11月7日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城市更新“十三五”规划中期调整文本图集》，提出规划期内争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里，预计通过拆除重建类更新供给建筑总面积约4600 万㎡，新增更新单元计划规模控制在 28-40 平方公里。

更新目标

1、规划期内，争取全市完成各类更新用地规模 30 平方公里。

其中，拆除重建类更新用地供应规模为 12.5 平方公里，非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新用地规模为 17.5 平方公里。

2、规划期内完成城市更新固定资产投资总额 3500 亿元

3、提倡有机更新，规划期内力争完成 100 个旧工业区复合式更新（指以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新， 下同）和旧工业区综合整治项目（指以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新，下同），为产业一体化发展和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整升级；稳步推进城中村和旧城区综合整治，规划期内力争完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目， 有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。

4、通过城市更新有效增加交通设施、市政公用设施、 医疗卫生设施、教育设施、社会福利设施、文体设施、绿地与广场等公益性项目，实现特区一体化水平显著提升。

5、通过城市更新持续稳定提供人才住房和保障性住房、创新型产业用房，规划期内力争通过更新配建人才住房和保障性住房约650 万㎡，配建创新型产业用房总规模约100 万㎡。

6、规划期内力争通过城市更新实现违法建筑存量减少1000-1200 万㎡。

更新策略（节选）

为实现“十三五”更新目标，制定优化城市空间布局、提高产业发展质量、提升民生幸福水平、践行低碳生态更新等方面的更新策略。

优化城市空间布局：以加快特区一体化为目标，强化更新项目规划引导，通过更新统筹片区、重点更新单元和重点项目带动，推动城市空间布局和结构优化。

强化多中心组团结构发展：以增加就业岗位、完善公共服务为核心，加大龙华中心、龙岗中心、空港中心、光明中心、坪山中心、盐田中心等副中心及组团中心的更新力度，重点打造原特区外就业中心，有序疏解福田、罗湖、南山等辖区的就业人口压力，提高组团内部职住平衡水平，稳步促进多中心组团式发展。

积极引导重点区域更新：加强“十三五”重点发展区域的更新。以现代化国际化城市为标杆，积极引导中国（广东）自由贸易试验区蛇口片区、深港科技合作创新区、笋岗-清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明科学城、龙岗中心区等全市重点发展区域开展高质量城市更新，形成城市新增长极。

加快推进轨道站点周边和枢纽区域的更新。“十三五”期间积极推进轨道 6 号线、7 号线、8 号线、9 号线、10 号线、11 号线、3 号线东延段和南延段、4 号线北延段、5 号线南延段等轨道站点周边区域的更新改造，重点发挥原特区外轨道站点周边地区的极核带动作用。紧抓深圳西站普速铁路功能调整和平湖枢纽建设机遇，积极推进深圳西站和平湖枢纽周边城市更新，优化城市发展空间。

加强更新统筹片区和重点更新单元改造：以车公庙、梅林-彩田片区、蛇口、西丽中心、小梅沙、盐田河临港现代服务业产业带、铁仔山-碧海片区、阿波罗未来产业城、光明中心、坪山中心、北站周边片区、葵涌中心等重点产业发展区及重大公共配套设施周边区域为重点，结合各区确定的重点更新单元，积极开展更新规划试点，强化政府主导作用，鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区经济整体提升。

分区落实更新实施绩效考核指标

拆除重建方面，为实现“十三五”期间更新目标，每个区均应有成规模的拆除重建类更新重点地区以及重大公共利益保障类更新项目。根据各区发展潜力和需求，结合“十二五”期间绩效考核指标任务完成情况，分区开展“拆除重建类更新”实施绩效考核，具体目标任务低限值为：

福田区50 公顷，罗湖区 120 公顷，南山区 75 公顷，盐田区 40 公顷，宝安区 265 公顷，龙岗区 420 公顷，龙华区 130 公顷，光明区 65 公顷，坪山区 65 公顷，大鹏新区 20 公顷，以上十区共计完成规模不低于 1250 公顷。

综合整治和功能改变方面，每个区均应有一批示范项目， 涵盖旧工业区综合整治、城中村二类综合整治、旧住宅区和旧商业区综合整治等多种情形。根据各区更新潜力，分区开 展“综合整治和功能改变类更新”实施绩效考核，具体目标任务为：

福田区 70 公顷，罗湖区 65 公顷，南山区 80 公顷，盐田区 25 公顷，宝安区 360 公顷，龙岗区 560 公顷，龙华区 230 公顷，光明区 100 公顷，坪山区 80 公顷，大鹏新区180 公顷，以上十区共计完成规模为 1750 公顷。

合理引导建筑增量分配

通过城市更新优化建筑规模结构，重点保障公共服务和基础配套建筑面积，合理提高居住建筑及产业（含研发）建筑面积，适度控制商业（含办公）建筑面积。规划期内预计通过拆除重建类更新供给建筑总面积约 4600 万㎡。其中：

居住与商务公寓建筑面积约 3150 万㎡，商业（不含办公）建筑面积约 240 万㎡，办公建筑面积约 200 万㎡，产业（含研发）建筑面积约 810万㎡，公共配套建筑面积约 200 万㎡。

有序调控更新单元计划规模

有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期内全市新增更新单元计划规模控制在 28-40 平方公里（调整前为35-50 平方公里），年度规模建议 5-8 平方公里。为保障全市五年计划调控目标完成，分区安排更新单元计划规模区间，具体分配方案见下表 1，要求各区“十三五”期间新增计划规模不得突破下表中的上限值。

表 1：各区更新单元计划规模分配方案

稳步提升更新实施率

“十三五”期间进一步加大更新项目实施力度，督促各区按年度完成绩效考核目标，实现全市拆除重建类更新1250公顷的用地供应，确保规划期末目标任务完成率达到 100%。

深圳市城市更新“十三五”规划进度分析（中期调整前）

根据《深圳市城市更新“十三五”规划》分区落实更新实施绩效考核的评估，全市应完成的拆除重建类规模不低于 1250 公顷。

据合一编撰的《2019年深圳市城市更新第三季度市场研报》统计，从 2016 年至 2019 年第三季度(截止至 2019 年 9 月 30 日)，全市列入计划的拆除重建类项目规模已达 2371.1 公顷(公示+公告)，除光明区完成最低目标 58.6%、罗湖区完成最低目标 78.5%，其他各区均已达成最低目标值。

(备注:进度分析统计规则为单个项目只统计一次，即已进行公告的项目需剔除其公示项目)

【2016-2019 年第三季度深圳市各区已批更新计划规模与市十三五拆除重建类更新计划规模对比表】

根据《深圳市城市更新“十三五”规划》，规划期内全市新增更新计划单元规模控制在 35-50 平方公里，各区新增计划规模不得突破分配表上限值。龙华区已全部完成，南山、盐田、宝安、坪山及龙岗完成计划规模比例超过 60%，罗湖及大鹏完成率较低。

【2016-2019 年第三季度深圳市各区已批更新计划规模与市十三五更新计划规模对比图】

截至 2019 年第三季度，全市实际完成的计划规模已达到市更新“十三五”规定的最低标准，完成总目标值约 68%，但罗湖及大鹏计划完成率较低。另除龙华区外，各区距“十三五”预期目标均有较大缺口。

来源：综合自合一城市更新、深圳市规划和自然资源局