房地产测量是房地产管理工作中不可缺少的基础资料和数据。房地产面积的测算不仅是房地产商品房的量度依据，还为企业决策、销售、核算提供了数量方面的参考依据。但是随着房地产业的迅速发展，新的建筑形式不断出现，房屋功能越来越复杂，使得房屋的分幢、基本单元的划分等问题日益凸显出来，从而对房地产测量中的房屋建筑面积测算产生了一定的影响。

《房产测量规范第1单元：房产测量规定》 (GB／T17986．12000)中明确规定，房屋的调查与测绘以幢为单元分户进行。《房产测量规范》中幢的定义是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。因此，幢是房屋建筑面积测算和共有建筑分摊计算的基本单位。幢的认定，对于房屋建筑面积的测绘显的尤其重要，但是，在具体测绘的实际工作中，我们经常会碰见如此种种复杂情况，例如：(1)裙楼式建筑，构成一般下部为裙房，上部为多幢塔楼，有的有地下室或局部有地下室，如若具备同期规划、同期建设、裙塔楼间相通。笔者以为可以单幢处理。(2)地下室相通的商住楼、多功能综合楼，大多数情况是在设计时设备及配套设施放在地下或屋顶，地下与地上部分已无法分割开来，所以建议以一个整体计算房屋建筑面积。(3)连体楼，一般为多幢楼房通过局部连接体等形式在平面上毗连成片，或地下室相连，地面以上多幢独立楼房的建筑，考虑到产权登记管理的方便，配合户籍的统一性，同时也是为了更直观地反映房屋现状，地面上各幢房屋，一般按多幢处理。

出于本人在工作中的实际经验，由于工作的需要，根据《房产测量规范》中的要求并参考各地的实际做法，对于房产测绘工作中遇到的幢的划分做了如下几种归类：

1．独立的房屋一般划为一幢。

2．结构层数相同、户主或门牌号不同、且结构上又能够分开的毗连房屋，可以分别分幢。

3．建筑物不同主体之间，通过连廊、通道连通的，应分别独立划幢，连廊、通道面积可定义为多幢服务。

4．本身为独立的楼房，为了利用楼房之间的空隙地，底层以裙楼的形式将各个独立楼房连成一体(外观上看似一个整体，但实质各幢房屋结构不相连)，独立的楼房和空隙地的房屋应分别分幢。

5．地面以上建筑物为由裙楼连接成一个整体的多栋塔楼，且同其他建筑在空间上相互独立的，原则上作为一幢进行面积测算；如裙楼体量较大，且设计、施工上有明确结构界线、功能界线或分区分期界线的，可依次按照相应的结构、功能、分区分期界线划分楼幢。

6．地面以上建筑物为独立一幢，其地下部分与地上部分投影范围重合程度较高，且结构、功能关系密切的，其地上部分与地下部分作为一幢进行面积测算。

7．建筑物地上部分为独立多幢，地下部分为一整体的，原则上以规划标高±0为界，将地下部分另行划幢；地下部分另行划幢时，如地上房屋与地下房屋在设计上属同一跃层房屋单元，且不能分别独立使用时，应在各幢相应房屋单元中提示该户有关联房屋单元，并注明其关联单元(即该户跃层部分)的幢号房号。

8．规划已经明确楼幢所包含地上、地下的层数、面积，而且楼幢地下部分与其他地下建筑之间按照规划范围有明确结构、功能界线的，可以按照规划口径将楼幢的地上、地下部分作为一幢处理。

以上情况是我们在工作中经常遇见并觉得相对合理的楼幢划分方法，目前，我国房地产工程项目不断发展，房地产测量技术取得了很大的发展和进步。精准的房屋面积测量关系着产权产籍的标准化、现代化进程，所以进行房屋面积测绘时要做到合法、合理、公平、公正，为我们房地产测绘事业添砖加瓦，多做贡献!

【来源】《房地产权产籍》2018年第2期

【作者】邹城市天衡房地产测绘中心 王慧返回搜狐，查看更多

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