大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

1、提问：您好，女生未婚，在安贞这边上班，准备明年结婚，预算800之内。问题1：男友之前在王四营买了150平的期房，他建议我们不要都买在一个区内，想说现在直接上车东城，之后有孩子了也不用再置换了。像我们这种情况和我的预算，您建议买东城吗，如果建议的话，买哪里比较好。问题2：同等预算在朝阳区，您推荐买哪里。谢谢。

回答：你好，我认为选择东城也是可以的，至少能满足学区这个功能。你可以重点考虑一下和平里，你上班也相对方便，板块教育不错且较为均衡。如果是朝阳，这个预算基本在北苑/新北苑、朝青、望京板块，不知道你是否方便。你也可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》

2、提问：京爷您好，我的总预算是400-450万，想在五环内买，需求是保值（未来5年可能会换），地铁方便，最好是小两居或者能改两居的一居室（因为近一两年可能会要宝宝）。但是感觉这个预算很难，也考虑过买一居室，等生娃了租出去，自己再租个大一点的住。不知道哪种方式更可行，以及能选择的小区可以推荐几个吗？非常感谢

回答：你好，如果400-450万，五环内想买一个升值性好的，那基本上都是一居了，这类房子以热点板块一居或者学区一居为主。我建议你可以考虑投住分离。或者看看一些老房子，比如惠新西街、西坝河、花家地等小两居，房子是老了一些，但是能否跟着大盘水平左右，倒也可以。或者看看南面的一些一居改两居，比如三环新城、南庭新苑之类的。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房看房技巧》

3、提问：目前看管庄西里烟厂宿舍86年房子两室带朝阳80中学区，是否有保值增值潜力？

回答：你好，板块有些偏，所以基本上不怎么涨，可能烟厂宿舍稍微好点儿，但这些年也是涨得不多，价格相对平稳，属于低于北京大盘吧。不过如果你确实预算有限，这些小区又刚好能满足你的居住和上学需求，那也是可以买的。可以看看星球内部资料《北京各小区历史成交价》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》

4、提问：京爷您好，请问在其他条件相同的情况下，有遮挡和无遮挡价格差多少比较合理？

回答：你好，这个不是太好说，或者3-8%左右？学区可能影响没那么大，高端改善影响可能更大，看具体情况了。可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》《北京各板块/小区历史收益统计与分析》

5、提问：京爷，紧跟着昨天关于问楼层和朝向的问题接着问一下，最近看了一个您一直推荐的小区，有个房子全朝南两居，但在2层（总高12层）相较中楼层的底价大概低40-50万（总价不到800万），您看合适入手吗？主要这个价格还算勉强够上，再高的价格很吃力了。

回答：你好，总价800万，二层低40-50万，总高12层，我认为价格还是有些高（如果不是学区房的话），一般是10%左右的价差合适一些。可以看看星球内部资料《北京买房顶级思维》

6、提问：京爷好，工作固定在西直门地铁站，如可考虑稍远处房，在通勤时间差不多的条件下，丰台景风门、草桥、新宫；石景山杨庄、西黄村；朝阳光熙门、三元桥；这三个区的房子应该怎么选择？哪里的地段会好一些？三个区的特点和房子的保值升值性如何，谢谢！

回答：你好，从板块角度来说，草桥、景风门、三元桥、光熙门都算还不错的地段。不过地段是一方面，具体小区的情况又是另一方面，得综合分析。这些年来，草桥表现还不错，能兼顾居住和升值。朝阳光熙门、三元桥，如果小区还不错（比如管理好或者楼龄新），那表现也挺好的。可以看看星球内部资料《北京各板块历史收益统计与分析》

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