

暂未入市的几个项目动作也非常快。

拿象屿天誉东方来说，去年11月，历经38轮竞价后，象屿拿下天悦东方旁的76号地块，成交楼面价28464元/㎡，拿地近仅一个多月后，该地块规划就正式出炉。

项目规划打造15栋6-11层洋房，是园区较为少见的纯洋房社区，还配备了下沉庭院会所，据悉项目示范区3月即将公开，距离入市也不远了。

还有保利珺华赋，是保利置业苏州市区首个“赋”系产品，打造了11栋7-17F的洋房+小高层产品，最快也预计3月入市。

今年的斜塘板竞争将更加激烈，板块人居环境也将趋向于更高端、更低密发展。

但要属当前园区最值得期待，还得是奥体北京金隅项目。

苏州地王的“瞩目”身份，近4万元/㎡的楼面价加持，项目的每一个动作都备受关注。

项目由北京金隅与保利置业共同打造，全洋房设计，带有会所，外立面窗墙比很高。

户型打造上，项目延续了目前市面上流行的设计思路，尺度感十足：2号楼户型客厅面宽约6.75m，3号楼户型客厅面宽约7.1m；2号楼户型主卧面宽约4.2m，3号楼户型主卧面宽约5m。

南阳台全部采用了无墙垛设计，使得公区空间感更加优秀；大户型双开门的主卧空间，豪宅感十足。

奥体金隅项目户型

项目入市也大概率“破6”，园区核心豪宅的门槛将再度拉升。

新区 除狮山外整体进度略慢

去年新区共出让了14宗宅地，分布在狮山、横塘、何山、大阳山、科技城等板块。

进度最快的当然是狮山板块。去年是狮山板块供应爆发的一年，板块均价也不断走高，目前仍然在售的有建发朗云、仁恒澜庭雅致等项目。

目前待入市的地块中，进度最快的就是狮山金茂府了，项目去年10月拿地，仅半个月后就进行了规划公示。

项目打造的是金茂府系3.0作品，共13栋25F高层，带有沉浸式业主会所。从公示的户型图来看，大平层、跑道式阳台、酒店式主卧套房、LDBK空间，主打高端豪宅。

狮山金茂府项目约240㎡户型

与其临近的中海项目近日也公布了案名，就叫中海狮山云起，打造约153-183-198-223㎡科技住宅，均为四房起步。

中海狮山云起项目户型

此外今年首批次土拍上，狮山就还将出让一宗宅地，就在于狮山路北，锦华苑西，容积率仅1.02，起拍价3.2万元/㎡，达狮山最高楼面价，期待今年狮山别墅的到来。

除了狮山，大阳山组团的四宗宅地也有一宗公布了规划，即滕聪置业46号项目。

项目规划14幢13-17F的小高层产品，让人眼前一亮的是小户型的打造，其在传统的“三房一卫”布局上，做了一些优化调整——卫生间的双马桶设计，一个卫生间实现了两卫功能。

腾聪置业项目3房户型

从整体来看，这应该是个刚需偏刚改的社区，新区刚需客群可以期待一下。

相城区新房供应最多

或将成为别墅主力军

去年相城区共成交了21宗涉宅用地，位于六大区之首，但各个地块整体进度都略显缓慢。

即将入市的是黄桥板块的建发檀府，示范区、样板间等均已经公开，打造的是打造4-6F叠墅和6F洋房产品，户型建面在115-178㎡。

其中178㎡上叠户型为3层设计，入户空间在中间层，使得上下两大居住空间互不打扰，南向双套房顶层奢阔主卧，还有带超大L型露台。

建发檀府上叠户型

据悉项目已开启验资，即将入市。

元和别墅居住群来了

去年元和板块就出让了多宗低密宅地，这几宗宅地均位居华元路片区。

其中兴华33＆34号项目的规划均已经公布，都将打造叠墅产品。

而另外元坤重建60号项目与苏州太平城乡一体化85号项目两宗宅地容积率仅1.05，将带来更低密的联排产品。

上述几个项目距离阳澄湖都不远，拥有优秀的生态、景观条件，同时片区交通条件优秀，拥有轨交、隧道、主干道多种出行方式，能快速到达园区，是园区改善外溢的优秀选择之一。

渭塘、高铁新城供应爆发

不止元和，渭塘板块去年也出让了多宗低密宅地，比如华发拿下的38、39号地块，容积率仅1.1，是否会像建发29、30号地块（檀府）一样，联合打造叠墅产品，也令人期待。

高铁新城产品也趋向低密打造。

随着高铁新城南部开发趋于饱和，北部环秀湖片区也开始展现出活力，目前中建方程40/41号项目规划已公示。

根据规划，两宗地块合计打造23幢7-10F洋房产品，是一个纯洋房社区，已经公示两大户型，建面约125、143㎡。

中建方程40/41号项目户型图

目前高铁新城南部还有多盘在售、待售，大悦繁华图、大和和风雅信等都是大体量，竞争十分激烈，中建方程40/41号项目位于高铁新城北部，入市后能否经受住市场的考验，也让我们拭目以待。

两大太湖新城内卷继续

吴江太湖新城进入别墅时代

吴中、吴江两个区域均是太湖新城板块进展较快，多个项目规划已经出炉。

吴中太湖新城大平层继续内卷

吴中太湖新城目前中建太泽之星丨御湖（2023-wg-1号地块）正在热销，相邻的中建三局2号项目规划也已经公布，将打造12栋15-17F住宅，太泽之星系列的产品力也无需多言，当之无愧的板块顶尖。

金融街时隔多年再度布局吴中太湖新城，此前的融悦湾、融悦时光两盘都有不错的市场表现。

项目拿地11天即出规划，将打造18幢8-10F纯洋房社区，值得一提的是其打造了目前吴中太湖新城少见的3房户型。

金融街太湖新城项目3房户型

吴中太湖新城已经全面进入“大平层”时代，金融街这个3房户型能否获得市场青睐，也值得期待。

吴江太湖新城进入别墅时代

除了近运东的文泽华府，吴江太湖新城核心的4个项目，已有2个公布规划，都将打造墅类产品。

吴江新地王，由绿城发展打造的吴江太湖新城20号项目，目前项目城市展厅已经公开。

根据规划，将打造47幢3F别墅和8幢5F洋房或叠加产品，从公布的别墅产品外立面来看，整体以苏式建筑风格，二楼、三楼都有长廊、露台，和苏州桃花源风格近似。

中建三局也在吴江将带来全新的叠墅产品，即中建三局4号地块，项目将打造41栋6-7F洋房+4F叠墅。有消息称，项目最快于2024年上半年开盘，以中建三局打造的笠泽之星、太泽之星系列来看，项目品质也很值得期待。

除此之外，吴江太湖新城于2022年出让的WJ2022-WG-019号项目近期也公布了规划，同样将打造叠墅产品。

由蓝城与吴江城投打造，包含11栋5F叠墅、12栋7F叠墅、7栋16-17F小高层，还是精装交付。

今年多个别墅豪宅竞争的局面给各房企带来竞争压力，也将带动吴江太湖新城板块产品力进一步提升。

整体来看，苏州各个区域的新房供应还是非常充足的，我们上述盘点还不包含前几年已经出让，但还未入市的项目。

分析师用了很多次“卷”，来形容现在的苏州楼市。

事实也的确如此，从去年开始，我们明显看到了苏州产品力的进步，从核心到新城，从刚需到高端改善，从大平层时代到别墅时代......

在市场白热化的竞争下，各类住宅产品的品质普遍得到提升，然而随着时间的推移，产品同质化现象也有一定显现。

今年入市的这一批项目如何在相同板块、相似配套中，做出差异化、个性化、定制化的产品来吸引客户，或许才是关键。

不过这对于正在观望购房者来说，却不失为一个利好。结合当前苏州宽松的购房环境，购房者能通过多盘对比，根据自身需求挑选出更加适合自己的房子了。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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