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华润挺进金水北

7月11日，金水投资集团官方发布消息：

7月10日，华润置地郑州公司中标郑州金水投资集团马李庄片区城市更新项目二期(D-02地块)建设代管代建代销开发管理服务。

郑州金水投资集团与华润置地郑州公司就此地块签订合作，标志着双方将共谋合力，以高标准焕新金水区居住品质。

此次签约地块位于金水区花园路与北三环沿线，总建筑面积近20万方，其中住宅约12.4万方，商业约2.2万方。

这标志着传闻已久的华润置地进驻金水北的消息尘埃落定。

只是，用了曲线救国的模式——代管代建代销。

从目前的信息，不确定华润置地是纯粹的轻资产“代建”，还是注入一部分资金。

无论如何，华润置地，进驻金水北，是一件大事。

于买房人而言，是一件好事。

竞争激烈的金水北板块，又增加一员悍将，又增加一个优质楼盘。

2023年、2024年的金水北，是郑州最火热的楼市板块。

这里，集聚了保利、越秀、信达、美盛、碧桂园、万科、招商蛇口、常绿、国泰等实力开发商；

集聚了保利缦城和颂、保利大都汇、越秀天樾九章、美盛教育港湾、美盛金水印、美盛中环壹号、信达天樾九章、常绿蓝城金水宸苑、绿城沐春歌、碧桂园云境、国泰观邸、万科翠湾中城、招商时代天宸、招商时代映江河等十几个楼盘。

这个板块，战火纷飞，内卷严重，竞争激烈，楼市火热。

这个地块，原本属于马李庄城改泰山誉景的后期地块。因过去几年的地产波澜，泰山御景开发商暴雷，没能力摘地。去年12月12日，金水投资集团下属项目公司河南金瑚龙泰置地有限公司以6.89亿底价摘地。

当时，我在想：这块地怎么开发？

是金水投资集团自己玩？——金水投资集团没有自己的团队和开发经验啊。

是泰山誉景开发商玩？——如果他能开发的话，为何还要让金水投资集团摘地？

把地卖给其他开发商开发？过过手？——这种情况有很多先例。

没想到，金水投资集团用了最新的模式：找品牌实力开发商代建。

房地产的代建模式，不是新生事物。

目前我们耳熟能详的很多楼盘，其实都是代建，比如金水北绿城沐春歌；比如杨金的蓝城凤栖梧桐；比如白沙的蓝城玫瑰园；比如老经开的绿城诚园；比如管城区金岱板块的正商金域华府；比如金水老城的正商万熙天地等。

高新区的高新和锦莲序和高新和锦瞻云也算是代建，前者合作方是永威，后者合作方是金地。——只是，他们没有用永威和金地的品牌，用的是自己的名字：高新。

惠济大北区的春江观澜也是代建。业主方是惠济城投，合作方是招商蛇口。只是，也没挂招商的品牌，自己的品牌也没挂。

目前国内最出名的代建品牌是蓝城集团、绿城管理、蓝绿双城。

其他品牌，比如金地集团、龙湖集团、华润置地、招商蛇口、旭辉建管、新城建管、建发建管等都在开疆拓土。

省内最出名的代建品牌是中原建业。是的，在地市你们看到的很多“建业楼盘”其实是中原建业代建，是轻资产模式。

近两年，正商地产也在大力开展轻资产代建模式。

这个项目，是华润置地在河南的第一个代建项目。

开启了新时代。

地块评估，价值几何？

这个项目在哪？

在金水北。北三环北，花园路东。

具体位置为：

杨君路东，国泰北路南，桑园南路北。

其西边是国泰花园，东边是国泰一品庄园。

距离中州大道直线距离1.4公里。

看下航拍图：

根据相关信息：

这块地使用权面积36588.10平方米（约54.8亩），土地用途为城镇住宅、零售商业、餐饮、旅馆，容积率小于4，建筑高度小于100米。

客观来讲，这块地质素不错，但又不算顶好。

好的一面是，这里是金水北片区最靠近北龙湖片区的地块之一。到郑东新区，到北龙湖，很近。

南面的北三环，城市界面不错，因为南边还有一个商业地块，又不受北三环噪音影响。

从未来社区楼栋中，可以直望北三环南的河南广播电视台、郑州市第四十七中、农科路小学北校区、河南牧业经济学院。

地块东边，有金水区农科路小学国泰校区，已经招生。

未来，这个盘的学区大概率是这个小学。

地块北边，有郑州市第七十六中学。

地块距离地铁2号线和4号线交会的沙门站，步行约900米。

周围生活配套齐全，吃喝玩乐全都具备。

地块西边花园路东有个黄家包子店，挺好吃的。

最大的问题是周围城市界面不算太好，交通不算太畅。

北边目前是一个农贸市场，未来规划为住宅用地；南边是一个空地，未来规划为商业用地。

这个商业用地，曾传说是山姆会员商店意向选址。但我真不赞同山姆选址这里。如果山姆来这里，这里将会被堵死。因为，北三环从东往西的经三路下桥口，目前已经是经常性堵点。如果山姆来此，这里会堵爆。

这个地块最大的问题是北边路网不通。片区规划的杨君路、金明路、经三路因为21世纪小区，短期内往北打不通。

幸好，地块北侧的国泰北路宽度还不多，往西310米就能到花园北路。

但，往东到中州大道的路，到了泰山誉景位置就断头了。

再往东，则是融创中原大观。

约55亩的土地，分为住宅和商业功能（据说住宅约12万方，商业约2万方），限高100米，容积率4。

这些基本指标，已经决定了项目的未来。

据说，项目初步备案名叫：华润国泰上苑。

我觉得最终华润不会用这个名字。

国泰两个字如果出现在案名里面，岂不是给国泰地产做了嫁衣？

据说，项目是精装交付。

据说，项目定位高端改善。

华润如何定位和取舍？

目前，关于楼盘产品所有的信息都是传说。

看华润如何定位和取舍了。

众所周知，金水北楼市很卷。

看似是市场的香饽饽，但想吃到肥肉，也挺难。

金水北楼市目前有十几个楼盘同时在售，呈现出战国纷争局面。

每个盘，每个开发商，实力都不弱。

卷大门，卷会所，卷户型，卷精装，卷偷面积，卷立面，卷实景，着实精彩。

华润，有其必杀技。

这两年，华润郑州风光无限。

无论是老东区的华润幸福里，还是北龙湖的华润瑞府，还是中原超级总部基地与郑东建投合作开发的华润润府，无论是口碑还是销量，都很成功。

特别是一些地产人一开始并不看好的润府，销售速度着实让人惊呆。

我觉得华润有两条路可以选择：

1、做高端改善，做华润金水润府，与美盛金水印竞争。

2、做刚改改善流量盘，户型面积不要太大，做华润紫云府系列，与金水北其他刚改盘竞争。

我觉得大概率华润会选择第一条路：

把华润润府复制过去！

现代立面，玻璃幕，酒店式大门，横厅，精装。

产品面积段：140，160，180，楼王楼栋195平。

价格：21000——25000元/平米。

但，这种定位，不得不面对销售流速慢的问题。

毕竟，金水北不是中超总；

毕竟，金水北还有美盛金水印；

毕竟，北龙湖北岸还有兰溪府和即将入市的电建金桥华曦府。

最大的挑战：就是这个盘的售价！

如果品质其上，价格其中，则流速毫无问题。

毕竟，华润口碑在先；毕竟，很多人还想在金水北改善；毕竟，这里离东区挺近。

支持华润挺进金水北！

2024年下半年的金水北楼市，更加热闹；

2025年的郑州，还很精彩。

后续，东哥将持续关注，给大家带来更多的情报。

本文完。

备注：本文图片来源于实拍。最终信息以官方公布为准。

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