用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

目前有一西城华裕园两居100平的学区房，现出租。婚房买的万科橙三居自住，一居父母住，孩子目前2岁，我和老公都在建国门附近上班。看上了亦庄半岛幼儿园，要不租房要不换房。

方案一，出租万科橙，去幼儿园附近租两个，自住及父母。方案二，万科橙两套都卖掉，买林肯或金地格林小镇三居，就是亦庄涨的有点猛，差价比较大，又买又卖，还要卖两套，不知何时为佳。方案三，幼儿园直接回西城，但仍然面临给父母租一个房子，因为西城的两居不适合带老人一起。

希望章哥给建议，目前很纠结，如果幼儿园不卖万科橙，上学回城里后基本也不太会回来住，万科橙该如何处置，租还是卖，心里没底生物医药的发展，如果不把目光锁定在幼儿园，那如果卖万科橙还可以考虑除亦庄之外的什么区域，结合工作地点。

感觉还是亦庄升值要远高于大兴，如果买了亦庄，之后我们不住老人也可以住，但现在买也是高点，不知明年行情或者年底是入手时机么？

A：

1、换亦庄，如果是卖房后不增加资金（包括贷款），那就等行情平稳了再说，明年才合适呢。亦庄虽然涨的猛，天宫院也不会被甩下，到最后最大可能只是略低而已。而如果现在换，等于是拿涨的少的去换涨了很多的，不太划算。

如果卖房后增加很多资金，那就早换，房子比现金大概率还是保值的。

2、天宫院没有保值风险，几个商品房小区都差不多。之前在配套不全的情况下都没有落后于北京大盘，那在新规划出台，规模扩大的情况下应该会更好些，至少不差。大兴跟海淀朝阳不一样，没几个产业区，都是重点，也就没什么站岗的风险。

在不考虑学区的情况下，留着为好。就算租金略低点儿也没多少，在房价升值面前可以忽略不计。就算是为了升值换到亦庄，置换成本5%起，不太好靠涨幅赚回来，要靠租金的话得至少8年左右。

3、在没有西城学区房的情形下，那天宫院的应该去亦庄，但既然有了什刹海的就没必要了。亦庄确实是城南第一学区，可和西城还是不好相比的，差距较大。

建议就是回西城让孩子上学，然后出租天宫院的，换租在西城。天宫院的租售比在700多，三居有可能达到800。当然如果确定不住的话可以分割，租金收益会高些，有可能达到或超过平均值。这问当地中介吧，他们更熟。

西城的租售比基本都是1000，超过的也不少，也就是比非学区房低了30%，平均值都差不多。那假定万科橙的两套房值800万，出租的话应该收到800/700=1万多点儿的租金。拿着这笔钱，在西城能租到价值1000万以上的房，占到一些租金的便宜。

如果换租在亦庄则应该两边差不多，不占便宜不吃亏，现在亦庄略有学区溢价，不算高，可能在10%左右吧，和天宫院的租金应该拉平。

4、明年行情我也不知道，按以往行情来说是有可能在年底前后进入横盘，明年春夏之后小幅下跌。所以如果确定换到亦庄，在不增加资金的情况下，明年更踏实。这我也不敢确定，这次行情太特殊。

但要是我的话就回西城了，应该给孩子更好的资源。幼儿园其实无所谓，到了小学高年级和初中才真让人着急呢。

仅供参考。

二、

Q:

我们2孩，老大明年上学，老二27年上，预算1100，看过海淀二里庄石油附小八九十平的小三居、大拐棒胡同60多平三居、和平里东直门的、龙体的幸福家园里培新街、天永天天家园悠胜美苑。

现在看得有点乱，章哥您有什么好的建议？对了，现在买明年上学好学校是不是大概率就上不了？

A：

1、现在买，明年是2022年，高峰期，虽然没有2023年严重，也难度较大。只能说有可能进入目标学校，但也必须做好被调剂的准备，谁也不敢保证。

2、相对稳妥的就买东城的呗，龙体就相对均衡，片区内就一个体小是普小，其他的都不错。而且中学都好，只要不跨学区就怎么派都行。和平里东直门的也差不多，东城区相对公平。如果担心从龙体被跨区就买北城的，怎么都不可能被派到天永，那就不算吃亏。

永外的就看自己了，学区一般，优势是房价不高，劣势就是之前学区质量一般，排东西城最末。现在正在提升，不太好说效果。买在这里的更多是占东城学籍，保底，反正东城整体资源好。

3、大拐棒是黄城根的学区吧？我还真不知道今年什么情况，没注意。但肯定也是多校，如果期望值高就买这里，也是不太可能调剂到南城，那就怎么都不算亏。

4、石油附小看自己的意愿吧，学校很好，但调剂的可能性大，清华东路和东升实验什么的。去年是调了非京的，今年我没注意。中学对口的一般，争取提前上岸呗。但到时候谁知道什么政策啊，我感觉是没有东西城稳妥。看自己的期望值吧，如果真是牛娃就来海淀，稳妥点儿就东西城的北城。

仅供参考。

三、

Q:

本人在门头沟上班，爱人也在西边，所以只考虑石景山范围。家里的情况是目前在门头沟有住房，手上有点资本想投资房产。最近在看石景山八角南里的房子，想让您给参谋参谋。看中这里主要是附近有个实验小学和中学，以后孩子上学方便，周边有公园，图书馆，超市比较宜居。

另外这里均价5万左右，凑钱可以买个80-90平左右大两居，四口居住不嫌小。或者是图学区买个融景城或者远洋山水的小房子，住不住再另说，也算是小投资。请章哥指点一下。

A：

1、如果能买在远洋山水和融景城当然好啊，投资性更强。这看看价格走势就知道，都略超北京大盘了。本身品质就挺好，学校又好就是锦上添花了，俩学校放到东西海也是中上等，就是高中不好考

八角南里就是普通的老公房，自住为主。升值什么的是确定性的跟随大盘，不可能走出独立行情。石景山的老房基本都这种情况，价格差率早就固定，无论什么配套都差不多。

2、反正从近十年的趋势看，远洋山水和融景城的升值是高于老公房的。当然这也和学校有关，但也没多少学区溢价，也就是10-15%吧，比东西海少的多，毕竟落户期太长，把溢价降低了。最近房租涨了，那溢价应该还降低些呢。我也没算账，只是估计的。

3、总之如果是纯自住就买八角南里的，优势是保值性好，出租的话租金也相对高。劣势是流动性偏弱，升值性不如这俩房龄新品质高的。

如果是为了孩子上学或图升值高点儿，那再看这俩商品房。不过提醒一下，石景山的好学校少，学位紧张，之前这俩学校都要求落户五六年以上才能入学。今年我没问什么情况，估计也差不多，弄不好更紧张。

仅供参考。

四、

Q:

有个问题不太明白，最近您说还在行情之中，但我看最近的网签量已经从三五月份的800-1000多，掉到了400-500多，房源从70000多涨到了87000多，关注的楼盘的成交价基本回到春节前后了，新上的挂牌价也一套比一套低，这种向下的趋势还能延续多久？最近几个月还会调头向上吗？

A：

1、人们有个思维习惯，就是认为要上涨就必须一飞冲天，要下跌也得断崖式的死个痛快。反正都是中间不能有波折。但实际上在现实中，无论什么行情，都是要有曲折的。任何事情都不是非黑即白的，这世界没那么极端，任何自然形成的趋势都是有波折的。看看股市就能明白，大牛市中间也会有下跌，股灾都有回调的时候，这才是真实的市场行情。

2、我不是专家，也不是炒房的，只能说历次行情中，只要是领涨板块达到了某个涨幅之后，只要它没有跌回原点，那其他板块都会陆续跟随。毕竟人都是有眼睛有脑子的，也就都会用脚投票。否则无法解释为什么全北京所有板块的房价，都从几千涨到了现在的几万。

3、持续多久我不知道，这次行情太慢，超过历史上任何一次，那以前一两个月，这次三四个月都是有可能的。但几个月或什么时候调头向上我更不知道，这还是咨询专家们吧，我真没这本事。

4、最后劝一句，普通人买房最好别总想着抄底或买在最佳时机，没这种可能。就算是预测准了也未必踩的准点儿，毕竟这不是股票。过去20多年中，所有想抄底的大多都没成功，因为等行情而错过时机的倒有的是。房子是用来住的，有需求就买，买了也就买了，毕竟这是长线投资，不好用炒房思维。

买房最重要的买到房，其次才是用什么价格在什么时间买到。这就跟买春运火车票似的，买到票是最重要的，非得强调买什么时间段的什么座位，或许倒会因此失去机会。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.