文 / 子木

“学区房，要彻底凉了？”

最近几天，很多家长跑过来问我，焦虑且慌张，在买不买学区房的抉择上，拿不定主意。

关于学区房争论，每年都会有一波，近期源头还是北深二市。

北京方面，9月秋季开学后，义务教育阶段的校长、老师轮岗，将会在开始全市推广。

深圳方面，明确未来深圳将会在义务教育阶段推行 " 大学区制 +教师交流制度"。

南北两大一线城市“混合双打”，直击学区房要害。

在很多人眼里，“教师轮岗”意味着教育资源平均化，学校之间的马太效应消失，天价学区房自然土崩瓦解。

所以，此消息一出，一些媒体欢呼，“学区房都是垃圾”“未来中国再无学区房”“学区房彻底玩完”……

标题惊悚且夸张，恨不得把学区房钉在十字架上，千刀万剐。这都能理解，毕竟学区房属于社会财富的金字塔尖奢侈品，不患寡而患不均嘛。

在传统营销学课本上，对于收割流量，有一句至理名言：“要跟大众屁股挤在一个板凳上”。此话不假。

然而，枯树不结果，谎言不值钱啊。

如果对互联网有记忆，应该明白，去年的现在，风风火火的打压学区房新闻，甚嚣尘上。

但学区房，亡了吗？

我先不下结论，而是带大家看看这一年里的变化。

当我帮你解析出学区房的基本认知逻辑，你就会明白了学区房的运转法则，会对你受益无穷的。

1

去年上半年，全国楼市大热，跟今年是两种模样。

涨得最猛的，正是全国一二线城市的顶级学区房。

随后被调控端定义为“始作俑者”，挥鞭而下。

4月30日，中央政治局会议上首次提出防止以学区房等名义炒作房价，将打击学区房炒作上升至新的高度。

此后，宁波、合肥、深圳、厦门、上海、北京、无锡等多个热点城市出台相关政策，打击学区房炒作，招数之多，力度之烈，史无前例。

这是背景。

随后北京老大哥，学区房市场带队垮盘，成交腰斩，价格齐跌，那时候的新闻标题，对于大多数人来讲，极度舒适。

北京某头部学区房，下调200万；深圳某某学区房腰斩400万甩卖；上海跌了300万，没人接盘，南京学区房，崩了……

帝都权贵满城，高校纷纭，学区房自古全国第一，在去年的大潮中，受伤最为严重。

比如中关村著名学区房蜂鸟家园，均价在19万元/㎡左右，新政出台后，个别房源大跌至11万元/㎡才得以成交。西城区也有很多大降300万的案例。

但神奇的是，到了去年年底，一切又都销声匿迹了，仿佛从来都没人谈起学区房一样……

沉默不是什么好事。

要么死亡，要么爆发。

而学区房，显然颤颤巍巍走向后者。

今年年后，这个神奇的物种，又在寂静中偷偷点燃了火苗，复苏了……

一个北京海淀专门做学区房业务的中介跟我说，今年上半年，买学区房的顾客陆续入场，刚刚成交的一套学区房，一个月带看客户就有30多组。

我打开软件，查询“蜂鸟家园”，目前在售房源22套，均价稳定在17万/㎡左右。要知道这个盘，前年价格才14万元/㎡左右。

13万元/㎡—19万元/㎡—17万元/㎡，2年涨幅30%，说房价腰斩，有点儿唐突了。

广安门学区板块神盘荣丰2008，年后涨幅明显，均价跑到了15万/平米，二手房成交量更是排名全市第一。

下面是蝴蝶指数整理的一份名单，一年之内，北京学区房上涨和下跌的占比大概在9:1左右。

数据来源：蝴蝶指数

通过这幅图，我们还可以发现两个事实：

1、头部学区房价格的确下来了，但是更多的中部和底部的学区房彻底起来了。比如西城区的金德月（金融街、德胜、月坛），价格跌了一部分，但房价转移到了东城的龙体和安交学区。

多校划片+教师轮岗，其根本目的就是为了打破垄断壁垒，让更多的家庭享受到优质教育。

然而，当更多的机会散布在市场时，原来跟“名校”沾不到边的房子，反而又有了上名校的机会。家长们对开盲盒，乐此不彼。

2、老破小学区房价值受损，拥有居住能力的学区房受追捧。

这个逻辑很容易理解，北京有些老学区房，根本不能住了，但学区溢价能力较强，人们勉强可以接受。

改革后，机会平摊出去，周边拥有居住属性的次新房，也有了上名校的机会，这时候房子的价值出现了1+1 >2 的效应。

整体来看，教育改革后，北京腰部次新学区房，价值翻倍增长，跑到了房产投资逻辑金字塔的顶端。

2

那么为什么北京会出现这种现象呢？

懂的人都明白，这就是历史沉淀“不可分割”的利益集团。

先说教师轮岗。你以为北京会把西城区的顶尖名师，调到远郊密云区的一个学校里当职吗？

不切实际。

名师不愿意，学校不愿意，区教育局不愿意，家长也不愿意……师源就是学校的招牌，瞎折腾是要急眼的。

所以北京轮岗，也就是把小学的骨干老师轮到了初中，初中轮到了小学，不跨区，且优先各集团校内的师资互换，“大调”转“微调”。

而这样的结果是，过去一个板块，有5个小区是学区房，而现在，轮动过后，变成了10个小区……

至于“多校划片”，更难以撼动利益蛋糕。

2021年，北京海淀很多重点小学，对口小区的学生，调剂到其他学校的概率，大概在5%左右。

整体策略，还是优先“就近入学”，旁边的家庭，持有学区房的时间越长，就读的概率越大。

看到这里，聪明人发现了：

去年轰轰烈烈的打击学区房运动，表面上视死如归，实际上，就是打两耳光给颗枣。

反垄断没那么简单，这都是历史的沉淀，除了决心以外，更多需要花时间去破除，也许是10年，也许是20年。

北京如此，下面的城市改革阻力，可以想象。

我在去年就写过一个观点：

教育改革，跟房地产税出台一样，必须在经济的全盛时期施行，否则都是妄谈。

为什么？

因为对于大多数城市，经济不行，房地产就是救世主，必须加快卖地效率。

而卖地是否能卖得高价，跟政府建设的配套有关，学校就是重点之一。

这些年很多地方为了让新区发展起来，一片广袤的大地要啥没啥，杂草还除干净，先挂个牌，引进全市最好的教育。

买房人就只能乖乖入场，陪伴成长。

现在经济还没起来，你让他们玩均衡，打破教育配套对房价的利好概念，可能吗？

他也许会摸着你的脑门说：

要不去防疫那，捅上一下？

在这套不变的价值逻辑下，中国买房人就必须考虑教育配套，尤其在房地产价值日渐衰落的三四线城市，可能只有学区房拥有保值增值的能力。

3

这时候很多人会问我，想要房价涨，就只能买学区房？

非也。

在我的价值投资逻辑里，产业永远排在第一位。

我之前在《配套逻辑学》一文中讲过：

决定学区房质量的因素主要有两个，超强的师资和优秀的生源。

某种意义上讲，优秀的生源可以撬动整个学区的价值。

拿北京海淀举例，一开始的学区房都在南部核心地带，然而随着海淀高薪产业北移，北面的学校，也很快成了学区房。

道理很简单，优质产业带动优质人口。海淀北面都是大厂，高材生扎堆，这些家庭的孩子天生自带学霸基因，在一起学习竞赛，就很容易把普小考成相对不错的学校。

优质人口集群地，比old core更纯粹，会带给孩子更高质量的成长环境，加速了圈层关系的建立。

不只是北京，武汉、成都、杭州、南京等多个城市，我都看到了这样的现象。

基本上一个拥有高薪产业的新区，6年一周期，就可以诞生一个优质学区。

所以，买房也不用死盯着那些价格已经上天的学区房，而是想办法找到新兴的产业区，只要高质量人口足够多，这里就是学区房的下一站。