“楼书”这个词，苏苏一直闻所未闻，直到有一位上海的中介店长来咨询，说能不能帮他店里所有VIP客户的房源，都按我知乎文章里卖房操作的那样，写一遍“楼书”，我才知道有这么个专业名词。

从百度百科的定义上能看到，其实通俗的讲，楼书就是开发商吸引消费者时，对楼盘的宣传软文，一般长这样：

不难发现，合理的排版和插图，丰富的色彩，文案，房型图的背后核心主旨，就是给广大年轻接盘者画饼造梦，饼有多大，梦就有多大。

二手房如今在市场上节节败退，被一手盘揍的鼻青脸肿，原因也并非政府限价倒挂那么简单。

在一线城市，一块地土拍几十个亿，售出营收达百亿，拿出一个亿来做营销，轻轻松松。

巨资斥入，房产营销形态也进化得百般炫爛：

总有一款方式，可以捕捉到手捏现金的消费者。

因此，早期几年新房二手房倒挂遭人疯抢，现在新盘高于周边二手盘30%价格，依然还能被人疯抢，理由也不难推测：

新人喜爱一手，老手衷于淘笋，一点不假

我也是买房新手，人类是忠于欲望的动物，被我们这批血气方刚的年轻人诠释的活灵活现，哪个年轻人不喜欢香车美女，看到堪比迪丽热巴，Angelababy，丰臀秀乳大长腿的崭新楼盘宣传，哪个还走的动路？

但是，真实情况是，消费者抢破头摇号得来资格，举家6个钱包all in的新盘，目前仍然还是一片荒地，周边配套不齐全，土方车日夜开，沙尘肆意飞扬，

而钱款已经周转到开发商的pocket中，乐呵呵地转战去打造下一个标杆了。

一两年之后，新盘落地，是否如宣传那班辉煌耀眼，完全是赌运气。

是什么因素让明明卖相能力不错得二手房，竟被一片荒地吊打？

因为，论营销能力，个人房东和宇宙级的开发商相比，简直是拿蚊子腿和大象脚掰腕那么夸张。

我们讲整个捕获链条中最初始和最重要的一环获客营销方式，就是产品的楼书软文，

现代人的时间都很宝贵，无论销售给你怎么磨破嘴皮子讲某个房子好，你的第一反应，一定是先给我看下宣传文案和图片。

正在关注新盘或者非新盘不买的你，被多少篇楼书洗脑上头，加二维码进去楼盘交流群，被销售俘获，预约看样板房，你还数的清么？

反观二手市场，楼书真的基本上还处于石器时代和幼儿园的级别，比如：

其实，通过营销号曝光自己的房源，已经是非常高维度的操作方式了，先进了不少，苏苏刚看到时，也像打开新世界一般。

讲到这里，正在卖房的房东，内心应该多少有些触动，虽然你的房子最终应该逃不过通过中介去成交，但卖房的姿势，可不仅仅只有中介一种宣传渠道，把命运捏在自己的手中，和把命交到一个不熟悉的人手里，这心中的不确定感可是完全两种体验。

除非你的房子属于核心优势明显，非常稀缺，出一套抢一套的那种产品，否则，纯粹依赖中介，你将迎来的是漫长的等待，和漫无止境地杀价，直到你的房子价格被砸到低于市场价，人为制造出稀缺性为止。

尤其是，因为房地产早期暴力发展，社会上产生了大批没有学历和能力，但被一些故事会洗脑，期望通过房地产中介职业实现暴富的人群，加入中介大军。其实，他们中的很多人，天天都在无所事事，坐在办公室慵懒地等待客户上门，或者接受电话，网络平台咨询，被动获客。

相对正规的企业，则会有更多年轻有朝气的新鲜血液进入，因为如今企业门槛高，他们入职时基本素质并不低。但通常新人在刚开始，会被挂上大量KPI，被派去扫街，扫楼，发传单，打电话骚扰客户，做各种自己并不情愿的工作，同时，这些也是大量低成本低端低效的宣传模式。

如此的历练不会把他们锻炼成高手，反而一步步把他们一步步磨练成专注于套路房东和客户，以求快速成交的老油条，加速被市场淘汰的速率。

何况，如果一个中介，真的遇到潜在客人时，手头有那么多套房源，为何会给客人正好推荐你的房子呢？他真正想推荐的，一定是心目中认为，优势明显，去化率高，好成交的，性价比高，甚至是业主私下有承诺奖励的房子。

你的老破大，新远美很可能会成为中介带看BAC策略中的炮灰房源。

因为，除了那些真的有本事能力，在这个地块扎根十几年的老中介（一般这样的中介你也找不到，人家天天心思都在想着怎么帮手头客户的房子卖掉，哪有功夫去拉新），其他任何人，都比不上作为房东的你，对于这套房子，小区，的情感投入，熟悉和了解程度。

链家，中原等中介经纪巨头企业，已经跻身互联网平台，房东花点心思，依赖维护人更新，也可以达成基本的楼书效果，并且VR看房也是无可替代的工具。不过：

那作为房东自己要求，一份合格的楼书应该可以包含哪些内容？

当然，一定要记得在自己想突出的重点描述位置，配上大量的图片！甚至是小视频。

1 首先，只有通过这份楼书，房东才能清楚地认识到自己的房子，优势在哪，劣势在哪，定位人群是哪些人？什么定价比较合理？

遇到无良中介在压价的时候，你才能有清晰的论点去反驳他们荒谬的逻辑，

遇到中介组团假谈时，才能一眼看穿，顺带甄别出，哪些是可以合作的靠谱中介，哪些是黑心中介。（遇到靠谱的中介，请不要吝啬你的赞美和奖励，在如此混乱的世道下，能闯出一片天地的，都是人才，请善待他）

2 楼书，最最最大的作用，是用来转发增加曝光

2)进阶的方式，是让自己的朋友转发，是铁哥们，一定会欣然接受，普通朋友，给个红包，增进一下感情，也就是举手之劳，大家都是本地人，生活在相近地块，层次，境遇，人生阶段类似，中奖概率自然会提高，据统计，正常成年人微信列表中，至少有500个人，那转发朋友圈20次，便能带来10000次的曝光，仅仅只花100块的成本而已。同样的曝光率，你等购房者上链家主动搜索，要等到猴年马月？

3)更高阶的方式，是定向曝光，有小区业主群的，发业主群，在周边上班的，找周边办公楼或者企业群转发。我曾经遇到一位思路清奇的知友，家旁就是今日头条总部，托朋友转发了一条楼书之后，瞬间就有数个来加联系方式看房的潜在买家联系。道理你们都懂，IT男，购买力极其强大，手里捏着大把现金，天天996到头秃，压根懒得去对比，最好有人都准备好喂给他

4）此外，墙裂建议大家写好楼书后，找苏苏编辑为可转发朋友圈的公众文，否则，PDF，和word，只能单点转发，效率较低。

顺便，给大家看一个帮群友编辑发布的楼书，是否非常有人情味？

马德里洋房：上海虹桥核心地段高品质90平小户型洋房出售

大量的美图，大量的社区体验，配合房东的生活照，一下子让人觉得饶有兴趣

最终再次总结，房东们，该醒醒了，如果你命里没有出现一个优秀的中介朋友，那请打起十二分的精神，你的房子，必须自己上心，否则，无所作为，真的很容易烂在手里。

同时，中介朋友们，也该觉醒了，如果你不想一辈子做碌碌无为，毫无价值的房地产搬砖户，如果你手头正有苦于卖房却缺乏思路的房东，请少一些套路，认真和他们交流，帮他们填写楼书，并先办法用自己的优质服务打动他们，将其发展为独家代理房源VIP，以更高的效率去曝光他们的房源，促成成交，并获得良好的口碑。

最后，欢迎大家关注公众号：苏苏房东说，一个凭一己兴趣，希望帮助广大房东的非地产从业者，希望志同道合的人彼此一起解决眼前的困难。想知道为什么卖房如此棘手？公众号内有更多干货，可以帮你答疑解惑