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前言

都说三十年河东三十年河西，沉沦了几十年的南京，迎来了逆袭的机会吗？一纸张规划带来的希望。

NO.1 | 壹

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（以下简称长三角一体化纲要）带来了南京迫切需要的发展空间和打破瓶颈的机会：大力发展打破行政界限的都市圈，加强与周边都市圈的协作，都是南京未来的机会。

身处长三角中心地带，却受制于南北狭长地形的南京，究竟应该如何突围呢？

从备受质疑到担负重任，20岁（2000年成立）的南京都市圈已经逐渐成熟。针对南北狭长的问题，我们有破解妙招：南北提速（地铁18号线，城市四环等）和东西拉直。

南北提速不用多说，就是尽量用时间换空间，把速度提起来以加强南北之间的联系。

东西拉直，就是要和滁州与句容加大合作，与滁州，我们已经有了写进长三角一体化纲要的顶山——汊河和浦口——南谯合作区。

那么，与句容呢？目前却仅仅存在于民间的热情，连纸上的规划都没有。我们今天就来窥视一下宁句一体化的未来！

NO.2 | 贰

大框架：宁句三龙回巢

不管是从历史角度还是区位角度来看，融入南京是句容的必选题，而宁句一体化是南京利益最大化的跨界一体化发展方案选项。

我们今天的主题是三龙回巢下的宁句一体化

以宝华山为龙体的宝龙区域：仙林湖+宝华，也可称仙宝一体化（潜力指数三颗星）；

以赤山为龙体的赤龙板块：郭庄+禄口，也可称为郭禄一体化（潜力指数四颗星）；

以青龙山为龙体的青龙板块：汤山+黄梅，也可称马（群）开（发区）一体化（潜力指数五颗星）；

今天我们重点分析一下青龙——汤山——黄梅一体化发展思路

NO.3 | 叁

青龙

青龙，也就是汤山——黄梅一带，未来一体化发展的潜力巨大。

1，汤山——黄梅一带是紫东地区核心区与句容城区之间最大的纽带。这里有着离南京市中心（省市府、新街口、紫金山和玄武湖）最近的跨界一体化优势。

紫东地区定位与辐射宁镇扬，而紫东核心区就是发动机，负责辐射宁镇扬各市（区），宁仪扬城际通过南延和分支辐射仪征、扬州城区和镇江城区，那么谁去辐射句容城区呢？宝华肯定实现不了，只有通过汤山+黄梅去辐射句容城区 。

目前已经在规划的路径就是紫东核心区通过宁和城际S3转宁句城际直奔句容城区。

还有一种方案就是可以从紫东核心区东面引出一条主线路（轨道交通最好，高速快通道也行），经过句容的北部新城（也是目前句容重点发展的方向）接入句容城区。

2，句容高铁站=宁句城际+南沿江高铁=功能意义上的南京东站。

句容高铁站改变紫东地区交通格局

众所周知，紫东地区不仅有大量的断头路，还有一个很重要的问题：没有地铁，尤其是人口密度极高的麒麟门地区。虽说2号线和4号线也经过紫东，但她们俩都绕过了紫东核心区和紫东人口密度高的区域。

宁句城际一旦通车，会把线路沿线甚至紫东其他地区的高铁客流引流到南沿江句容站。理由如下：

第一，虽然没有数据印证，但小编可以武断下个结论，紫东地区大部分地区去南京南站太难了，宁句城际和南沿江高铁开通后，他们当中有很大一部分去句容站坐高铁方便，太远的不说，宁句城际沿线附近的客流就相当可观。

第二，南京跟哪里交流最频繁？肯定是上海和苏南地区啊，巧了，去上海和苏南地区句容站更快。

第三，宁句城际和南沿江扬马城际等加持下的句容高铁站把汤山的劣势转化为了优势。汤山在很多人眼里，就是犄角旮旯，但是一旦“功能意义上”的南京东站完善起来，这里将变为中心——宁句一体化的中心。

第四，不仅是去上海，北上去苏北（扬马与连镇无缝连接），南下去马鞍山（扬马巢马一条线且已确定接南沿江）和宣城方向（扬马在禄口转宁宣南下），经句容都是最方便的。

改变紫东地区商业格局

紫东地区尤其是宁句城际沿线缺少像样的商业

那么谁能做呢？汤山！具体说应该是汤山奥特莱斯+汤山景枫。奥特莱斯不多说，高档商品打折集中地。景枫，南京最成功的的商场之一，江宁百家湖景枫的成功让我们对汤山景枫充满期待。仙君甚至认为：如果不是与景枫一体化运营，江宁百家湖金鹰不一定干得过景枫。

宁句城际+句容高铁站，把句容的商业流引入汤山，把远方的商务流引入黄梅、汤山乃至南京主城（新街口）等。

3，通过仪禄高速北连龙潭，南接禄口，汤山+黄梅迎来空港+海港的加持。

汤山+黄梅，缺什么？港口！仪禄高速一箭双雕：为这里送来了海（河）港和空港，龙潭和禄口空港新城的加持，会使得这里价值倍增。

值得一提的是，禄口空港新城与句容高铁站通过扬马城际连接，这与汤山——黄梅形成稳定的三角形。

4，汤山+黄梅一带，是南京辐射金坛甚至整个常州的桥头堡。

宁句城际东延至茅山突然加速，金坛乃至常州融入南京迎来重大利好，汤山+黄梅可以借助宁句城际实现借力打力，把南京都市圈边缘的能量吸收转换。

NO.4 | 肆

那么，汤山——黄梅一带应该如何规划呢？建议参照深汕特别合作区，以产业和商业为主。

1，要坚持南京与句容一起规划的大原则（整个宁句城际为支点），同时建议由南京主导规划，句容辅助。

大家都知道，句容的黄梅目前以住宅为主，而南京的汤山以文体旅游等为主。二者如果能实现平衡就是互补关系，但如果打破了平衡，将会为一体化发展埋下隐患，所以双方必须坐到一起研究与规划。

与此同时，是否可以学习深汕特别合作区，在人口、财政、税收和GDP层面共享或者分成。

2，汤山的商业要把眼光放远一些，既要聚焦新街口，也要贪心“句容”。（宁句城际汤山（新城）站、黄梅站和宝华山路站为支点）

首先，要新街口差异化发展，吸引新街口到汤山之间和紫东地区的部分客流，如以温泉为代表的文体商业。

其次，还要与新街口正面竞争，可以直接把德基分店拉过来，虽然奥特莱斯与景枫在南京已经相当成功了，但想要把汤山到句容之间的商业消费客流全吃掉少给新街口“留肉”，这两兄弟很难做到，必须加大筹码。

最后，汤山商业要分享或者截（分）流恒大童世界的客流。

逛完乐园到汤山泡个温泉或者逛个汤山版的德基多么美啊！当然，把恒大童世界纳入到汤山——黄梅一体化中也行。

3，汤山地区的产业可以依靠仪禄高速借助海港+空港优势实现做大做强。（仪禄高速汤山或黄梅出口为支点）

作为距离主城最近的旅游资源丰富的地区，汤山肩负的不止是与黄梅一体化并实现对句容的辐射，还要承接主城（新街口）和紫东核心区的产业外溢，充分整合开发和利用温泉、猿人洞、园博园等资源，打破南京旅游资源多而不强的格局。打造强IP很难，但起步晚的汤山最有机会担当南京旅游最强IP的重任！

与此同时，借助仪禄高速借力海港和空港。能否把龙潭的海港和禄口的空港优势整合到汤山呢？这一点是值得深入研究的。

4，把黄梅的江苏硅谷做大做强，打造成南京科技创新的都市圈蓄水池典型案例！（宁句城际黄梅站为支点）

合作区内是否可以尝试这样的模式：创业公司注册在南京，办公地点在合作区内（句容江苏硅谷），享受句容方面的各种支持。人口、GDP、财政或者税收南京与句容商量着分。等创业公司发展到一定规模（可以从利润、吸纳就业人数和营业额等层面设置触发点）后，务必回流南京（以具有法律效应的协议实现）！

这样一来，既能解决句容的招商引资问题（拿资源换招商引进），也能解决南京土地短缺和资源投入过散问题（把更多的资源给到重点行业和重点企业身上，实现更强聚焦）。

与此同时，范围可以扩大一些，以江苏硅谷为中心向外扩散，蓄水试点行业扩展到全行业，只要有合作基础，借都市圈的资源为南京储蓄“明星企业”何乐不为呢？

5，汤山+黄梅如何发挥解封茅山和辐射金坛和整个常州的桥头堡优势问题（以宁句城际及其东延甚至后期延伸到金坛的线路为支点）。

道教名山茅山由于身处金坛句容交界处，双方都没有精力和实力实现对其高水平开发，南京是否可以助其一臂之力？隔空打牛效果甚微，最终的着力点放在汤山——黄梅一带如何呢？

金坛和常州通过宁句城际融入南京也是如此，着力点是否可以放在汤山——黄梅一带呢？

最大的机会可能就在强大的商业+产业了，但究竟如何实现，需要更高水平的专家更深入的研究了！

6，必须有效解决句容黄梅住宅过多和南京汤山住宅过少的问题（以产城平衡为出发点）。

如果说这是双方默契配合的局面，还好。如果不是，那么双方必须坐到一起，重新评估住宅和产业的关系是否平衡。一旦二者关系失衡，不利于区域健康发展。

7，最后但也很重要的一点：必须建设好马群这个咽喉要塞，这里是南京向东辐射的最关键一环，没有之一。没有顺畅的经过马群的入城交通，紫东地区以及与南京一体化发展关系密切的句容都会被割裂。

NO.5 | 伍

总之，汤山——黄梅一带，有宁句城际加持，有毗邻新街口为基础，有句容城区人口为潜力源，未来一定大有可为！

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