研究背景与目标

在“房住不炒”、“保障刚需和改善住房”的行业政策环境下，地产发展进入深度调整期，投资趋缓及集中度趋向国央企，消费回归理性。企业不再强调规模化，而是更加强调产品标签化、IP化，产品成为企业可持续发展的基石，如何提升产品力是企业需要攻克的最大的课题。

在此背景下，亿翰智库针对已连续3年发布的超级产品力研究进行焕新升级，在运营基础之上联合行业产品研发专家，发现并挖掘产品价值，寻找消费者心中好产品。好产品研究成果，一方面给更多消费者提供参考和借鉴意义，另一方面为企业之后的新项目提供建设、运营的思路，更进一步促进地产开发企业加强管理，增加企业、项目品牌曝光，推动我国房地产经营质量水平提升。

 研究方法体系

基于此，亿翰智库推出好楼盘测评研究，旨在挖掘消费者认可高品质项目，服务社会、服务大众、服务企业，在“公平、公正、公开” 的前提下，构建由项目市场力、标杆力、盈利力、生长力、复制力五大模块的“产品五力模型”，评价模型涉及20个二级指标与多个三级指标，研究覆盖全国范围内多个城市，从当月开盘或加推项目的样本总量中，根据指标量化评定，甄选出月度优秀的、具有代表性的好楼盘。

市场力：代表消费者愿意购买且能够购买，整体销售额相对较高。

标杆力：则是房地产行业内认可度高，媒体和客户评价较好。

盈利性：表示对于企业而言，能卖出溢价、房地价比空间大、资金周转效率快、资金成本低项目，对消费者来说是有增值空间的项目。

生长力：代表可随着时间、空间的改变进行升级改造的。可变的户型设计，可以满足两口之家、三代同堂等不同家庭结构居住需求。普适的社区配套，满足男女老少多元的生活场景。缤纷的景观绿化，春夏秋冬保持花境景观的连续性和改造性，景观与建筑的相融共生。有机的建筑设计，内外空间互相交融，有限的空间载体中诠释生活无限的可能性。

复制性：表示所属产品系的可复制性，标准化模块的可复制性，城市内对地块选择的、客户匹配的高度统一性。

万科、滨江、保利、龙湖入榜项目多

6月中国好楼盘TOP50项目中，合作项目各个企业全部计算的情况下，万科、滨江、保利、龙湖各有4个项目，其中龙湖全部为独立操盘项目，保利和万科各有1个合作项目其他为独立操盘，而滨江3个合作项目，1个独立操盘项目。建发和华润各进入3个项目，华发、招商、越秀、中交、中铁建、嘉里建设、建杭置业各进入2个项目。

一、 二线城市好楼盘占比73%

由于6月上海、杭州、成都集中开盘，不少好项目推出，所以6月中国好楼盘TOP50项目从城市来看，上海、杭州、成都排名TOP3，城市产品和去化能力相对较强。从能级方面来看，一线城市好楼盘占比28%，广州由于项目去化均较差，并未入榜，二线城市好楼盘占比73%，主要集中在杭州、成都、西安、合肥几个城市。

改善产品市场消化力强

6月是房企传统的630的大节点，也是上半年的一个冲刺月，整体开盘加推项目相对较多，TOP50项目的平均去化率87%，平均认购比2.6，相当于2.6个家庭抢购1套房子，平均销售额16亿。

改善为主、梯队断层。

从TOP50项目起始面积段来看，80㎡以下、140-160㎡起始面积段占比低，而100-140㎡起始改善面积段和160㎡以上起始超大面积段的产品，占比分别达到48%、24%，占据整体成交的72%。

从TOP50项目总价段来看，占比最高的是400-600万总价段的项目，占比30%，其次200-400万总价段和600-800总价段，分别20%左右，然而可以看到1000万总价段以上项目占比也达到了14%，主要聚焦在上海、北京、杭州、南京的高端项目，如北京的中信国安府和望京云尚、南京中宁府、杭州潮观平澜府、上海的建发璟院、雍汇庭等项目。

图：2023年6月开盘项目TOP50起始面积段分布图

图：2023年6月开盘项目TOP50平均总价段分布图

高端改善项目诞生的千人摇项目最多。

TOP50中千人摇项目有24%，千人抢购最核心的因素主要是区位、产品和价格，不少项目由于“倒挂”，存在消费者的增值空间，如上海华发半岛华庭倒挂近3万。

产品亮点频出

北京新出百亿楼盘。由中信国安和中海地产联合打造的北京西城区二环内豪宅项目中信国安府二期，项目位于西城二环里的宣武门，距离天安门和海里1.5 km，距离国家大剧院0.9km，距离金融街1.8 km，宣传二环内看故宫，但由于限高原因其实是看不到的，本次加推550套，目前周边二手房已经达到20-25万/㎡，而本次的开盘均价在15.5万/㎡，倒挂5-10万/㎡左右，全部售罄，销售额超百亿。

房企以明星产品系打动客户。TOP50好楼盘中80%的项目是企业产品系项目，其中产品系命名出现频率最高的当属“府、云”两个字，分别出现了8个项目和4个项目，其次是璞系有3个项目。

“府”作为高端项目命名之代表，往往代表中式高端。

“云系”产品主要是龙湖的云河颂，云河颂属于龙湖全新的高定产品线，首批次选址于成都、西安、苏州三地落子云河颂，本月苏州、成都、西安云河颂加推均进入TOP50好楼盘项目。云河颂产品主张为“择址城央、大师艺术、精工匠造、圈层奢享”。本次进入TOP50的3个云河颂项目的分别位于成都成华区东二环沙河畔、西安盛唐文脉中轴线，苏州人民路中轴，地段位置不能说绝对核心，但基本属于核心板块；在建筑模板上面以秘色瓷、琉璃、琥珀外立面为主，材料石材、大面积玻璃幕墙，超宽面入户门头代表印象，精致景观代表格调，其次必配置龙湖会所“云涧”。

龙湖产品均卖出了溢价，进入TOP50的3个云河颂分别高出周边新房2000-5000元/㎡价格不等，三个项目本月开盘销售超25亿。

结  尾

产品作为企业的发力的锚，未来越来越多的企业会聚焦针对于产品、服务和交付进行升级，哪些项目可以成为好楼盘，大家可以持续关注中国好楼盘研究测评。