2021年全国购物中心业绩20强◎制图/城记智库

目前，西安SKP二期迎来官宣：

2022年5月17日上午， 西安市碑林区召开《西安SKP二期项目评审会》，并举行 西安SKP二期项目入区框架协议签约仪式。这次评审会上，也首次曝光了西安SKP二期的基本情况及初步规划建设方案。

公开消息显示，西安SKP二期分为“启动区”和“二期”：净用地约236.7亩，总建面约62.22万㎡，容积率为2.5，总投资120亿。

其中，启动区占地约132亩，位于SKP一期东侧，东至文艺北路，西至体育馆东路、南至规划路、北至仁义路；

二期占地约143亩，位于“红会医院西侧（二期）棚户区”南侧，西至长安路、南至南郭路、东至文艺北路、北至体育馆南路。将与地铁2号线永宁门站无缝衔接，南侧距离地铁5号线文艺路站约500米。

西安SKP二期项目评审◎来源/碑林发布

西安SKP二期规划示意图（以官方公布为准）

◎制图/城记智库

从资料上显示，二期规划有商务和公寓产品：以高端位于为例，启动区和二期分别规划约13万㎡和18万㎡，停车位也计划达5044个。

结合全国乃至世界同等地段来看，「西安SKP」一、二期将形成一个超大规模的都市综合体，业态涵盖购物、商业、商务和公寓等。城墙根下、中轴线上这种地段，其二期难度显然更大：

从规划范围看，涉及文艺北路、南郭北路、体育馆东路以及 陕西体育馆等多个家属院。对照小雁塔太古里，这种改造难度可以判断未来历程艰难。

与此同时，全球第三家SKP——成都店将于今年10月开业。

新晋：成都SKP规划和特点

与城墙畔的西安SKP不同，成都SKP“几乎皆在地下”。

成都SKP，位于亚洲最大单体建筑——环球中心对面，占地约190亩。受生态带控制影响，这块地闲置多年。 如果说， 西安SKP二期涉及大规模“城市更新”；那么， 成都 SKP建设有“限制条件”。

2020年4月，成都交投华联置业拿下该地块，SKP的北京华联是其股东之一。该地块的指标为：商服用地（地下）、交通运输用地（地下）。

因此，成都SKP因99%建筑体在水平面下。所以，它也被坊间称为“地下商场”。

成都SKP与全球最大的单体建筑◎NEWS

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成都SKP与全球最大的单体建筑◎NEWS

成都SKP景观规划◎NEWS

尽管被称为“地下商业”，但其设计极为讨巧： 从商业布局上来看，它堪称是“沉在公园里”。以织锦的手法，将连接各个商铺的公区连廊与公园无缝衔接，大量的品牌都拥有较为理想的展面。

全地下高端商业、复合城市功能，这样的项目不仅成都没有先例，对SKP来说也没有套路可循。

其景观设计，由知名的James Corner事务所完成。其作品着重于开发景观建筑设计和城市化的创新，引人注目的设计包括美国纽约曼哈顿的“高线公园”。

成都SKP内部规划◎NEWS

成都SKP内部规划◎NEWS

成都SKP界面规划◎NEWS

这样的设计，使得这座商业面积高达约16.2万㎡的商业体，拥有常规地下商业无法企及的阳光及公共空间，也推动成都SKP拥有高达约77%的绿地率。这样的硬件条件，使得SKP将碳中和的新模型率先应用到成都。

据公开报道，成都SKP地面的生态公园规模相当于三个足球场，集城市森林、时尚平台、艺术空间为一体，建成后将与不远处的桂溪生态公园连为一体。

与地下商业面积相匹配的是，其拥有约16.4万㎡地下车库面积，停车位约1040个。此外，还有容纳1600个车位的社会停车场。

早前在官方新闻稿件中， 称成都SKP将全方位引入1000余个品牌；其中，一线品牌覆盖率达98%。

从排名上来看，春熙路盐市口依旧是“成都第一商圈”。IFS、太古里，分别名列全国第11、14位。不过，SKP的进驻也给他们带来巨大的压力，并进行了开业以来的最大规模调整。

改变：西安正在改变的商圈

大多数城市区域发展，和人一样，也有着它的生命周期。这一点，商圈和商业也不例外。

受到疫情影响，西安近几年的商业略显平淡，购物中心开业数量，较之前也有所减少。但是，这期间也不乏亮点：比如太古里正式落户西安、宜家荟聚建设进展迅速、山姆会员店将签约等。

同时，诸如西大街银泰百货等退场。其实，2021年西安营业额排名前15榜单中，二环内的商业仅有4座——城市版图的扩大，带来商业格局的巨变。

2021年西安商场营业额排名◎制图/城记智库

从目前的西安大型商业来看，我们可以看到三个鲜明的趋势：

第一、唯一性的绝对重要性：尤其是标志地段和唯一商业的结合；第二，新区崛起带来新商圈：曲江、高新和经开成为核心区域；第三：地铁与商业高度关联：前15大商业体中，绝大部分是地铁物业。

从分布图上来看，这些购物中心已成为区域的绝对地标和中心，并非只是一个商场的概念。从单纯的购物，升级成为商务、商业、休闲和娱乐等一体化的生活方式。

随着经济总量实质性增长、首位度带来的聚集效应，促使西安商业和业态迭代升级。不同类型的购物中心，也成为城市另一张名片。

比如，“全球店王”SKP落户西安，让无数人重新认知西安的消费力；老城根G park，创造了西安时尚潮流街区的新模式；赛格国际，稳坐“西部第一购物中心”多年……

西安太古里规划图◎来源/太古地产

值得一提的是小雁塔太古里，今年三月太古里官宣落地小雁塔区域。占地面积约11.2平方米，是太古地产在中国内地的第七个发展项目。

从业态上看，其包含零售商场、文化设施、居舍系列酒店、服务式公寓和商业公寓等。地上地下总建筑面积为26.9万平米，预计2025年底落成。

作为“世界文化遗产”，小雁塔片区横跨朱雀大街和长安路两大城市中轴，与西安城墙、陕西体育场、西安博物院等形成一个整体。一千多亩成片区的面积，堪称古都城心最后的“城市遗珠”。

在世界级文化遗产旁，商业与文化融合是最大的命题。“没有金刚钻别揽瓷器活”。这些，都是小雁塔太古里和SKP二期都让人充满期待的原因。

大唐东西市、清明上河图、自古繁华钱塘……这种场景，植入华夏千年历史。要知道，人、物和资本不流动的城，是“寂静的城、落寞的城” 。

文=城记智库 城城

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