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随着大城市逐渐进入存量房时代，二手房交易必然成为主流。对投资客来说，会淘二手房是必备的技能，难免会跟房产中介打交道。

国内的中介还处于野蛮生长的阶段，没有也无法进行行业规范。这是现状，我们要接受这一点！并且很关键的一点是：在一次二手房交易中，中介作为上下家的中间人，是知道信息最全面的角色（国外是上下家各有一个经纪人）。因此有猫腻是难免的。

在这个过程中，就需要各种斗智斗勇，既有合作，又有防备，这是一个让买房人很心累的过程。

所以才说，买房是一场修行啊。

1进门店之前

1.先网上搜一下中意的片区，了解大概有哪些面积段跟户型、单价总价范围、房龄，做到心中有数。虽然网上的也不一定准。

2.中介门店一般都是集中在一两条内街上的，知道大概有哪几家中介。

3.事先可以在网上找到几个房源，打电话给中介过去咨询一下。

4.虚假房源

二手房这个行业很大一个问题就是：房源更新要花非常大的成本。因此很多房源即使是虚假的，你也无法时间看出来。网上看到虚假房源，的方法就是先去电话确认房源还在不在，让他把房源信息、图片发给你，再约时间去看。不过这也是他们吸引你打电话咨询的套路。

2进店

1.如何获得真实的市场价

先找到几家你一看就不想合作的中介门店，以“卖家”，没错是“卖家”身份去询问房价。

比如说，我想买的是这个小区70平两房，那么我就虚构一套70平的两房（这个要提前在网上做功课），XX楼层，中间户还是边户都要提前做功课，别露馅了。问现在的价格是多少，尽量虚构的详细一点。他如果问你门牌号，不要说（你本来就不知道），就说我就是随便问问。如果你真的怕露馅，还有一个办法，就先找一个中介，带你去看房，然后把这套房子换个楼层，虚构成自己的房子就好。

拿到一个价格A。此时，A的价格一定是低于市场价的。而且中介一定会跟你说现在行情不好、你这个户型不好等等负面信息。这些负面信息是有用的，统统记住，可以在跟房东见面时候用来砍价。

然后再以买家的身份去问另一个中介，去问这个户型的房价，拿到一个价格B。这个B价格一定是略高于市场价的。

真实的市场价就在A跟B之间。

2.留不留号码

你觉得靠谱的中介，你就留号码，不靠谱的，就不留，或者只加没绑定手机号的微信。

经常看房的人，通常会留小号。

3.去看房

无论怎么喜欢，也不要透露出喜欢并且急切买房的样子。可以把之前学到的关于房源的负面信息说出来，让中介知道你并非很满意这套房，并且也认为你对这市场是有基本了解的。不太敢去忽悠你。同时你要表示，还在看哪些片区，不一定非要选这个片区。

4.表示靠谱性

要让中介觉得你是靠谱的买家，不是随便问问。你要明确说出自己的选房标准，承受价位，首付情况。跟家里人或者朋友一起去看，让中介觉得你是有诚意的，不是市调的。这样才会在有适合房源时时间告诉你。

5.个人>品牌

对小中介来说，这个人是不是靠谱比这家中介是不是靠谱更重要。虽然说，遇到靠谱经纪人的概率比较低。毕竟后期涉及到过户、贷款等方方面面的复杂流程。

更多的情况是：前期带你看房选房的时很热心，在你合同一签后，能非常明显的感觉到经纪人对你冷淡了。该走的流程，都是能拖就拖。这也是很多客户诟病的一点。

尤其是很多中介门店，负责签单跟负责过户、贷款的是两拨人。你根本无法催促。

3谈判

1.中介费怎么谈

具体怎么谈确实看自己谈判能力。我这里只能提供一些基本思路。

南京房管局规定中介费收2.4%，上下家各1.2%，一般都是下家全部承担。链家、我爱我家这种连锁中介，销售员做不了主，通常优惠很少，基本都在2%以上。这也是我从来不选连锁中介买房的原因。

有人说还有很多中介也看起来很多门店，那些基本都是加盟店。加盟店的特点就是房源信息共享，门头统一，但没有统一的管理，本质上还是小中介。这些店中介费可以谈的，销售员跟销售经理是可以做主的。

至于中介费怎么谈，有些人说，在看房前就把中介费确定并签协议。

我跟你说，这几乎是不可能的。

他都不知道你是不是诚心买房，怎么会把中介费底价告诉你？

中介一定会说：先去看房子，等房子看中了，我们中介费再慢慢谈。房子都没看中，谈中介费没意义。

谈中介费的时候，应该是要跟房东见面前，或者见面确定有意向后。如果这套房很笋，估计你中介费是谈不下来的，因为很多人排队等，可能需要你当机立断。如果这套房市场价，那么你可以回去跟中介慢慢沟通中介费的事。

2.约谈

很多中介会在你看房后，急于让你跟房东在门店约谈。一旦约谈完成后，就会让你当场签合同。而且一旦在你跟房东谈拢后，中介费很难降下来的。你需要现场交定金。所以这个中介费要在见房东之前就跟中介谈定。

还有定金，是给到房东的，千万不是给到中介的。

3.中介费一定不能一次性付清

中介的作用，其实包含这几部分，信息+过户+办贷款。

只有信息这部分最值钱，也最不值钱。过户+办贷款，没啥技术含量，贷款公司，也可以自己去找。

但是要在签合同后就要一次性付清中介费，千万不能这么做。因为后面过户+办贷款还有很多麻烦的事，也是最容易出问题的环节。一次性付清中介费，它不可能有动力帮你认真完成到底。建议一半一半。

4.核实房源跟房东真实性

要房东带着房产证以及身份证原件。确认是他本人，以及是否有家属，家属是否也同意卖房。如果在过户的时候，突然冒出个家属，家属不签字，你根本无法过户的。你定金就白交了。

5.关于吃差价

现在的情况比较少了。因为吃差价的核心，在于不能让房东跟买房人有直接的联系。而现在都是上下家见面直接谈价格，很难做到吃差价的。以前某房产信息类互联网公司转型做中介，大打广告0.5%的时候，很多经纪人吃差价被买房人发现，事情闹得很大。

4其他

1.关于互联网中介

各地都有，他们的确实很低。但是我要说，这么低的，其实是无法养活团队的。他们的房源，跟实体中介相比较，其实没有优势。不但房源少，房源滞后，而且挂牌价高。所以可以参考看看，但是不能指望把互联网中介作为主阵地。

所以很多互联网中介逐渐以新房为主，二手房业务逐渐被弱化。

2.关于其他灰色

过户的时候，很多中介会突然跟你说，最近过户的人多，过户出证会比较久。他认识熟人会给你加急，当天或者几天内就能出证，但要你掏个三五千块来打点关系。

认真跟你说，没有的事！房管局不存在这种事。你自己提前打个电话给房管局咨询一下就清楚时间了。

这就是他框钱的借口，打点费全部都会进中介口袋。

还有做按揭也是，他也说，你给点打点费放款速度会快。其实也是不存在的，银行的放款是一批一批统一放款。一般的中介没那个本事，即使是银行的信贷经理，大部分人也都没有这个能力。

有的中介会说你材料哪里哪里不合规，然后借口帮你做材料，收取好处费。

这个需要在办理贷款之前就先把自己的材料给到中介，让他先确认到底是否合规，然后再决定要不要他做贷款。在确定跟银行按揭签合同之前，一定不能给预付款。不然他拿了你预付款，做到一半再给你出各种难题，你怎么办。

3.关于跳单

中介最怕的是跳单。跳单的方法有很多。这里不展开赘述。

如果你跳单了，自己愿意费点事，自己跟房东手拉手去过户也是没问题的，其实并不复杂！房管局跑一趟，咨询电话多打几个就都能问清了。

你也可以另外找一个中介帮你过户做贷款，市场价加起来一般三五千块。

房产中介跟贷款中介是不同的公司，他们是合作关系。

找房产中介过户有个好处是能帮你做低总价避税，找贷款公司的好处是能做高评高贷。具体每个中介跟贷款公司的能力是不同的，要多问，不要着急给定金。

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