@一休侃房

又一年过去啦，一休来一波原创复盘。

站在业内人的角度，讲讲购房者最关心的内容。本篇旨在通过各种数据、表格、排名中，总结北京房产在2020年的整体情况，追求直观。

部分图片来源于网络，侵删，特别感谢诸葛找房、亿翰智库，想要详细数据排名的朋友，知乎后台私信我。

千万注意，这份是按照北京地区的开发商全年销售额来排名的，相比全国榜单，更具区域参考价值。

前三名依次是：中海、首开、金茂，全部都是央企或国企背景的，中海依然是霸主般的存在，稳健的一批，甩开第二名好远。

如果要是地产内部算利润额，那中海的领先优势还得进一步扩大，“成本之王”可绝非浪得虚名啊。

但中海的变化还是有的，今年除了继续主打品质刚需盘以外，也开始逐渐做高端住宅了。

亚军首开，在北京市场素来也是绝对的大户，最早也曾是顶梁柱，有“一部首开史,半座北京城”之说。

也还真曾经有粉丝问过我：首开为啥在北京这么好使？

我答曰：您了解一下首开的全称就懂了，首都开发控股集团。

金茂凭借“品质保障，产品力出众”，加上今年最猛时候3个金茂府一同发售的壮举，也硬生生挤进来前三甲，只不过和第四名万科的差距确实很小。

万科这两年在北京势头减弱了，全年并没有极为出彩的项目，但毕竟“瘦死的骆驼比马大”。

最让人眼前一亮的是电建地产，今非昔比，混进了top 10的榜单。今年硬气了一点，操盘了洺悦湾。

之前很多盘都是联合开发、财务投资，讲真，实际操盘者都不是电建。

当然，一个洺悦湾是不足以支撑电建入围前十的，也是依靠了和华润合作的长安九里项目，主要操刀的其实是华润。

长安九里毕竟是高端项目北京今年的销冠，典型的“大哥带你飞”系列。

这哥俩都是央企，总往一起碰，还做过丰台的橡树澜湾，口碑真的是一言难尽，和洺悦苑可以一较高下的那种。

万橡悦府、中海寰宇时代、西山锦绣府是销售额、销售面积、套数的前三甲项目。

销售套数方面，寰宇时代才是扛把子，“中海”俩字还是那么的好使，哪怕这盘有一定的品牌溢价，也没耽误。

华樾北京的成绩也完全是正常发挥，虽然最开始有过一段“华樾朝阳”，但是后来就放开了，开发商自己审核资质，现在海淀的新盘京投发展岚山有可能也是走老路，我文章说过，感兴趣的去翻翻。

中铁诺德春风和院在花乡三兄弟中脱颖而出，也是占尽了“先开盘”的优势，抢跑了一大段，而且吃到了区域刚需的第一波红利，奠定了领先优势。就因为这个细节，很多开发商营销口的朋友都和我说“周围有竞品，必须抢开盘”。

禧悦学府很干脆，去化速度真心够快，要是房源还能充足一点，那冲进前三其实也真有戏啊。好在二期来了，现在可以排卡了，老铁们。

楼盘自身情况其实一般，但是临铁，位置地段不错，加上北大附学区概念加持。一休坦诚的讲：北大附虽然是海淀六小强之一，北京top10的学校，这几年其实有点“阴跌”，不如清华附，和人大附那更是没法比，但是“北大”这俩字就是金字招牌，尤其是对很多在北京买房的外地朋友。

既然是业内走心总结，咱就真不能光看排名，要一休说啊，今年我心中的的销冠要属"西山锦绣府”。

原因有二，一是人家去化的速度是最快的，咱不光讲究吃完，还得讲究吃相，是吧？确实有“抢房”的现象，而且并不是个例。

二是西山锦绣府可是捆绑销售啊，车位和仓储您都得置办齐全了，加大了门槛。三是周围确实也有不利因素哇，六里屯垃圾填埋场，与项目直线距离最近只有1.3公里，大部分业主都权衡过，但是最后依然是入手的居多，这在其他区域是不可想象的。

另外，一休看不惯那些收黑钱，一直鼓吹的，西北旺很不错、说“配套成熟，项目四周都是完善的居民区”。what？

西北旺很有发展空间，这我认。

但周围这一大片绿油油难道不也是现状吗？

只看今年的排名显然是不够的，咱一休侃房必须多维度分析。

首先，相比前两年的榜单有何变化？

前两年，北京市场都是有单盘过百亿的项目，石景山的中海寰宇天下连续两年第一。在北京新房市场非常理想的情况下，竟没有破百的楼盘？

一休并不认为缺乏硬核项目，也不是产品倒退，恰恰是开发商的操盘水平、设计水平普遍进步，百花齐放谈不上，但多少有“多点开花”的意思，大部分房企都是在线的，都在进步，蚕食了第一名的领先优势。

其次，在全国范围内，北京的销冠位于什么水平呢？

很扎心，连前十都进不去。没错，全国单盘销售额的前十榜单，没一个是北京的项目。

偶尔有朋友问，北京楼市的天花板在哪里？

虽然一休对海外房产也一直在研究关注，但这次不说那么远，就在国内范围来说。北京作为首都，房价基数已经不在那么遥不可及，一线城市落后于上海、深圳，甚至南京、厦门、杭州好地段房子也普遍五六万了。

从某种程度讲，北京的市场要更健康，您细品。

房企今年拿地金额的排名，往往决定明年销量的座次，但现在都是“快速开盘，豪宅刚需化”，因此情况有变，有时候也决定今年的座次。

合生创展貌似在秉承巴菲特集中投资法则，下了重注，3块地都在分钟寺。

其中，合生缦云项目的楼面价高达76168元/㎡，2020年楼面价的地王。

显然，一家开发商不管是站在财务角度，还是营销角度，都不太可能自己干，势必要引入品牌房企来共同做热区域才行，所以就有了世茂北京天誉、东叁金茂府。

别看分钟寺位置地段极为优越，但确实算是“新区域”，周围现状确实挺大跌眼镜的，篇幅有限，回头再吐槽。

绿城也是在开年入手了三块地皮，奥海明月去化情况不用太担心，尽管一休认为这是绿城三块地皮中最不用心的一个，奔着赚钱去的。和锦诚园、明月听兰的销售情况其实不如预期，原因以后再写，也可以私信我。

首开就无需多言了，联合拿地的情况太多，很多民企都愿意与首开合作，所以你经常能看到首开＋XX，在北京这地界，“官二代大哥”首开，拿地依然是很具备优势。

融创今年的2块地，是石景山的长安和玺还有海淀的香山壹号院，数量不多面积也不大，价格却不低。没办法，毕竟融创一直就是以高端项目见长，以品质在北京扬名立万。没错，亦庄壹号的地皮是去年拿的，而且不是融创直接拿地的，而是融创入股的公司山西建投拿下的。

中海今年的五块地皮：中海天钻、寰宇视界、中海首开时光里、京叁号院、寰宇天下四期。

其中，京叁号院是2020年北京单块地皮的总价地王，达到了79亿。寰宇视界是2020最胶着的地块，有108竞拍，最后也被中海拿下了，真是牛啊。

一波三折完全不为过，从无人问津到重点关注，只差一个政策。

2020年北京的土地交易开始于1月3号，融创和中海在石景山的长安和玺、中海天钻。12月30日，还是石景山收尾。这次并不激烈，远洋中交的联合体底价拿到，在刘娘府。

可以明显看到，2017年一块商品房用地也没有，全都是限竞房。

2018年仅有一块商品房用地，2019年稍微多了一些，但还是限竞房为主。

2020年局势完全扭转！

2020年12月的二手房市场，网签数量达到22902套。什么概念？

2017年317调控之后，这是单月最高值。

以年为单位，近五年的二手房交易量。年初第一季度的疫情很大程度上影响了今年的总量，要不然真的能和2015年掰掰手腕。

2016年咱就别比了，那是北京楼市最疯狂的一年，所以才有的2017年3月17日的调控。

一休建议，数据控一定也要关注供给端的变化！

2020年，北京市商品房新增供应79686套，同比去年上涨7%；

成交金额4003.66亿元，上涨10%；

成交面积915.48万㎡，上涨8%；

成交71315套，上涨3%；

成交均价43733元/㎡，上涨1%；

目前商品房存量148492套，同比上涨1%。

全年新房供应8万套左右。

十年间，新房、二手房网签数量总表。很明显，两者都在回暖，不过距离峰值确实还有点距离。

但无论是新房还是二手房都创造了317之后的新高。2020年新房网签70462套，二手房网签168861套。

看看2020年逐月的二手房情况，均价稳中有降，但是交易量确实越来越火。从5月上了1.6万套，基本就没掉下来过，可见并不是昙花一现。

后劲需求还是很足的，考虑到10月份由于国庆假期，很大程度上耽误了网签，要不然保持1.6万以上是没什么问题的。

新房方面，均价也有所下降，年底房山的部分项目开盘给拉低了。

这份是中房网的统计，综合实力榜Top10，万科还是座第一把交椅。

这份榜单，一休整体比较认可。但我认为第九、第十有待商榷，新城自从丑闻事件之后，确实各方面都往下掉。

富力掉队也不是这一年两年了，曾经的“华南五虎”之首，碧桂园、万科都曾是它的小弟，现在每况愈下。

品牌力方面，万科依然是王者，白领轻奢的定位依然是具有广泛的市场。虽然品质方面与最顶尖的几个房企还是有区别，但整体还是不错的，持续保持在平均线以上。随机问十个路人，叫出几个房地产开发商的名字，万科基本是一定会出现的，这也是一种实力和品牌形象。

中海的品牌其实也是这几年才慢慢显现的，逐渐有了品牌溢价的问题，前些年主要是停留在闷头造房子的阶段。

之前是业内人士才懂，现在慢慢有点“出圈”了，而且不再是那个只追求利润率的痴汉，现在也开始搞规模了。

正好，在品质范畴咱多说几句，央企国企与民企开发商相比，双方确实各具优缺点，一般的小民企开发商确实不如大央企，但有那么几个民企是比较优秀的，我点名说一下：

别看宣传，看兑现，这是基本逻辑！

兑现能力整体来说，北京有三家是又好又稳的，金茂、融创、中海，但是豪宅方面，中海确实暂时缺乏证明自己的作品，样品规模不够大，但业内普遍不太怀疑。

北京近些年，其他的整体表现不错的民企开发商：龙湖、绿地、世茂、金地、旭辉。

如何系统性的，推断一个开发商期房楼盘建筑品质呢？

1、看这开发商近3年交房的口碑，但要注意，假如开发商大区的最高领导换了，那可能也会带来一些变数，或好或坏。这块非资深业内人士是不会知道的，朋友们八仙过海吧。问我也行，不敢说全部都如数家珍，但起码咱有点信息渠道。

2、全国其他城市的楼盘口碑、各项开发商排名。

一休提醒：全国的口碑和规模仅供参考，比如北京本地的几家国企开发商，主攻北京，全国布局有限，看全国排名明显就吃亏了。

而且规模和品质有时候真不是正相关，比如碧桂园。再比如重庆买房，那首选必然是龙湖了，杭州买房，首选必然是绿城（这两年滨江也赶上来了），因为这是他们的大本营，最初的立足之地。

3、看拿地情况，开发商总部、大区的现金流情况，看楼盘设计。

门道依然是有的，只不过初级买家不知道罢了，我一休侃房就是要帮助到这批人。楼盘合作的建筑公司其实也是一个小细节，小区整体的结构也是能看出猫腻的。

奉劝各位远离那种带有“赚最后一颗铜板”面相的楼盘。

最后爆发大维权的项目，在开售之初，其实早就露出尖牙利爪了。

第一集团，碧桂园、恒大、万科，没悬念，领先优势依然不小。大城市郊区、小城市大县城被恒大碧桂园玩的很溜，万科专攻城市白领小资阶层，消费者基数必须大的，否则不可能成为行业前三。

第二集团，融创、保利，这几年也是很稳固。保利已经提出好多年“争老四”，但一直被融创压制。

融创挺不容易，主打难度最大的一二线城市，而且还都是口味刁钻的改善客户居多，依靠高端项目，还能有如此高的市场规模，实属少见。其他几家搞品质的，泰禾就别提了，绿城本来都已经被融创收购了，金茂目前进不去前10。

当然，前几年孙宏斌大佬的各项大手笔收购也起到了推波助澜的效果。

保利这两年也在谋求品牌升级，大众好感度也在提升。

绿城在中交入主之后，多少也舍弃了一点“文人情怀”，规模也起来了，已经回到第十位了。

同样“绿字辈儿”的绿地，这两年日子不好过，地标建筑做的少了，现金流也吃紧了，去年也卖了不少资产。算是被“三道红线”打击最大的房企，其他的几家其实问题不大，有机会再深说。

物业方面，口碑排名都是不准确的，买榜的情况多发，咱们看看在管面积排名吧，楼盘开发面积多的比较占便宜。

第一名：万物云，简单来说就是万科物业。雅居乐的雅生活排名第二，恒大碧桂园分列三五位。排名第四的彩生活，是物业公司上市的引领者，在南方的占有率很高。

未完待续，下一篇一休给大伙总结：2020年北京楼市的特点和标志性事件。

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