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　　昨天，深圳二手房再传新消息，相当炸裂！

　　网传内容主要有3条：

　　1、参考价不取消，不调整；

　　2、银行核定房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；

　　3、即日起执行。

　　其中第二条，翻译一下：银行贷款不再看参考价了，深圳二手房指导价名存实亡！

　　实际上，这个消息并非最近才出现，早在2022年4月就有类似风声传出，当时南方日报记者求证了多家银行，均表示未收到通知。

▲来源：南方+

　　不过，目前似乎有了新的说法，一时之间中介、业主都嗨了。

　　这到底怎么回事？

　　01.

　　深圳房贷不看“指导价”

　　中介/媒体/银行都怎么说？

　　消息发出后，有中介在工作群迅速通知，让他们维护好业主。有中介称，事情是真的，但不要对外传，低调处理。

　　▲图源：网络

　　这个政策孰真孰假？

　　有中介称，目前没有政策原件，但各大银行已经开始内部执行；也有网友爆料，部分银行信贷部已经收到风，但有些细节限制，具体还没明确。

　　▲图源： 网络、新浪微博

　　也有自媒体大V和 粉丝表示：已和银行确认，消息属实，某国有大行已经在跟进。

　　另一边，证券时报发文称，已经向深圳一农业银行工作人员求证，确认了，但还没看到正式文件。

　　▲图源： 财联社

　　根据网传消息，大部分中介、媒体都默认了该消息，农行、中行、建行、民生银行等也已私下确认，但不会发文。

　　同时，壹地产第一时间求证了相关银行及工作人员，得到如下反馈。

　　中行内部人员表示，目前没有收到这个消息。

　　浦发银行相关工作人员表示，这个消息应该是中介发的，现在有很多客户也在问，但他们没有收到这个规定。

　　壹地产同步咨询了2位工行的内部人员，其中一位表示没收到消息，另一位则表示收到了关于“银行核定房价以网签备案价为准和评估价孰低为准”的消息。

　　02.

　　业主火速加价200万

　　有平台深圳真实挂牌价

　　很快，深圳业主坐不住了，有大V表示，已有业主开始反价了，这就是深圳速度！

　　▲图源：新浪微博

　　据@菲菲楼市消息，4月20日下午五点三十分左右，已经有业主反价：业主将原报价1800万元的房源上调至2000万，并且将佣金上调至50万元，限本月成交！

　　一下子就涨了200万！

　　▲图源：菲菲楼市

　　20日，晚上八点左右， 壹地产在诸葛找房发现，24小时涨价房源已有41套，大部分出现了价格面议。

　　▲图源： 诸葛找房

　　已有业主开始涨价，其中，福田八卦岭鹏盛村有业主涨价90万！

▲图源： 诸葛找房

　　值得一提的是，壹地产查询几个中介平台发现，乐有家已经悄悄显示业主真实挂牌价，不过又很快恢复到了参考价。

　　其中，南山科技园的阳光海滨城二期，参考价为13.2万/平，业主挂牌价在15-16万/平！

　　▲图源：乐有家APP

　　深圳湾豪宅恒裕滨城二期，指导价13.2万/平，挂牌价去到了28-30万+/平，与参考价相比几乎翻倍！

　　▲图源： 乐有家APP

　　位于龙华标杆盘星河传奇一期，指导价为 7.2万/㎡，其真实挂牌价在8-9万+/平。

　　▲图源：乐有家APP

　　而壹地产在贝壳查询部分小区发现，虽然目前仍按指导价，但也有不显示参考价的房源，其真实的挂牌数据比参考价还低。

　　龙岗的京基御景华城、龙华的深业泰然观澜玫瑰苑等小区都出现了这种情况。

▲图源：贝壳网

　　03.

　　网传消息可信吗？影响有多大？

　　专家解读来了

　　那么，这个消息的可信度有多少？

　　如果消息属实，这个消息的影响有多大？

　　壹地产第一时间咨询了业内4位资深专家，以下是他们的观点。

　　国家高端智库CDI研究员宋丁：

　　目前这个消息的来源还不明确，还是存疑的。

　　其实银行不按指导价也正常，现在这个政策已经大隐于市。

　　刚推出指导价时，深圳西部和中部很多地方的价格都高于参考价，东部地区可能少量有高一点，但是大部分东部地方都是持平，甚至少量地方还不如指导价高。

　　但是经过这两年政策的执行，其实深圳大部分地区项目的挂牌价和成交价已经接近等于甚至低于参考价了，那这个时候去银行贷款，参考价已经没有意义了，就自然不需要了。

　　其实对一些西部片区，比如前后海、宝中、香蜜湖很多价格比较高的地方来说，参考价和实际价格之间差距还是蛮大的，比如现在后海那一带的价格在20-30多万/平，参考价是10万/平多。

　　如果说这个政策取消，那对于后海、前海这种价格比较高的地方的话，那可能就是很大的支持，反弹力度就很大。

　　所以，我觉得这个消息的可靠性还不太大。

　　他起码还是要根据市场走势，比如对那些东部以及中部地区，价格已经走平的地方不按指导价政策执行了，但是价格倒挂现象比较严重的片区，他仍然需要继续执行这样一个参考价政策，所以还是要核实这个消息来源的可靠性。

　　资深地产媒体人，《永高楼市》创始人 永高：

　　这个可行性几乎达到了90%以上，已经跟中行、建行确认过，确定要执行。

　　如果政策执行的话，将会有三个方面的影响。

　　1、 对于豪宅而言影响是最大的。

　　豪宅的业主会涨价，而很多普宅因为指导价和评估价是差不多的，所以相对来讲，影响会小很多；

　　2、 对于业主的心态的影响会很大。

　　因为卡脖子的两年多的政策终于迎来了解放，终于迎来了利好，这就是叫做低谷之后的反弹。有可能会出现新房的销售会更好卖。二手房的部分业主会涨价，甚至有当然有一些不看好后市的，可能趁着这个机会想要把它卖掉。

　　3、估计这个政策跑一段它还是会停下来，但是这是对深圳的一个利好。

　　城市与房产研究专家、《大胡子说房》创始人李俊怀：

　　可信度还是很大的，问了一些银行负责按揭的相关负责人，都说是有收到这个消息。

　　其实从去年年底到现在，有一些项目已经不再按指导价去批贷款了，相当于他不去宣布，但私底下让评估的机构去评估这个价格，如果银行认这个评估价，他就可以根据评估价来做按揭指导。

　　这个方向肯定是个趋势，因为其实深圳房地产经历了去年的下滑，不管一手房二手房的成交都很低，如果照这样下去今年还会持续，所以得稳一稳。

　　但这个消息也不会像19年的影响那么大，这一刻只会说让部分豪宅想要贷更多款的，激发他们买房的欲望，也会让一部分人从犹豫的状态变成去买房，但是影响就最多百分之二三十。

　　所以深圳的楼市真正回暖需要时间，这个时间更多是经济的复苏，现在楼市差不是因为指导价，而是因为这个经济行业，是买房的钱和信心的问题。

　　《文杰淘楼》创始人陶文杰：

　　这个消息90%以上属实。

　　因为社交媒体上，已经有很多银行的朋友确认属实了，目前已开始执行。另外，权威媒体证券时报，采访农行工作人员，也表示属实，但是没有看到官方通知。

　　目前传这么疯狂，大概率不会"一日游“。

　　这次松绑，一定是经过深思熟虑的，各种情况都考虑过的。不会因为媒体报道，不会因为市民高兴，就收回。如果那样，会击碎楼市救市预期，对深圳楼市会有毁灭性后果。

　　如果网传为真，对市场有三大影响。

　　1、对市场是超级大利好。

　　因为指导价对需求压抑太厉害，20年二手成交9万套、21年4万套、22年2万套。正常年份深圳都有6万，很多需求被压抑了。

　　2、二手流动不畅，新房没钱没名额买，新房也大受影响，这次放松后，二手和新房都有刺激。

　　3、主要影响南山、福田、宝安，尤其是豪宅，因为指导价和市场价差距太大，甚至只有市场价1/2-1/3。而其他很多区域，二手房已经和指导价差不多。

　　4、但是非核心区域也会被带动，毕竟在一个市场。

　　*本文部分素材及数据来自自网络、新浪微博、乐有家、贝壳等平台；其余均为壹地产新闻组制作，如需转载请注明出处。

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