在很多老北京人的印象里，北京的西大门就是首钢，而首钢以西的门头沟则是完全属于京西远郊区，更有“家有半碗粥，不去门头沟”说法。然而最近几年，随着交通的打通、产业结构的转型和商业配套的完善，门头沟区域获得了长足发展。近年来，门头沟更是有多宗高价土地集中入市，多个高端项目盘同步在售，让人们开始重新认识了这一区域的价值。

前期高价地的出现，促进门头沟区域的房地产市场也进入一个产品升级时代，多个改善型项目的入市，使得区域高端人居居住区的纯粹性得以提升，同时，多家产品入市，使得区域各项目竞争激励，但对购房者来说确是有了更丰富的选择。

整个门头沟要说发展还是主打环境、交通

从西三环出发，沿莲石路或阜石路西行约30分钟便能够抵达门头沟这一传统意义上的远郊区。可以说，这两条快速路的出现，从很大程度上方便了出行，改变了门头沟偏远的面貌。而长安街西延线的开通，不论是从政治地位还是经济发展，更是直接促使门头沟新城一跃站在北京首排的位置，同时配合区域目前已开通的S1号线地铁线，直连6号线，可以速达全城，区域价值急速拔升。后期更有R1号线、M11号线等轨道交通开通，区域路网更为丰富通达。

同时，交通与门头沟浅山区的地理优势相结合，就形成了一个交通比较方便、生态环境良好的宜居区域。门头沟本身地处京西生态涵养区，自拥有三山两寺一河一湖的景观资源，而这样的优势对于不少长期居住在北京西边的改善型客户有着很强的吸引力，也是这一区域绝大多数开发商主打的两种优势资源。

实际上，从2013年起，随着大量品牌房企的相继涌入门头沟，让这一区域在经历楼市产品升级改善的同时，城市配套也有了长足的发展。随着近几年交通、商业、城市配套的改善，门头沟已到了一个全新的发展阶段。”

尤其是在前几年北京市场整体节节高升的大背景之下，门头沟的房价与产品都进入了一个快速上升阶段。据统计，门头沟从2010年至2020年10年间，门头沟区域房价涨幅高达10倍，位列北京各区县之首，成交均价由5-6千涨到现在的5-6万元。

高价地造高端改善房

随着北京核心区域房源正逐渐减少，商品房市场的开发逐渐向远郊拓展。从2013年后开始，融创、万科、金地、中骏、绿城等知名开发商在门头沟区接连拿地，对整体区域的楼市拉动很大。

查询回顾北京市国土局的交易记录可知，从2013年底开始，门头沟就已经开始吸引品牌房企的注意。2013年12月融创住总联合体在门头沟拿下当年总价地王时，楼面价为1.69万元/平方米。2015年11月，万科以46亿元拿下门头沟永定镇地块，楼面价达到2.35万元/平方米；同日，绿城拿下的地块楼面价则高达3.32万元/平方米。2016年2，中骏进入门头沟，拿下龙泉镇地块，楼面价已高达4.1万元/平方米。期间更有，华润、金地、电建、城建、保利等多家知名房企进行拿地，而开发项目多以140-200㎡的高改户型产品为主。

而如果从地图上来看，门头沟新城区域、西长安街沿线已经形成了一个高端改善型项目集中区域。这一狭长地段上有电建金地华宸、绿城西山燕庐、万科翡翠长安等三个项目在售。同时还有华润·西山墅、电建·泷悦长安等项目。而把范围再扩大一些，还有京投·檀香府、中骏西山天璟、华远裘马四季等项目。这一连串项目使得门头沟新房市场已基本被高端改善型项目所占领。

■ 细品长安街侧三兄弟

门头沟优越环境、少有的土地、完善的交通规划、持续丰富的生活配套，使得多家项目在前期做产品时定位高改，这也导致了区域产品同质竞争激烈，各使看家本领

地产大哥的万科，在这紧邻长安街这块土地上打造的项目翡翠长安，属北京万科高端翡翠系力作。循迹翡翠系最为经典的新古典外立面，融入意式文化打造意式风情台地园林景观，产品同样沿用万科翡翠系151项精工标准。同时为打造纯改生活理念，为项目配备约3000㎡会所，内有咖啡厅、泳池、健身房、儿童成长中心等配套服务。目前项目所剩房源不多，仅有几十套楼王168㎡户型，定位为真正的纯改产品，仅有3房，客厅、主卧套，中西双厨，特大餐厅和全家电配备的高装标，在整个北京市场都相对罕见。

理科生金地在门头沟推出电建金地华宸，为其华系产品——作为华系产品的代表，金地在该项目上可谓倾尽心力，打造150余个细节，各项配置直逼别墅。项目运用美国WELL标准打造的健康体系，是华北区域第一个获得BREEM认证的住宅项目。在140平方米的户型中，采用了三套房、三卫生间的设计，这在目前的市场中也极其少见。目前，金地主推180院墅产品，三房三卫两厅，各空间尺度也相对较好，基本清盘无房。

南来的绿城 “西山燕庐”项目，取南燕归来之意。擅长江南风韵和园艺的绿城在产品在产品上设计上产品线相对丰富，85-190㎡的户型均有，同时也引入园区的增值服务体系，如健康医疗、居家生活等。其中，针对儿童的“海豚计划”以及针对老年人的“颐乐学堂”，都是在业界闻名的社区服务。目前也基本处于尾状态，85-140㎡房源基本清完，所剩房源基本为160-190㎡四居产品，产品偏浅色，设计偏功能性，各空间尺度感一般。

通过以上我们可以看出，门头沟区域已今非昔比，其宜居性和交通便利性均较优越，为目前北京择居的良地。而从区域整体来看，中骏西山天璟、华远裘马四季在门头沟老城区，檀香府位于潭柘寺附近，与长安街侧三个项目项目相比，虽然都是品牌房企，同处门头沟区域，户型和价位接近，客群也没有很大差异，但是小区位整体交通便利性和区域发展相对新城相对较弱，因此若从购房者自住+投资角度，更为建议门头沟新城的项目，但从目前三个项目综合考虑，更为建议万科翡翠长安产品，主要有以下几点：

1、购房最核心是什么？地段、地段还是地段！

除了共有的大环境，大交通外，翡翠长安项目，为三个项目中离长安街最近的，出门直上长安街，局部交通便利，且属于长安街首排纯商品住宅，其意义不言而喻。

2、置业目的是什么？居住改善！

金地华宸尾盘无房，基本不用考虑，剩下西山燕庐160-190㎡和翡翠长安168㎡，单价基本持平，剩下的就是户型居住需求对标。其中翡翠长安户型设计理念更为符合纯改需求，家庭生活主要场景区客厅、餐厅、主卧套三个空间较为宽阔，居住舒适度更高，且设计了中西双厨，契合高改人群的家居饮食需求。据了解该产品装标已升级，交标较高，其中仅家电部分除一台电视外，均已全部配齐就可看出。

当然如果考虑功能改善，那可考虑性更多，可全京对标，先不做讨论。

如今的京西已不可同昨日而与，随着长安街的西延和新首钢的发展，相信未来这个区域，还会有更好的发展。