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“绿波春浪满前陂，极目连云䎬稏肥。更被鹭鹚千点雪，破烟来入画屏飞。”

晚唐诗人韦庄这首《稻田》所描述的画面，像极了北京房山长阳的稻田区域：这里距离五环仅4公里，紧邻永定河畔的世纪森林公园。永定河水荡漾，滨河公园两侧树木葱茏，河边连绵的芦苇荡，构成了北京西南门户的一幅风景画。

距离城市中心更近，空地多，发展潜力大的稻田区域，虽然不像长阳那样风风光光，也一直是开发商的宠儿，每次土地出让，都会引来激烈竞争，以高溢价率落槌。

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稻田TOD

十余年前，万科领投之下，长阳成为北京土地市场的宠儿。

长阳拥有优质土地资源，还是北京西南人口向外疏解的承接平台，北京市经过科学研究论证，摘掉了长阳“泄洪区”的帽子，让长阳走上了新型城镇化发展的道路。

一时间，长阳风光无二，只用了几年就从一片乡村稻田迅速变成现代化的城市次中心。

“长阳模式”也成为新型城镇化发展的学习样本。

地铁房山线的开通，把长阳和总部基地连接了起来，而在房山地铁线路图上，比长阳还要临近城区的一站叫稻田。

多年来，不同于长阳声势浩大的造城行动，稻田很少出让土地，但临近永定河滨河森林公园，具有绝佳景观，以及临铁的优势，使这里成为开发商关注的焦点。

区域规划示意图

除了早期万科在稻田打造的金域缇香项目外，这些年稻田就只有中粮京西祥云这一个新盘存在。不似长阳有众多开发商一起抬轿，将区域房价从1万多直接拉升到4万元/平米，稻田的房价始终处于平稳状态，随着长阳的房价水涨船高。

距离仅一站地铁，相比长阳的热闹繁华，稻田更像世外桃源。

据说，稻田这个地名的来历，就是因为长阳是永定河的泄洪区，这里曾遍植水稻。

瑕不掩瑜，自带光芒。稻田的这份宁静，即将被打破。

今年7月14日，中海鏖战108轮，以40亿元总价，35420元/平米的楼面价拿下房山稻田不限价地块，4个月后中海寰宇视界对外亮相。

单看41.3%的溢价率，稳稳排入今年北京土拍溢价榜的10，再看楼面价，几乎追平了区域内的二手房价。

从头举到尾的中海信心从何来？一位负责投拓的中海内部人士告诉房小评：“算得过账”。

房山线稻田站

首先，这是一块距离稻田站仅200米，距离京港澳高速约2公里的地块，这样的区位拉近了项目与城区的距离。

在北京，距离城区每近一站地，往往意味着房子的单价就贵1000元/平米，而距离郭公庄站只有2站地的稻田，坐上地铁10就能跨过五环，来到丰台总部基地。年底房山线北延开通，从稻田十几就能到达10号线首经贸站。

这里是房山靠近城区的边界，也是环城市核心发展的受益者。就像之前环京楼市的爆发，除了城市房价的挤出效应，更重要的就是通勤利好。拥有轨道交通的稻田，通勤更为便利。

中海寰宇视界距离稻田地铁站约200米。房小评用脚丈量了一下，下了地铁，走上5，妥妥能到家门口。

中海寰宇视界项目地块

除了交通距离的优势，中海寰宇视界还有两大“利好”。一是建面11万平米的不限价、无配建的纯住宅大盘。二是周边存在大量待建土地，学校、商业、医疗均有规划。

在中海寰宇视界对外展示的资料中，项目周边的规划十分抢眼。教育规划用地、商业规划用地环绕项目，而且占比远超住宅。这意味着以稻田站为中心的TOD建设，未来将辐射带动整个区域的配套提升。

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押大押小

做房地产投资测算的时候，一般都习惯参考周边竞品项目的销售价格和流速。

当中海来到稻田，肯定会先研究区域的先行者中粮。

中粮京西祥云

中粮京西祥云位于稻田地铁站西侧800米，主力户型140平米，单价约58000元/平米。的125平米户型，单套总价也要700万元起。

天朗数据显示，2017年中粮京西祥云开盘，年销244套，年销售额16.35亿元；2018年销售318套，2019年销售147套，2020年前11个月销售78套。

从开盘至今，四年时间，中粮京西祥云去化787套。以项目可查信息总共900套房源计算，去化率达87.4%。

这意味着，稻田可以支撑单套700万元起的改善型住房，而且用3年时间基本去化完毕，稻田区域库存压力不大，区域具有可持续的购买能力。

但是，中海不想要中粮那样慢悠悠的销售节奏，而是要发挥快周转的优势，求快求新。

中海寰宇视界沙盘

于是，中海大胆地在稻田这个项目上设计出了和中粮完全不同的产品。当中海寰宇视界样板间开放时，人们惊呼，房山临铁的精装小户型时代，回归了。

据悉，中海寰宇视界共有5种户型，分别为53平米和59平米一居、72平米两居、96平米三居以及135平米四居。其中57-59平米一居以及72平米两居共有800余套，占比60%以上。

不受“70/90”政策限制的中海寰宇视界选择在刚需端发力。

房子越大越好？

显然，能买得起才好。这可能是中海寰宇视界最想对客群表述的产品理念。

在过去的限竞房大年里，看似刚需户型比比皆是，但总价多徘徊在500万元左右，偶尔出现一两栋70平米两居甚至50平米一居，留给购房人的选择空间也不大。

毕竟刚需上车，总价是首要因素。拥有800多套一居和两居户型的中海寰宇视界，无疑是刚需的福音：不光买得起，还能有得挑。

以现场销售透露的400万元买72平米两居计算，中海寰宇视界首期开盘单价约5.6万元/平米起，一居室总价不到300万元，妥妥的普宅。

中粮京西祥云配套——移动大悦城

这不禁让房小评想起了今年房山大卖的另一个神盘——中骏云景台。由于单价仅2万+，首付70万元起，中骏云景台开盘就卖出了15亿的好成绩。

这充分说明了，北京刚需买房人群规模很庞大！

如果说中粮在稻田选择了押大，中海则选择了押小。

这个押小的策略又跟稻田独特的地理优势、交通优势，还有其未来充满想象的商业配套发展结合在一起，让人不得不佩服中海选址及产品规划的眼光毒辣。

中海寰宇视界沙盘

房小评调研发现，稻田的置业需求约50%来自北京西南地区三环到五环之间的外溢需求。这些人多供职于政府、事业单位、军队大院以及围绕这些机关单位、企事业单位服务的民营企业，就业人群的特点是工作稳定，但是相比朝阳来说收入比较低。

此外，北京市除了积分落户以外，每年新增落户人群多是位于西部的机关事业单位公务员招考，这些高素质的年轻人到北京工作后，刚需置业就是西部的石景山、丰台、房山等地区。

从价格到配套，以及城市活力来说，房山稻田都对西部新市民充满了吸引力，加之地铁房山线北延、丽泽金融商务区投入使用，来房山稻田置业的刚需人群会越来越多。

目测，中海寰宇视界又将是一个现象级的网红盘！

（这一期我们先聊到区域，下一期我们将聊聊项目，欢迎关注）

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