最近因为出差+工作的原因很久没更新了，今天赶紧抽空来评一评2023年的人才房。首先，还是先看图说话。关于哪一个楼盘更值得去申请，从市场热度来看大家已经用脚投票给出了结果。

从价格系数来看，其实几个关外的楼盘都还是不错的。如何理解价格系数可以阅读《安居房和人才房值不值得买？（一）》，简单说就是对比周边商品房房价越便宜，套利空间越大。因为政府已经帮“人才”们加个杠杆：“人才”们只需要出6成房价，剩余政府帮忙配，等到10年后缴纳增值收益以后就能取得完全产权。所以怎么算都比买商品房划算。不过，除此之外还是不能忽略一个问题，就是未来房价潜在的涨幅空间。

所以为什么还要说不是很推荐华发新城。且来看看华发新城的最大卖点：①广深科技走廊和大前海概念+大空港经济+海洋新城概念加持；②冰雪文旅城和配套商业：③准地铁口物业。

以上的条件怎么看也都是一个优质项目，可是项目也有不可忽略几个很重要的影响因素：1、宝安新会展中心作为未来全亚洲最大会展中心，现阶段面临空置率居高不下的近况。根据内部数据，整体出租率只有20%，即使没有疫情也很难像政府设想的那样开到如火如荼。毕竟广州琶洲、深圳老会展中心地理优势无法替代。2、海洋新城更不用说了，进度上也就是刚刚完成填海，整个建设至少还需要30年时间（可对比前海的建设进度），兑现周期漫长。3、冰雪文旅城看似美妙，但伴随着应该是周末拥堵的交通。（同理，星河开市客可能更是如此）

加上机场航线下的日常噪音、以及超远距离的通勤距离，其实会很影响真实居住体验。最后就是整个项目3000+人才房，如此大量的供应即使能够取得完全产权，未来出售的价格也很难有市场溢价。更何况旁边几个商品楼盘如云海臻府的户型在90-120㎡更符合市场需求。所以未来的出售，应该很难卖得上价。所以，如果不是自住需求，完全不建议华发新城（新城华苑）项目。

其实，总体来看人才房的项目质量高于安居房。但考虑到需要有10年锁定期，消灭了这10年内的换房可能。所以对于有基础实力的家庭来说，人才房就略显鸡肋了。所以博主的态度是：如果人才房能够恰好满足自主需求的话，当然要积极参与人才房申购。这样，不会让这一笔“投资”影响到未来10年的生活。

总体来看，2023年这一批的人才房质量可能是今年最好的人才房了，无论从公共交通、商业还是学位配套等方面大多都可圈可点，比如安居凤桐苑的学位还是挺香的。而且在户型方面看得出开发商们都还是下了一番心思，比如下面几个项目的户型分析：

安居同乐馨苑三房户型非常完美，绝对不输南山、宝安500万以上的商品房了。当然，美中不足的是，两房的东西朝向高温时候还是稍微有些费电的。

总之，安居凤桐苑的03户型非常推荐。

抛开上述缺点，其实新城华苑项目的两房户型性价比还是很不错。

其实，从2022-2023年的人才房的公告方式还有申购情况，发现了三个新的信息：1、从2022年的集中式公告，变更为今年由各区自行公告。说明未来人才房的配售将以行政区为单位进行组织。一方面时间上可能会更加灵活，另一方面也方面各区出台相应的人才引进政策，更有利于做到本行政区职住平衡。

2、总体看，人才房的三房供应是非常充足的。原因无非是三房家庭需要4人申请，对于大部分有购买的家庭可能早早就买房了。所以未来如果有二孩需求的家庭，确实不愿意承担很多房贷压力的话，采用先租房+再买人才房/共有产权房或许也是一种考虑方式。

3、从申购情况来看，人才房价格的心理压力点位在3万/㎡左右。另外，公告里还有有一点值得注意：本批次住房选房结束后如有剩余房源，将采用“常态化受理，批次审核”方式。也就是说，对于一些弃选的房源，或者没选完的三房，今年后面的一整个年度都有选房机会。在最后结尾还是给大家留一个彩蛋，2023年第二批人才房估计要等到年中6月左右才会发车。同时，看到很多公众号鼓吹汉京花园，今年肯定是等不到了，而且大概率是共有产权房，看看明年有没有机会出来吧。

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