▼团结湖北二条

▼团结湖中路南一条

▼水锥子西里

当然，这些房子大多是八九十年代的老破小，房子老旧、居住空间狭小、小区大多处于“三无”状态（无物业、无停车场、无绿化），居住体验感很差。

以其中一个小区“团结湖北二条”为例，大家来看一下老破小的居住环境：

▼团结湖北二条

其实，不仅仅是团结湖，潘家园也是这样的现状，老旧的居民楼，分布在狭窄的道路两旁，周边充斥着沙县小吃、兰州拉面、理发馆、眼镜城、菜市场等等，一派热闹的市井气息：

也许有人会说，这样的房子，看着还好啊，没有那么破旧。其实，它的外墙是粉刷过的，大家可以看看内部：

这是潘家园农光里一区某栋楼的电梯间，它的外墙是这样的：

住在这栋楼的一位阿姨告诉笔者，这栋楼马上就要旧改了。目前，农光里小区有的楼栋已经旧改完成，只剩下少部分还未动工。

旧改后的楼栋，看起来确实比未改前舒服多了：翻新了地面、改造了老化的水电气路、重新做了外墙保温、甚至连窗户也更换了。只是，6层及以下的小区，基本上是不会安装电梯的。

不过，笔者想说的是：即便是旧改之后，住起来依旧会感觉不舒服，因为：

第一，旧改无法改动原始户型结构。

众所周知，老旧小区普遍有一个特点：卧室巨大、客厅、卫生间很小。有些小区的卫生间，空间小到根本无法洗澡，更别说安放现在年轻人普遍比较钟爱的大浴缸了，还有些户型，通风、采光都很差，这些问题，是旧改解决不了的。

第二，旧改无法改善周边配套。

上文中我们讲到过，这些老旧小区周边道路狭窄、停车困难、配套虽全但却很低端，有些片区甚至有一股浓厚的乡土气息....这同样也是旧改无法改变的。

3

2018年3月底，北京市规划和国土资源管理委员会公布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。

这份清单的公布，可以说是为四环之内定了性，这里以后限制新建大型商超、医院、学校等等，也就是说，四环以内的老破小，配套很难再改善了。

在北京四环之内，分布着大量老旧小区，它们的楼龄大多在30-40年，有些甚至在50年左右。至于居住环境，就像上文中提到的那样，东西海的学区房甚至有过之而无不及。

但是，东西海的老破小大多有优质学区加持，价格普遍在8-14万之间。

虽然价格贵，不过流通性很好。北京小学生信息采集（5月份）之前，可以说是学区房成交的高峰期。

为了防止学区房过度被炒作，北京这两年正在进行教改。我们不妨来做一个假设：如果某一天，东西海的优质学区被大幅弱化，那么，这些老破小的房价，会回落到什么程度？估计要被瞬间打回原形吧。

除了这些优质学区房之外，北京的老破小，几乎都是跑输大盘的。

我们还以潘家园片区为例，2007年，农光里二手房均价在8000多元；2017年，该小区均价大概在6.5-7万元。十年之间，房价涨了8倍左右。

但是，四环甚至五环外的次新房，涨幅将近12倍，有个别小区甚至大涨13-14倍。

以后，四环内没有学区加持的老破小，不但会继续跑输大盘，而且流通性会越来越差，这主要是因为：

第一，那些七八十年代的房子，产权只剩下20-30年了，虽然产权到期后会自动续，但这会影响到银行对房子的评估价，它们有的被拒贷，有的只能贷5-10年。贷款一旦受限，就意味着接盘者会越来越少。

第二，现在的年轻人，普遍对居住品质要求很高，很多人宁愿牺牲通勤时间去五环外买个新房或者次新房，也不愿买市区交通便利、配套齐全的老破小。

即使以后这些老旧小区都会迎来旧改，但如上文中所说的，旧改改变不了房子的户型、采光和周边配套。

为了以后换房方便，所以，北京刚需，你的第一套房子最好不要买四环内的老破小。

4

此时，也许有人会说，你之前不还推荐买南三环呢吗，不还推荐200万以内的刚需买房山、顺义的老破小呢吗，怎么现在又变卦了？

这里再解释一下：

每个人的需求、偏好，都不一样，有些人非常珍惜时间，不愿意把宝贵的时间浪费在路上，所以宁愿选择市内的老破小，也不选郊区的次新房；而有些人对居住品质要求很高，接受不了居住状况堪忧的老破小，他们宁愿每天多花点时间在路上，也要买一套住起来舒服的房子。

这些本无对错，适合自己最重要。我们只是把利弊给大家分析一下，提供的意见仅供参考。

可能又有人会问：

钱掌柜，对于天津，你不是一直推荐买城六区的老破小吗？

我们知道，每个城市在发展过程中，都是在不断向外扩张的。而核心区由于规划较早，设施比较陈旧。并且早期的规划由于没有考虑到以后城市的充分发展，往往会出现堵车、排水困难等等问题。所以，老城区的很多板块，在房价上是跑不赢规划时髦的新区的。

不过，这也要分城市而论。比如，目前北京六环之内，大部分板块都已经发展得很成熟了，虽然有些板块房价波动比较大，但流通性还是很不错的。

而天津的逻辑和北京完全不一样，天津出了城六区之外，完全就是另一番景象，许多板块的二手房市场还相当不成熟。在楼市下行期，还是城六区的老破小比较保值。

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