[摘要] 沾了禹洲朗庭府的光，最近一个周，青岛楼市被全国各类媒体集体热搜了一回，而即墨西俨然今年降价潮的“带头大哥”。

沾了禹洲朗庭府的光，最近一个周，青岛楼市被全国各类媒体集体热搜了一回，而即墨西俨然今年降价潮的“带头大哥”。

太多的槽点引致口水汹涌，虽然也有几个本地自媒体试图把这件事与青岛楼市切割，但“孤立事件”的导向确实很难实现，即便它反映不了青岛楼市的全貌，至少也是即墨西商贸城板块整体楼市环境铺垫出来的必然，在“朗廷府事件”爆发之后，笔者走访了这青岛楼市最“撕”的2公里。

两公里路看七盘，近在咫尺的“明战”

这是效率最高的一次看盘，从淮涉河一路到石林三路、文峰路、蓝鳌路，一条线，拐几个小弯，两公里路，七个项目半天看完。

去年开始即墨西掀起土地出让高潮，今年就是多盘上市挤独木桥，早听说这个片区地产项目竞争激烈，到此一游才知道什么叫面对面、肩并肩地“混战”：石林路上某楼盘竖立的广告牌上，充满了对自己的溢美之词，而这块牌子的脚下，多了份某竞品的路线指示，大有将广告牌上的美好占为己有的意思。

这几条街的置业顾问们都有一大堆竞品的“猛料”——

●“我刚从某某项目离职，换了个连本科文凭都没有的销售经理，把老业主坑惨了！”

●“你看它们（竞品项目）吹得好，资金链很紧张，给政府承诺建的医院都兑现不了，还想和金融公司搞零首付……”

内幕轰炸是一种策略，横向比较是常规技能，“您还看了哪个盘，它这个有点问题，我们……”这样的固定句式几乎出现在每一个新接触的置业顾问的话语里，不断印证“最熟悉你的是对手”这句商战名言。

一种名叫撕的生态，痛并幸福的存在

房子紧俏——房价上涨——加大供应——供需关系逆转，房地产这种长周期行业，很容易走出这样的轨迹。即墨西近年来的供应放量，就使得这个片区从蓝海而红海，成为青岛楼市最撕的存在。

即墨西曾经最大的优势就是教育资源配置，当地一线名校德馨小学、翠英中学、二十八中等都在这个片区，绿城岘山花城与保利堂颂借力“一房难求”，蓝城玉蘭公馆领衔即墨主城楼盘价值高地的风光依稀眼前，一年时间，这里的房价基准线已经回落到每平一万二三甚至更低。

禹洲朗庭府拼上品牌来一次价格触底的“工抵”，看看它去年底到10月份新开房源的网签数字，大概就心里有数，万达广场首开的内部员工价到了1万出头，中梁拾光漫城先是放出首付门槛上的超级政策，又把价格放到了一万二三，这些价差就是不必多说的“战书”，也是必须要做出的选择，要脸面还是要变现？

这样的竞争是残酷的，即墨西的先发项目都在承受压力，难受的肯定不止禹洲一家，那些入市时间表上排名靠前的项目，都在所难免。比如招商公园1872，一万五左右的单价，125平起步的户型，还有在定位上傲视即墨的玉蘭公馆，当区域价格刚需化风潮扑面而来，如何在品质与去化上保持均衡，是个必须要解决的课题。

老业主们也在经历阵痛。禹洲的购房者为价格落差失落，堂颂的购房者因为品质愤怒，但从另一角度看，这样一种激烈的竞争，其实也为后来者提供了难得的有优势的购房环境。

价格上的放平只是一个方面，为从竞品中脱颖而出，很多楼盘在产品打造和现场服务上，都力求完美，一路下来，几乎每个项目都有内容让人眼前一亮——

招商公园1872的高标用材展示，室内空间的阔度，包括摆盘精致的水果、点心，都让到访者身心舒适。

拾光漫城的这个样板间里，又长又宽的飘窗极其少见，同行的伙伴说这个飘窗几乎可以放下一张单人床。

紫云集水墨画般的样板区打造，看起来相当物有所值的样板间装标。

锦绣学府自带恒温泳池的地下会所。

万达广场超高效的配套建成时间表，140平户型面宽7.2米的超级起居室。

以上种种，都有可能让购房者找到下定买单的理由。

前所未有的混战，到底是不是机会？

即墨西的今天，就是剧本里写好的场面，地多必然房多，市场自然变天。有人说，这样一个骤然而至的“买方市场”，恰恰为购房者出手即墨西打开局面，带来了机遇。那么现在到底是不是出手即墨西的好机会？

▲此为今夏盘点的“即墨西价格”

机会当然是有，因为目前的价格水平下，即墨西房价继续下探的空间有限。即墨西近年的土地出让价格相对均一，各项目地块的成本也基本差不多，有大V计算该片区的成本线在1万元左右，如果考虑到其他非显性成本，短期内即墨西房价再动荡的可能性不大。

即墨西的配套在进一步完善，多个中小学在建，还有青岛最大的万达广场，未来可能还会有地铁线路经过这个片区，现在入手，其实算是买在了区域提升的新起点。

但是“抄底”思维适不适合即墨西，还需要购房者结合自己需求考虑得更仔细一下。

比如在这里买房是住是投资。假如投资，即墨房子不限购但同样限售，六七年的变现等待期是否算得过账?！

比如即墨西楼盘林立，十余个千套起步的新项目，就是一两万套房子，加上之前已建成小区，西部未来的房源存量还会更高，即墨的市场目前还是相对封闭的，如果没有太多外部需求涌入，如何撑起这一区域的二级市场，将来出手时，投资者可能也会有今天开发商同样的烦恼。

短期内配套资源的相对打薄。为德馨小学、翠英中学而来，也应该把未来的僧多粥少考虑到了，学位就那么些，可能马路对面都在这样显而易见的激烈争夺中，不能确定什么。

还有就是区域可以入手，买谁必须找准。楼市发达如斯，购房者耳濡目染，也已千锤百炼，这些年哪个开发商的口碑更好，哪个品牌更值得信赖，多搜索一下也就明了了。切记样板间的美丽和口吐芬芳的描画都可能是难以实现的虚幻，在可挑选的时段，每一个开发商曾经的故事就是最好的指南。

最后，说说朗廷府

还有，最后还想就禹洲朗庭府这个即墨西最出名的盘说上两句。本人坚决不认同老业主的维权就是无理捣乱，他们有权利对开发商这种明目张胆的“背叛”说不。

有人拿市场经济说事，但房子并非一般商品，期房制度下，开发商实际是拿了购房者的钱去盖房子，保证购房者的投入不出现明显、巨大损失不应该仅仅是营销时的口头宣传，也应该是品牌企业自觉的责任和义务。但媒体报道中禹洲朗庭府的“营销行为”明显不负责任，该楼盘负责人还对外宣称“白送”也与老业主无关，哪怕以“工抵”的名义，也是大大的失当。

楼市从来不是纯粹的市场经济，国家对于房产调控的精神也是“稳房价、稳预期”，禹洲朗庭府这样的操作，甚至与国家的大政方针冲突，有关部门应该就此事负起相应的责任。

笔者到过现场，也看过相关的视频，感觉业主们还是相当克制，在动辄几十万的损失面前，也基本上做到了有理有利有节。个人不同意“他们闹也没有用”的说法，起码这种行为对于后来的购房者是一个提醒，一个调起价来无所顾忌的开发商，是不是值得继续信任，相信这对当事开发商也是一种施压。

还有人说，如果开发商不降价就有可能烂尾，购房者应该两害权衡取其轻。那么我们也想问一下，这样调价的开发商难道不会被市场质疑？随之取得同样的滞销效果？

事实上，有消息称，即墨西最贵的某盘，10月份顺销了接近20套，成交四五千万，他们的秘诀是保持品质不降价，笔者认为，这个楼盘奇迹般地没有被区域整体价格下调击垮，反而销售态势平稳，恰恰是重视了老业主的利益，也赢得了后来者的信任。

希望老业主能够从朗庭府找回幸福，也希望即墨西的后来人能够安居乐业。

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本文来源：青岛市房产咨询   作者：