撰文：乔治美编：田青校对：紫藤

前几天，相信不少人被华润幸福里住宅大卖刷屏，但是幸福里背后的王炸商业，对于普通人而言、对于郑州而言，意义更加重大！

江山代有才人出，各领风骚数百年。

对于人如此，对于商业更是如此。

繁华的商业配套，不仅可以带动周边人气，还会吸引更多购房者和投资者的眼光。

商业配套完善，助力房产价值溢升。而商业荒漠，往往也是房产价值荒漠。

可以不夸张的说，谁能敏锐的捕捉到一个城市商业的变迁、捕捉NEW MONEY的动向，谁就掌握了最大的财富密码！

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郑州商业一哥大卫城

说郑东万象城之前，不得不提大卫城。

目前公认的郑州商业一哥，绝对是位于西太康路上的丹尼斯大卫城。

丹尼斯大卫城2015年05月08日开业迎宾，由“郑州”（台湾）商业龙头丹尼斯倾力打造。

丹尼斯大卫城由世界著名BUCHAN公司主笔建筑设计，日本丹青社担纲室内商业空间规划。

大卫城总建筑面积近40万㎡，地下4层，地上部分由6层的裙楼、一栋14层的高层百货和一座24层的酒店组成，业态上横贯国际精品店、百货公司、超市、MALL及酒店五大商业业态。

其内部配有108部扶梯，45部升降梯，地下设有2000个停车位，是一个新的城市综合性、体验型的购物、休闲中心。

根据赢商网统计，丹尼斯大卫城的销售额远远高于郑州其他商场：

与此同时，丹尼斯在一骑绝尘的路上越走越远。

今年5月，丹尼斯对旗下百货店实施新一轮品牌大调整，旗舰店大卫城是绝对权重项。

积极引入迪奥、香奈儿旗下全系列商品店，以及诸如箱包、鞋靴、珠宝、化妆品等细分类奢侈品品牌，以此增强大卫城在郑州百货业的竞争力。

3月30日，爱马仕郑州首店在丹尼斯大卫城开业，开业当天那是锣鼓喧天，人山人海，场面是相当壮观。

很多人甚至排了4个小时才能进店消费，当天的销售额也没有辜负郑州这个新一线城市称号，1.2亿！

在全国百货业，对全球一线奢侈品品牌通常锁定6个关键品牌：它们分别是：GUCCI（古驰）、Louis Vuitton（路易威登）、Hermes（爱马仕）、Cartier（卡地亚）、DIOR（迪奥）、Chanel（香奈儿）。

截至目前，丹尼斯拿到4家品牌旗下的全系列商品店，还有迪奥、香奈儿两个品牌旗下的化妆品店。这已是河南百货单体店奢侈品阵容的最高水平。

如今，郑州还没有一家商场能和大卫城PK，即便异军突起的正弘城，其定位为轻奢，虽然深受年轻人的青睐，但整体不构成威胁。

不过，随着郑东又一个重奢商场的到来，未来或将与大卫城分庭抗礼，他就是郑东万象城！

而正是郑东万象城的到来，或将颠覆郑州重奢商场的格局，甚至颠覆郑州商业的格局！

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冉冉升起的新星：郑东万象城

去年6月3日，在郑州首场集中土拍中，原本网传银泰将拿到的金水东路项目，半路却被华润摘得。

除了住宅之外，该地块的产业定位看，主要包括三方面内容：

一是集科研、金融、企业总部、购物中心、奢华酒店、产业配套、公寓及住宅等功能于一体的城市综合体。

二是需引进有牌照的资产管理公司区域总部1家，引入“2020年胡润全球独角兽排行榜”前十名公司创新公司1家，持牌金融机构企业区域总部1家，引入世界500强企业、中国500强企业、行业20强企业、上市公司及跨国区域总部或研发中心不少于3家。

三是引入不低于15万㎡的高品质购物中心，其中，入驻国际知名品牌不低于30家，酒店建筑面积不低于3.5万㎡，投资强度不低于2万/㎡。

今天我们主要说下其商业部分。

历经多年发展，华润置地逐渐形成万象城、万象天地、万象汇三条主要产品线，以及商业体凤凰汇、社区商业中心、华润1234space等其他产品线。

▲图片来源于网络，仅供参考

所有产品线在全国又分为四类：M1、M2、M3和M4。

M1一般位于一线及二线城市的市中心或核心区域，通过高端奢侈品、首店引入，使之成为城市地标。位于深圳罗湖的万象城就是这一类别的代表。

而金水东路地块，就是M1。

由于目前很多规划还未出来，但就目前披露的信息可以确定如下：

1.郑东万象城是华润内M1级重奢万象城也是最高等级的万象城，是国内第9座M1级万象城。

2.两地块商业共计建筑面积约24.1万㎡ ，预计2024年12月开业。根据相关规划（未最终确定），商场地上7层，地下1层。地上商业为18万方，地下商业1.4万方。

南地块地上4层，地下2层。两地块合计建筑面积约24.10万方，套内面积约13.25万方。

3.商业形式，除了室内部分外，基本确定有街区、商业连廊、地下商业、空中花园等。

4.计划近期定招商策略，沿街奢侈品时尚长廊基本确定大概方案。

5.两个商业地块整体定位“北高南潮”。也就是北边地块走高端奢侈，南边走潮流风。

来看下效果图：

其实，郑东万象城的商业固然光芒万丈，但他的200+高楼的五星级酒店、写字楼和高端公寓同样令人期待。

当然，住宅部分最香！

东万的商业未来必定出彩已经毫无疑问，但除了大卫城之外，东万还有一个潜在对手，而这个对手，其实是华润的老对手了，那就是银泰！

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需要假以时日的龙湖湖心岛

近日，银泰登录北龙湖的声音在网上闹得沸沸扬扬。

银泰集团于1997年创立，立足实业发展与产业投资，业务涵盖商业零售、商业地产、矿产资源勘探与开发、股权投资等领域。

百货业务是银泰集团的起家支柱业务，也是银泰早期构建资产平台的核心业务支撑。在中国百货零售市场，素有"北王府井，南银泰"之说。

目前，银泰商业集团经营和管理的百货门店及购物中心逾100 家，位居中国时尚零售业态前茅。

其实，郑州多个商业地块都和银泰传过绯闻，但结果都是擦肩而过。

此次如果银泰真的能够入驻北龙湖，也算是好事多磨。

今年，3月4日，也就是农历二月二“龙抬头”这天，金融岛正式官宣开岛。

金融岛内，分为地面层和地下层，从北三环如意西路入口，可以徒步“登岛”，也可开车走地下层前往停车场。

岛内，一幢幢写字楼形态各异，颇具国际范。岛内景观中心已经完成注水，内环岛目前处于开放状态，外环岛仍是封闭状态，部分建筑正在施工中。

这片规划面积约1.1平方公里的区域，正在成为新的网红打卡地。

但是，就商业而言，只有7.11、肯德基等几个小商铺不情不愿的在装修“开门迎客”。

究其原因，北龙湖湖心岛虽然定位颇高，旁边商铺建的也是高端大气上档次，低调奢华有内涵，但一直缺乏有效的统一招商运营。

同时，企业的入驻及游客的游览都不及预期，再加上疫情的影响，金融岛开岛至今，存在感一直很低，而金融岛的商业，更是一言难尽。

而如果银泰能够牵手北龙湖，把商业这一块搞起来，无疑会实现双赢。

笔者相信，北龙湖湖心岛依然是郑州价值最高的区域之一；湖心岛的企业员工未来也是郑州最能消费的一群人；而这里的临湖商业，未来必然能大放异彩！

期待未来的场景：

未来，北龙湖湖心岛，白天客流络绎不绝，商务繁忙；

到了晚上，下班的人群，观光的市民、外地来郑州旅游的人都聚集在这里一起轰趴；

内湖表演着节目，临湖的酒吧、商铺卡座一位难求；

到了凌晨人群逐渐散去，但新的上班族又要到来，开启新一天的繁忙，北龙湖湖心岛将成为郑州名副其实的“不夜城”！

只是，尚需时日，在未来，北龙湖的商业，在整个郑州乃至中原，绝对有一席之地！

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希望郑州多点发力，每个商业都做出特色

可以说，郑州的商业格局：

丹尼斯大卫城是现代完成时——have done。能做到郑州商业第一，大卫城是极具有竞争力的，但是在未来的商业江湖中，其发展潜力不是能自己决定的，而是其所在的商圈决定的。

郑东万象城是现在进行时——ing。可预见的是，郑东万象城未来不仅住宅能够大放光彩，其商业综合体才是背后更大的价值依托。这里，未来将成为郑州第二座真正意义上的重奢商业综合体，同时该项目周边聚集了大量的城市NEW MONEY，足以撼动大卫城的商业地位。

北龙湖湖心岛是将来完成时！——be going。区别于盒子商业，龙湖湖心岛的商业自成一派，虽然出道时是个“战五渣”，但我相信湖心岛的商业是金庸笔下的主角，刚开始武功资质平平，但一路打怪升级，再加上特殊奇遇，定能站到郑州商业之巅。

至于谁是第一，笔者不做评价。

笔者更希望每个商场自成一派，进行区别化打造，多点发力，作出自己的特色，在增量市场下功夫，不要在存量市场卷来卷去！

你大卫城引入江诗丹顿，我万象城就召来百达翡丽，湖心岛把理查德米勒或者爱彼引入；

而不是同样的品牌，同样的布局，把对手卷死，自己活下来。

商都郑州，需要更多优质商家共同来建设，不管是丹尼斯、郑东万象城还是湖心岛，未来都是郑州一张金光闪闪的商业名片！

本文完。

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