“山水里现南沙，南沙中见山水。”

这是香港著名商人霍英东对南沙的梦想，他曾在不同的场合说过，要把南沙建设成最适合人居住的海滨花园城市。然而，“滨海之城”成为霍氏一生中最为遗憾的梦想，他至死未能亲见其变为现实。

南沙的土地价值，一直是个谜。

在上世纪90年年代，原广东省委书记谢非就曾说过：应该把广东的省会搬到南沙，因为南沙有得天独厚的优势：地处 珠三角几何中心，扼珠江虎门水道西岸咽喉，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，距香港38海里，距澳门41海里；以南沙为圆心，60公里的半径之内，有广 州、深圳、珠海、香港、澳门五大国际机场，14个主要城市、420个乡镇。

从地理位置来看，南沙可谓是无可挑剔了。

但南沙的发展速度，一直差强人意，究竟是什么原因？

01 民

1987年，霍英东第一次踏足南沙。尽管当时的南沙还是一片荒凉，但霍英东始终认为南沙是可以从创造奇迹的地方。

这是霍英东的梦想之地。

1989年，霍英东先后在南沙购买了22平方公里的土地，共投入了超过40亿的启动资金。而当时的南沙，大部分土地都是农田，开发难度非常大。但霍英东坚决不占用农田，而是选择了炸山填海。

在1990年到2000年期间，这40亿的投入先后完善了交通、绿化、市政等基础设施。在往后五年里，先后完成建设珠三角世贸大厦、香港中华总商会、南沙资讯科技园、广州资讯科技园一个园区等十几个大型项目。

属于霍英东的“滨海之城”初现规模。

值得注意的是，在1990年之前，南沙只是隶属于当时还是县级市的番禺，并不是独立的行政区。直到2005年，经国务院民政部批准，南沙成为广州市一个独立的行政区，自此南沙才迎来较为快速的发展。

02 政

2011年，时任省委书记汪洋提出：“以南沙为突破口，再造一个新广州”的战略方针。

而此前学者提出，在南沙建立新的广东省行政中心，逐步将省级行政部门搬至南沙。

官方对南沙的定位，一直很高。

1990年6月，南沙确定为重点对外开放区域和经济开发区。

1993年5月12日，国务院批准设立广州南沙经济开发区。

2001年，广州市成立了南沙开发区建设指挥部，统筹南沙开发建设。

2005年4月28日，国务院批准（国函[2005]35号）同意设立广州市南沙区。

2009年1月8日，《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020）》明确提出将南沙新区建设成为加强与港澳合作的重要载体。

2011年3月16日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》进一步明确要求将南沙新区打造成为“服务内地、连接港澳的商业服务中心、科技创新中心和教育培训基地，建设临港产业配套服务合作区”。

2012年9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，南沙新区成为了全国第六个国家级新区，进一步明确了南沙新区的发展范围、主导功能和发展路径。

2015年3月24日, 中共中央政治局召开会议通过《关于加快推进生态文明建设的意见》，审议通过广东（三大片区：广州南沙自贸区、深圳蛇口自贸区、珠海横琴自贸区）、天津、福建自由贸易试验区总体方案。

2015年4月21日，中国（广东）自由贸易试验区广州南沙新区片区挂牌，南沙新区进阶为南沙自贸区。

2016年8月17日，中共南沙区委二届八次全会召开，会议指出，建设广州南沙城市副中心。

2018年9月26日，广州市政协召开十三届七次常委会议中，审议通过《强化粤港澳大湾区广州核心增长极作用勇当“四个走在全国前列”排头兵》专题议政报告。报告指出，要推进南沙由广州城市副中心向粤港澳大湾区中心提升。

在这三十年的发展当中，南沙的咖位不断地上升。但要实现这种咖位的配套资源，对于南沙来说仍旧任重道远。

从历史来看，南沙的经济实力较为薄弱，发展也落后于其他区。尽管定位很高，但仅仅依靠自身的发展和积累，不足以支撑这样的战略定位。也就是说，如果仅靠南沙自身的资源，自我发展和积累，是很难在短时间实现跨越式发展，而这些高定位，也仅仅是纸上美好的愿景罢了。

南沙，或许还需要另一股力量。

03 改

从另一个角度来说，旧改是改变一座城市面貌最好的方式。

更何况还能带来巨大的经济效应。

根据市级的工作方案，纳入五年行动方案的旧村，南沙有23条，其中完成合作企业引入的有17条，进入实施阶段的有9个。按照今年印发的《南沙区深化旧村更新改造推进高质量发展的工作方案》，未来十年内南沙要推进36个旧村改造项目。在市五年行动方案的基础上，增加了大同村、九王庙村、芦湾村、广隆村等13个十年规划项目。

36个旧村改造项目，不亚于再造一个新城的规模。但城市更新的推进，需要整个规划的支撑。根据南沙城市更新相关政策，南沙的旧村改造项目需要引入一定比例的产业。

​但对于南沙的高定位来说，引入的产业要更为谨慎。引入的产业必须是’大进大出’的工业和具有前景、有龙头和带动作用的、对广州的产业有再造性作用的高端产业。

对于广州而言，南沙是难得且唯一的风水宝地。无论是房地产开发还是产业的导入，都需要长久的规划。

对于藏在广州最南端的“卧龙”南沙，何时才能实现那些纸上的愿景，唯有时间才能给予我们答案。