北京作为最早开通地铁线路的中国城市，如今已拥有21条地铁线(4号线/大兴线计作一条线路)和311个运营地铁站点，并有94个站点在建，几乎覆盖城市的所有重要区域。因此，DT财经此次对所有地铁站辐射圈的研究，也堪称对北京这座城市的一次全面分析。其中，综合排名最高的10个地铁站辐射圈，则在某种程度上代表了这座城市各类资源聚集度、人群活跃度最高的地方。

通过对前十名的分析可以发现，王府井、西单、国贸三站为核心的三个老牌商圈地位稳固，联手拿下了前十名站点中的一半以上。其中，位于国贸商圈的大望路站辐射圈在商业、商务、居住和休闲娱乐等多项指标中都表现优异。东单、王府井和西单等地铁站辐射圈，虽然在商业、商务和休闲娱乐方面成绩优异，但居住功能方面的表现却不及大望路，成为其短板。

海淀黄庄站成为北京市西北区域唯一跻身前十的地铁站辐射圈。除了在商业和休闲娱乐消费力方面有些劣势外，其他各项功能都有不俗表现。

支撑这些研究结论的是DT财经城市数据库收集的海量数据。DT财经联合中国城市规划院、世界资源研究所、高德地图、美团点评、e成科技、链家等多个机构，收集了约1亿7千万条数据。在此数据基础上，构建了包含商务、居住、休闲娱乐、商业和交通等几个大类在内的BLECTS评价指标，力图呈现出一个全面、立体、鲜活的城市。

▍寻找城市活力中心

“东强西弱”特征明显，长安街地位无可撼动

北京的活力中心在哪里？

《报告》根据各功能得分情况的差异，将北京的所有地铁站辐射圈划分为七类。同时，将兼具高分和多元化的地铁站辐射圈定义为城市中心、次级中心类站点，并借助对这两类站点分布位置的观察，分析了北京这座城市活力分布的特征。

首先，在城市中心及次级中心站点中，2/3分布在东侧的东城区和朝阳区，且站点得分均值较高。8个城市中心站点中，6个分布在中轴线东侧的朝阳区和东城区，只有2个落在西侧的西城区和海淀区，“东强西弱”特征较明显。其次，5个站点分布在地铁1号线即长安街及其延长线上。长安街及延长线上的城市中心站点实力雄厚，地位无可撼动。

值得注意的是，北京城市中心和次级中心站点比较分散，与中心聚拢连成一片的上海并不相同。大望路站和海淀黄庄站同为城市中心站点，但是相距20公里。这一点，在《报告》中的联合研究也有印证，研究显示，北京存在4个主要的高活力地区聚集地：泛CBD、金融街、中关村和望京。

《报告》还从行政区的角度做了分析。发现平均活力最强的是东城区，站点平均得分与常住人口人均拥有站点数量均在各区中排名第1；朝阳区由于面积庞大，属于“贫富差距”较大的“巨无霸”；海淀区站点的平均排名第3，但由于地铁资源较匮乏，常住人口人均拥有地铁站数量在各区中仅排名第7。

▍洞察城市功能分布

商务区聚集1号、10号线，“睡站”频繁出现

除城市中心、次级中心两个代表综合活力的类别外，《报告》还按照各个地铁站辐射圈在不同功能上的表现，划分出北京的居住区、商务区、购物休闲区、交通枢纽和存在感较弱区等五种类别，借此观察不同城市功能在北京的分布特征。

北京的商务类站点集中在东三环内和北城的中关村区域，并在地铁1号线和10号线沿线呈现出“扎堆”的现象。10号线上有12个商务型站点，配套优质站点主要分布在西北角以及东段的国贸站-呼家楼站区域。1号线上有7个成为商务站点，配套优质站点分布在国贸CBD及金融街周边。

《报告》认为，这一现象存在一定的历史原因。北京大规模城市开发时期为1990-2010年，正值北京从三环拓展到五环，因此大量商务楼宇集中于三环至四环区域，形成了如今我们看到的情况。

对购物休闲区的划定，《报告》主要考量了商业和休闲娱乐两项指标。研究发现，北京的商业资源主要向东部和北部倾斜；休闲娱乐资源则沿2号线10号线的东侧呈现出集中分布的特征。北四环内购物休闲资源呈现出围绕城市中心及次级中心站点分布的特征。例如，太阳宫站成为次级中心站点三元桥附近的购物补充；人民大学站、巴沟站、长春桥站则聚集在中关村附近。

除此之外，《报告》还发现距离城市中心稍远的大兴区、通州区和丰台区也出现了发展成熟型购物休闲区站点。南城四环内区域购物休闲业态发展薄弱，四环以内发展成熟型购物休闲区只有前门站、磁器口站和角门东站。

与商务和购物休闲资源均向东部倾斜不同，北京居住资源的分布基本实现了东西均衡。而且，除了城六区之外，近几年发展迅速的通州区，也出现了通州北苑站、梨园站两个配套优质型居住站点。

但值得注意的是，通州区地铁站辐射圈普遍出现商务得分较弱的现象。这意味着区域内很难达到居住、办公功能的有机结合的职住平衡状态，长距离通勤很可能给城市交通带来压力。

备受关注的“睡城”问题也在《报告》中得到佐证。北京配套较差的居住区(即“睡站”)较多，占北京全城地铁站比例超过10%。DT财经与中规院的联合研究也发现，在回龙观、天通苑等“睡城”居住的上班族，每天要面对的是平均17公里的迢迢上班路。

在一座城市快速扩张的过程中，往往会留下一些发展不太理想的区域。尤其当北京的地铁线路已延伸到六环的时候，必然有一些站点辐射圈综合实力较弱，各种功能发展均不理想的情况。

《报告》将这些综合实力较弱的站点归为城市里的“存在感较弱区”。除东城、西城和石景山区，这类站点在各区均有分布。其中朝阳区最多，主要分布在东侧、北侧；其余主要分布在在昌平区、通州区和丰台区。

《报告》认为，这类区域目前综合实力较弱，可能是此前的城市发展不均衡所致。而随着地铁对人群和资源聚集能力的不断彰显，这些区域很可能会成为城市未来的增长点。不过，不排除其中部分区域的实力尚未完全被线上数据捕获的可能。

▍北京最强商圈在哪里？在商业指标的单项排名中，王府井商圈(王府井站-东单站)、西单商圈(西单站-灵境胡同站)，及国贸商圈(以国贸站为核心)作为北京三个老牌商圈，表现出老当益壮的势头，均为商业功能TOP10。

其中最“年轻”的国贸站以综合商场为核心，商业等级极高，商业功能得分第1。王府井站、西单站则位列第3与第7，以商业规模取胜。

这三个商圈，最早的兴于建国初期，最年轻的也在上世纪90年代就成型了，相比众多城市老商圈的衰落，它们迄今仍能保持优势地位并非易事。

不过，更令人惊喜的是，帝都有一股商业新势力，正在城市的“边缘”悄然兴起。最明显的是位于东五环外的梨园站和常营站，分列第9名和第10名；以及位于南四环至南五环间，排在第16名的西红门站。

这些站点一方面得益于近年北京政府向五环外及周边城市疏导人群的政策所带来的消费流疏散和商业聚集效应；另一方面更得益于地铁开发带来的大量TOD项目。与前面的几个“老家伙”相比，这些区域更加强调新的业态与不同业态之间的有机组合，例如强调新零售、体验式、家庭消费等时下最热门、更具备引客能力的理念，可以称得上是“后生可畏”。

不过，以上这些运营中的地铁站都还不是北京商业的“王者”。正建设当中的王府井北站辐射圈商业得分超过了目前所有运营站点，成为绝对的“隐形富豪”。

▍帝都人群画像

在北京这座规模庞大的城市当中，很多区域都呈现出了自己鲜明的个性。

此前，网传一张北京人口地铁分布图，通过居住人群画像对地铁商圈个性进行描摹，将西北旺商圈的居民定义为“青年码农”，将五道口的居民刻画为“高级码农”，2号线积水潭站与10号线健德门站之间则被称为“国企老一辈”。我们在这个方向上继续深挖，以数据为线索，还原各个商圈的“性格”与“气质”。

13号线上的回龙观站多年来是个神奇的存在。十年前，回龙观给人的感觉是“脏乱差的村里”。十年后，毗邻西二旗、西北旺的回龙观还是那个观吗?毫无疑问，已经逆袭。

RealData数据显示，回龙观站购房人口最为年轻，25-31岁购房人群占比为39%，在7个商圈中排名最高。华为、百度和联想的年轻员工是主力购房人群，毕业于顶尖学校的码农们正在改造回龙观。回龙观站居住规模在7个商圈中排名最高(包括126个小区14万套房)，但租金与房价最低，500万以下的两居选择很多，某种程度来说回龙观站是明显的“洼地”，“程序员友好度”很高。

与年轻化相对应，回龙观站辐射圈尽管休闲娱乐类型少、规模小，但活跃度极高，呈现出一定的供不应求特征。

16号线上的西北旺站辐射圈内多个指标明显滞后，商业等级和商业规模排在7个商圈中最末，休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度也位列7个商圈中的后半段，反映了西北旺程序员朴素的日常生活。

不过，生活不便与无心消费背后，却是西北旺人较高的购房热情。西北旺站的房子和程序员一样，看似朴实无华却暗藏玄机。楼龄15年、没电梯的回迁房春夏秋冬四姐妹(春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园)，对口中关村二小百旺校区，虽然位于西北五环外，但房价已经接近8万/m²，在7个商圈中仅次于位于北二环的德胜门。

和安静、朴实的西北旺站相比，东北角的望京站热闹许多，这里不仅有西门子、爱立信等传统外企，有午后结伴星巴克的传媒人Fiona、Lisa、Maggi，也有不少藏在望京SOHO里的新兴互联网公司创业梦想。

在7个商圈中，望京的居住便利度和商务规模都仅次于国贸，交通友好度高达99.4分，机场与地铁给居住和商旅带来便利。这里既有随处可见的韩餐馆、也有传统的川菜火锅，还有小资的咖啡馆，既有传统学校，也有不少国际小学，是个多元化的商圈。

▍解读地铁与城市发展

部分区域地铁发展滞后，新线路将激活城市活力

北京的地铁网络建设虽然总体发展迅速，但《报告》认为仍存在一定的“遗憾”。尤其是在一些活力热门地区，轨道线路的建设仍相对滞后，如望京、金融街地区的地铁站密度明显偏低，望京地区的轨道站点密度仅有国贸泛CBD区域的一半。

不过，随着未来轨道交通3号线、8号延长线、12号线、17号线和19号线的建成，这些区域的轨道线路数量、站点数量和网络规模将会得到显著改善。特别是金融街、望京与国贸泛CBD区域的出行可达性会得到再次提升，促进现有产业集聚与土地增值，进一步激活城市活力。

附：报告全文

（来源：DT财经 文 | 王越：[email protected] 图 | 邹磊 赵芸）返回搜狐，查看更多