原创 赵果 法度Law

法拍房，即“法院强制执行拍卖的不动产”，债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，拍卖债务人名下不动产，以拍卖所得款项来偿还债务。

最初的法拍房交易不受限购政策约束，随着房地产调控的不断深入，部分城市开始收紧法拍房限购政策。

2021年12月19日，《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》显示，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

此外，买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交的，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，还应当依法承担赔偿责任。相关规定自2022年1月1日起施行。

分物业类型来看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市场住宅成交9.3万套，占成交总量的67.3%，成交金额近1600亿元，占总金额42.0%；2022年，法拍房整体成交量下降，其中住宅成交量降幅较小，占比进一步提升，住宅共成交8.1万套，占比68.5%，成交金额1224亿元，占比44.8%。各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行，土地类法拍保持高位。

从各省挂拍量来看，2022年，四川、广东、河南、江苏、重庆等7省市挂拍量较高，均超3万套，其中四川、重庆两地挂拍量达6.6万套、3.2万套，同比增长超80%。

2022年，江苏、广东、浙江、四川法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套，其中广东成交量最高，共成交1.4万套，同比下降4.3%。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。

从各城市法拍房挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于二线城市。受政策、市场双重影响，2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落，仅金华、台州、绍兴成交率保持较高水平，其余城市成交率均低于50%。

上海秦兵（北京）律师事务所刘馨远律师告诉“法度law”：

对法拍房的竞拍者而言，有利有弊。有利的是大部分法拍房低于市场价，这也是法拍房的优势，但是购买法拍房背后的风险其实并不少。

法拍房最直接面临的问题在于房子的执行腾退问题，大家对法拍房最大的恐惧在于竞拍之后的房子入住问题，很多法拍房竞拍后，原来的房屋所有人可能通过各种手段阻碍交房和执行，比如和他人签署长期租赁合同、将老人搬入房子中，即使交房后，依然还会破坏门锁等行为，这些事情，都是竞拍法拍房的事实风险。

有意竞拍法拍房的购房者要格外关注上述情况，并且要尽可能多调查，多对比选择更好的法拍房。

泰和泰律师事务所冯沁涓律师告诉“法度law”：

一般而言，法拍房的价格低于同类房屋正常市场价值，较大的价值洼地吸引部分人参与拍卖。但应注意，不是每套法拍房的价格必然低于正常市场价值，也有少部分成交人购买到法拍房后不久惊讶发现同类房屋挂牌价低于购买法拍房的价格。

此外，购买法拍房还主要存在以下风险，建议竞拍人在准备购买法拍房时，做好法律“尽职调查”。

一、无法入住的风险。“买卖不破租赁”、“买卖不破居住权”，倘若法拍房上存在真实的租赁合同关系或者已进行居住权登记，则即使你是法拍房合法业主，你们对房屋的使用权也应让位于承租人或者居住权人。因此，建议在购买法拍房前到房屋实地查看，到不动产登记中心了解该房登记信息。

二、真实费用过于预期风险。在购买法拍房前应“追溯历史”，了解清楚法拍房的详细费用，包括但不限于个人所得税、契税、增值税、水电气费、物业费拖欠费、土地出让金等。

三、房屋瑕疵风险。建议为法拍房作“健康评估”，法拍房为现状拍卖，若法拍房内破损，则意味着较高的修复成本。

作者｜赵果

版权来源｜法度Law

原标题：《法拍房激增，买？律师提示三大风险：无法入住排第一》

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