1985年，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以解决严重的贸易赤字，与德英法日在纽约广场饭店签订了《广场协议》。1985年美元是对全球资产的一次收割，财富再分配！

1985年美元对全球资产的一次收割

之后三年日元升值了近一倍！随着日元升值带来的问题就是日本对外出口的严重衰减，企业出口竞争力急速下滑；同时80年代中后期来自中国等企业的商品也加入竞争格局，低价产品对日本的对外贸易也造成冲击；

出口遇阻，经济要保持高速发展，只能靠国内消费和投资！房地产成了国内热钱的最终去处；房价在5年内快速飞涨，直到90年日本政府意识到房价对实体经济的冲击，对产业结构升级和科技兴国并没有带来正向的作用；为了遏制当时的投机炒房，日本选择了一年内连续5次加息政策用以调控房市，没想到因此而致使日本的房产泡沫就此破裂。仅仅1991年这一年，日本的房价就下跌了近65%。

东京银座商业街，高峰时期一平土地售价70万美金，创当时世界纪录

当泡沫够大时一根针就够了！之后日本房价开始了漫漫熊途！

日本房价指数

2022年5月全球核心城区平均房价排行榜中，日本东京仅排在42位；

全球核心城区平均房价排行榜

下面我们来看一下日本全国平均房价和东京近20年的房价走势；

2005年日本平均房价25543元/平米，跌势依旧；房价只涨不跌的神话，从70年代开始一直持续到1990年代；从1990年开始，日本全国平均房价一路下跌，在2012年跌至最低点10422元/平米；整个下跌周期也整整持续了20年！直到2021年才涨至16434元/平米，10年增长幅度57.6%

东京，全球最大城市，3700万人口

此时核心都市圈东京也没有错过房价的大跌；2012年房价跌至近30年低点27451元/平，到2021年日本东京平均房价已达40559，10年增幅达47.8%；东京的房价增速慢于全国平均增速，一方面是由于早期东京房价跌幅小于其他城区；另一方面，日本人在危机后期对于大都市圈的聚集性变弱，人们生活理念有所改变，东京对人口虹吸效应变弱！

日本与东京平均房价走势

2021年全国房价现状：日本全国47个城市中，有13个城市同比下跌；有34个城市房价同比上涨；只有东京的平均房价达到41000元/平；其余各城市平均房价均在20000元以下；平均房价在10000元以上的城市仅有10个；其余37个城市房价均在10000元以下；全国各城市房价中位数在5000元/平左右

日本各城市平均房价

下面我们来看一下日东首都东京的房价多少钱一平米：

2022年东京仍以3700万的居民数量位居第一，保持了其作为世界最大城市的地位；印度德里和中国上海则紧随其后，2900万，2600万分列二三位。但日本东京的平均房价仅41000元/元，在全球排在40位左右；

2021年日本东京核心区房价较2020年产生了较大幅度的增长；美元放水，日本是全球美元外汇第二大持有国，美元贬值风险，对日本房价也造成较大影响；

东京54个区中只有12各区房价下跌，千代田区房价时隔20多年再次上涨至10万元以上；日本东京各区的房价分布与差异极大；港区与千代相差近20000元/平；感觉和我们国内的房价梯度差异比较大，这也有可能与东京人口密度大，但各区人口相对分散，人们的生存理念在经历90年房价危机后，有较大转变；

日本东京各区房房价排行榜

下面我们来看一下中国首都北京各区的房价：

2022年5月北京二手房价格平均在66427元/平，日本东京平均价在41000元/平左右；深圳二手房价格平均在70250元/平，上海二手房价格平均在69068元/平；广州平均二手房价46651元/平

保利天悦

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