机缘巧合中介带着去看了有色西区一套60年的三居。居住面积符合我们想法，离羊五小电动车十分钟，然而这么老的房子还能买吗？目前能贷款25年，如果我家娃在海淀考不上高中，还得置换到西城，怕到时候不好置换。又怕年后大涨，房子还是不出，那钱在手里岂不是变相贬值。现在出手只有这套60年的，想咨询具体风险有哪些？

A：

1、政策，没什么政策吧，我还真不知道。是没涨呢，要出现行情也是春节后了，量在价先。

2、老房没什么不能买的，如果是长期持有更合适。优势就是反正已经老了，不怕再多加几年。如果能轮到原址重建就更好了，老房变新房，立刻价值提升，看运气了。

如果想过几年就出手置换就不太合适呗，肯定不好卖，谁都担心出手时贷款受限。而且就算是有原址重建的可能也且扯皮呢，拖几年都正常。所以就看自己的预计持有时间吧，三两年的就不合适，五年八年的就无所谓了，再过几年老房就都到年头儿，谁也别说谁。

3、这也没什么风险，学区房的风险是整个东西海的，不是具体小区和房源的事儿。其他的没有了，流动性慢也不算风险，不在行情期间出手就无所谓，挂着慢慢卖呗，不着急也就不吃亏了。

仅供参考。

三

Q:

我目前是在石景山广宁村有一套老小房，顶层步梯，在门头沟有一套大两居。孩子是27年入学，我上班在门头沟，应该不会换工作了，想换至海淀西部，兼顾学区和上班。目前能接受的是总价700W的房源，最近也在看房，有意向的是玉海园，22年年底感觉房还没那么热，突然成交量就开始提升。

我犹豫的是27年上小学要不要现在换，如果现在出手换玉海园，保值怎样？因为将来孩子上大学后还想搬回门头沟。如果不选择玉海园，您有没有更好的建议，因为是两个孩子，想换一个大两居或小三居。

A：

1、孩子27年入学，上大学又是12年，2039年搬回门头沟，这还有16年呢，考虑的太长远了，谁也说不好。

2、常规建议，如果卖房后不增加较高的预算就甭着急。反正是平级置换，错过2024年高峰期之后再看吧，2025之后还就更明显的趋势了，犯不上这会去抢房。

如果是卖房后增加的预算多，那就提前准备也合适，在这种行情下，房子大概率比现金保值。就算是学区房在高峰期后涨的慢点儿，那也比到时候买不到要强。

3、玉海园就是普通的学区房，学校挺好，全国级别最高的小学。中学通道普通，在海淀不算热门，如果真的是学区均衡就算利好，否则也就继续普通呗。保值的话基础部分肯定没问题，溢价大概20%多吧，这说不好，常规估计是有可能受到10%上下的影响，看到时候的政策了。

4、总之就这情况，哪个家长都是两难，就看自己的资金情况了吧。

仅供参考。

四

Q:

妹妹在东城都市馨园有套开间，全家包括两个孩子户口都在这个房子上，现在小区租房东城上学，大的已经上小学，小的23年9月上小学，两个大人都在东城上班。她在通州华兴园有套两居，两套房子市场价差不多，不到四百万，有现金450万，考虑换房。

方案一：卖了通州房子加上存款在都市馨园买八百多万的两居，还需贷款50万；如果再多贷款一百一二十万，可以买多几平米的三居，她觉得贷款小200万有压力，希望手上攒点钱十年内再换。（考虑再过几年房价上涨、金钱贬值以及置换成本，我觉得过几年换，不如一次到位。）

方案二：卖都市馨园的开间换同小区的两居或三居。近几年老人可能会来北京住，需要有两处房。从房子保值角度看，请您帮助分析一下两个方案哪个更合适？

A：

1、我没太看懂这是什么意思。既然是两边的房子价值差不多，那先牵扯到的就是一个是否贷款和贷款多少的问题。就算是卖都市馨园的，要想买大的不也是得贷款吗？和方案一有很大区别吗？

方案二是留着华兴园，那不这也是两处房子吗？意思是说必须在同小区有两套房子是吗？那如果是这样就没别的选择了，房子是用来住的，肯定是卖掉住不上的买能够自住的呗。

2、常规建议是尽量一次到位，免得过几年又折腾，每次都是4-5%的税费成本，动辄几十万，换两次就相当于把厨房换没了。而且学区房和郊区的租金还都不高，一次税费就相当于4年的租金。

3、单从保值来说，学区房在近两年大概率没问题，入学高峰期，或许溢价还涨呢。过了2025年说不好，看低谷期的政策和供需关系吧，溢价有受到影响的可能。

通州老房自住为主，保值上不会吃亏，只要房子没硬伤就是跟随板块大盘，不至于走弱。郊区老房顶多是流动性弱点儿罢了，出手时不太好卖，其他没什么。

4、总之就是这情况，其他的我没太看懂，看样子是没什么其他选择，就是卖掉通州的换都市馨园的，要不然租房不别扭吗？贷款多少看自家情况。

仅供参考。

五

Q:

我爷爷奶奶在青龙湖，去年刚拆迁，给了补偿款，可以选择购买青龙湖南边的回迁房，2万一平，说是以后可以正常交易，2024年建好。我爷爷奶奶买一套他们住，剩下按要求我爸还可以购买81平两居室（162万），但是那边太远我爸也不打算过去住，就是想拿房以后卖掉，不知道好不好卖，能卖到3万吗？

我家目前住的商品房还有200万贷款，利率5%，还贷压力有些大，是否应该直接不买房，拿这162万先把贷款还了？还是等两年把房子卖了再还贷款更划算。

A：

1、青龙湖的回迁房，京西安置项目，目标3万从现在的价格来说不太容易。同经度向南阎村地铁站旁边，京西悦府这种商品房也不过是3万多啊，旁边天恒的二手房3万的均价有的是。

一般来说，同等地段的回迁房要打个八折，以京西悦府3.4万吧，回迁房到3万都不太容易，燕化星城的老房才2万多。青龙湖的安置房离地铁远了点，应该跟燕化星城的价格差不太多，贵不了多少，这才有些竞争力。但肯定价值是超过2万的，2.5万有可能吧，该买就买吧。

2、回迁房在房龄新的时候相对都好卖，只要价格不太高就行，买房人图的都是经济实惠。

3、是否买我可没建议，看自家经济情况决定。

仅供参考。

六

Q:

1800万的预算，珠江帝景能买三居，但土壤污染还严重吗？如果是万国城MOMA的话能买两居，哪个更划算些？两边的配套我觉得都挺好，现在只是环境和面积的考量。另外就是保值的情况，请问MOMA这种高科技住宅为什么不推荐？维护成本我可以理解，还有其他的什么问题吗？

A：

1、帝景和万国城，污染问题，这问题20年前就有人问过我。怎么说呢？很多人都知道化工是污染，但不知道是否知道有很多行业都是污染的，包括医药、钢铁、冶炼、纺织、印染、颜料等等，甚至是酿酒和盐糖碱什么的，都有化学的工艺，还有就是造纸，那绝对是污染大户啊，能理解吧？

帝景是化工试验厂，肯定曾经有过污染。但万国城的土地是北京造纸一厂啊，这污水问题可更严重。为什么造纸厂要选在香河园啊？不就是因为这里挨着护城河跟亮马河吗？用水和排水都方便。之所以搬迁，也是因为污染啊，必须从市区搬走。

所以这问题在20年前我就不好回答，相当于说汉堡包可乐是垃圾食品，请问炸鸡薯条是不是就很健康啊？其实都无所谓的，只要是符合国家食品安全标准，就都不算有害食品。

所以这两个项目都曾经是土地被严重污染，但都经过治理了，土壤更换，现在也都是环境合格的小区。

2、我一般只能从投资角度分析，所以相对更建议帝景，而万国城则是自住更合适。科技住宅当然好，但所有的科技产品都有两个不太好解决的问题，一是维护成本，二是技术过时。老式手机就算维护的再好，当年再流行，也很难适应现在的网络需求了。可初始的硬件条件已经限制住了，不太好提升，也就难免落伍。

3、这就是萝卜青菜各有所爱吧，看自己的喜好。不用纠结帝景的土地问题了，全北京过去哪儿都是各种厂子，朝阳的纺织城更是污染重灾区，化工路更是一条路都是相关产业。但都经过治理了，没必要自寻烦恼。帝景现在是有些学区溢价，其他的没什么，保值也比万国城稍微好些。

仅供参考。

七

Q:

紫光园别墅能买吗？不是大产权的，但地理位置好，挨着总部基地，九号线南延的话也会在门口，南边离京良路和五环都非常近，交通方便。现在是朋友要转让，预计如果地铁南延的话很有可能集体转成大产权，按评估价值缴纳10%的出让金就行。请问如果是您觉得能合适，觉得评估价值能是多少，也就是现在的单价。

A：

1、我不知道，好多年没去过了，还是当年去帮朋友弄明春苑的产权破事儿时路过的呢。一般来说，这种别墅如果是有产权的话，那就比周边普宅贵一些，明春苑估计3万左右，别墅估计3-4万吧。但这没有产权怎么说啊？减半呗，2万之内，1万多块钱。

2、不过说实话，还是别盼着什么地铁的事儿了，这地方两区交界，如果没人搭理的话还能正常住着，出租也行。但如果是真的大张旗鼓建地铁了，那这好日子估计也就到头儿了。谁给转成大产权啊，根本就没这种政策，更不可能单独给申请土地指标。

这要是跟长丰园那种规模较大的普宅楼房的话还行，一般不强拆，别墅可就没谱儿了，就看人家是否愿意费心了。

3、总之我觉得再慎重考虑一下吧，北京拆了不少小产权别墅了，昌平香堂连名人别墅区的几千套都强拆了，没什么难的。丰台也不是没拆过，前些年万寿路南延线的时候就把大葆台的给强拆了，那还是作家阎连科的呢，能怎样？所以别太幻想什么地铁南延转正了，地铁南延未必是好事儿。现在这两区交界又挨着墓地挺好的，谁也不搭理，别上赶着去挑衅执法部门了。

仅供参考。返回搜狐，查看更多