目前从国内到奥兰多还没有开通到达奥兰多的直航航线，有望在2019年正式开通。但是能从美国多个城市转机，时间比较短的可以选择东部的一些城市，例如底特律、芝加哥、纽约、华盛顿、达拉斯等，交通非常便捷。

奥兰多的区位特点

奥兰多都市圈是以奥兰多市（橙县）为中心（红色区域），连同周围的基西米市（奥西奥拉郡）、桑福德（塞米诺尔郡）和莱克郡，总共四个相邻的郡组成的都市圈。都市圈面积约10400平方公里，人口约为230万。

从房产市场的角度，我们大致可以把奥兰多分为3个板块：

市中心板块

奥兰多中心城区（Downtown）集中了最繁华的摩天楼，作为众多企业商业办公场所，还有市政府、法院、火车站及长途汽车站、安利中心（篮球馆）、以及诸多剧场和宗教场所，虽然以商业为主，但是也有湖区，环境清幽高雅。

中心城区向东，会经过“杜鹃花公园”“联合公园”等几处非封闭的居民住宅区，以当地居民为主。

在中心区以东约20公里左右的大片区域，是中佛罗里达大学和中佛罗里达研究园区，是奥兰多的大学城，周边居住以学校和研究园的工作人员和学生为主，中佛罗里达大学约有六万名在读学生，是全美国招生人数第二大的大学。

而毗邻的中佛罗里达研究园中，既有诸如波音、思科、西门子等大型高科技公司入驻，还有开办了众多小型初创企业。大学及研究园带来的人流众多，因此也吸引了许多连锁酒店在周边设立分店。许多居民住宅社区环绕在大学周围，有独立的别墅，也有联排和公寓，该区域无论是购物娱乐，还是中小学的配套都十分完善，非常便利舒适。

在中心城区的东南约13公里，就是奥兰多国际机场。机场的东侧有一片区域被称为诺娜湖，为了优化奥兰多市的产业布局，佛罗里达州政府、奥兰多市政府和土地开发商把这块区域规划为医疗研究和住宅区结合的社区，这块新开发的地区也被称为“医疗城”。

目前，奥兰多医疗城已经建成了全美最大的儿童医院，Nemours Children's Hospital，投资3.8亿美金，另外有投资6.7亿美金新建的VA（veteranaffair 退伍军人）Hospital 于2013年10月正式开业，这个是全美国最大规模的政府医院。未来，奥兰多将发展成为第二个休斯敦。整个医疗城总投资额将超过30亿美金。这里的住宅区，主打的是绿色环保和科技化的生活方式，无疑将吸引在医疗城就业的高收入人群就近居住。

迪士尼板块（主题乐园区）

从奥兰多市中心向西南方向，是旅游购物景点集中的区域。会陆续经过美年购物广场、环球影城景区、橙县会议中心、海洋世界景区、奥特莱斯和迪士尼景区。

环球影城景区所在区域被称为“Doctor Phillips”, 以菲利普斯博士命名，他曾是佛州的柑橘种植业巨头，将巨额的财富捐赠给社会。

迪士尼景区所在区域被称为“Lake Buena Vista”,布埃纳维斯塔湖区。这两个区域及周边的温德米尔(Windermere)、湾湖“Bay Lake”和湾山“Bay Hill”的房产，主要以度假别墅和宾馆酒店为主。凭借黄金地段的优势，这一带的酒店租金和房价无疑比奥兰多其它区域的房产要贵一档，布埃纳维斯塔湖和湾湖区几乎所有房产均为迪士尼所有，因此并不公开出售。而再向外辐射的区域，就能找到封闭的别墅住宅区、联排别墅、高尔夫度假村等等多种多样，面积、价位各异的房产项目了。这些已经建成或者在建待建的房产，广泛地受到各国投资者欢迎。这一带房产所有者几乎都不是常住居民，主打的优势是投资回报。

总体来看，奥兰多作为一个国际化程度较高的城市，房价并不昂贵，都市圈内最好的房子，集中在奥维耶多（东北）、医疗城（东南）和主题公园区（西南），特别是主题乐园区。这些区域同时也是交易最频繁，涨幅较快的区域。

奥兰多房价持续看涨

刚刚过去的2017年，奥兰多楼市表现非常抢眼，房价整体上涨8.2%，租金回报高达8.8%，远远超过美国房价涨幅6%的平均水平，成为房产投资的新宠！而整体的增长态势并没有停滞，福布斯发布的2018年美国最值得投资房产的20个城市中，奥兰多一举跃居榜首，甚至被预测在未来三年内的涨幅将达到35%。

我们来看看新鲜出炉的奥兰多房产数据：2018年2月份的房屋中位价格与去年2月份相比上涨了10％，比2018年1月的中位价上涨1.3%，截至2018年2月，整体中位价格比2011年7月高出97.4％。而销售额保持稳定并增长了1％。与去年同期相比，库存下降了近9％。

从成交量和库存来看，所有类型家庭的2,497次销售，比2017年2月的2,482次销售增长了0.6％，比2018年1月的2,250次增加了11％。2月份可供购买的房屋总库存（7,706）较2017年2月下降8.9％。单户住宅减少4.3％，公寓减少25.1％。目前的库存加上当前的销售速度创造了奥兰多2月份仅有3.09个月的房屋供应量，而2017年2月份供应量为3.41个月，上个月为3.38个月。

根据当地房产中介协会的数据，佛罗里达州的房产受到了海外各国投资人的青睐，人数最多的是加拿大人占到总人数的30%，他们热爱佛州的阳光和温暖的冬季。接着是来自英国、委内瑞拉、巴西、阿根廷和德国的投资人。中国投资人在佛州买房的人数近5年快速地增加，已经达到总人数的5.7%。选择的房产多数是独栋别墅和联排别墅，用于出租换取回报。

游客创历史新高，短租市场火爆

奥兰多是诸多主题公园所在地，包括迪士尼、环球影城和海洋世界、乐高乐园等著名景点。2017年，这些景点共计吸引6,800万人次的游客，游客直接带动的消费支出超过600亿美元，使得该地区成为世界上最受欢迎的旅游目的地。

Visit Florida发布的2017年上半年佛罗里达州旅游业发展报告，数据显示，上半年佛罗里达州共吸引游客6,070万人次，创造了新的历史纪录，比2016年同期增长4.1%。其中，美国国内游客5,320万人次，加拿大游客220万人次，其他海外游客530万人次。超过九成的北美游客多数都是家庭出游，选择更便捷、舒适的短时度假屋成为游客的首选！

“我们已经连续两个季度创造了旅游人次的纪录”，佛罗里达州州长Rick Scott说道，“随着今年特别立法会议上通过的进一步投资Visit Florida的决议，相信可以继续打破这一纪录，努力实现今年1.2亿旅游人次的目标。目前，佛罗里达州蓬勃发展的旅游业已经为全州创造了140多万个就业机会，奥兰多更是前往佛罗里达旅游最重要的城市，极好的就业前景”。Mise en Place总裁兼首席执行官Maryann Ferenc说道“连续6年和连续2个季度创纪录的游客数量不是完全处于偶然”，“我们现在需要共同努力，实现1.2亿旅游人次的年度目标，成为世界第一大旅游目的地”。

2017年第2季度佛罗里达州酒店客房预定数量比去年同期增长了4.2%，在同一时期，酒店预定价格平均每日上涨4%，酒店入住率也上升了2.5%。

根据Visit Florida的报道，2017年第1季度，奥兰多都会圈内总体酒店入住率为81.4%，略高于去年同期的80.7%，酒店的整体经营规模远远不能满足奥兰多游客的数量，在核心旅游区周边的度假别墅群成为度假居所的首选，出租率也连年提高。此外，该地区酒店的平均每日价格为133.26美元一个房间，高于2016年同期的129.41美元，对于习惯家庭出游的北美游客而言，多卧室的度假屋不仅舒适度更高，价格也更有吸引力，同时为了避免人数太多，4-8个卧室的度假别墅成为首选。

从Booking网站的预定价格可以看出，通常当地在迪士尼周边20分钟车程内的独栋别墅租金约为280美金，平均到每个房间，不足60美金，仅为酒店平均价格的一半，如果与高档酒店对比，价格仅为三分之一，但是能拥有