你曾经预想过，屡禁不止的“住改商”有一天会变成官方鼓励吗？这个180度的转弯，能接得住吗？

换个角度说，如果触觉比较敏感的各位老板们，应该在此发现下一阶段“涌动”的商机了~~

2023年2月16日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合发出《关于印发广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法的通知》（以下简称《办法》）。这是自2021年住建部“防大拆大建”政策以来，广州市在老旧小区方面第一个正式出台的政策。

总的来说，这是鼓励老旧小区建筑自行改造活化，甚至是官方允许“住改商”的一个优惠政策。

《办法》明确活化需要遵循的三大原则和目标，并从适用范围、正面清单、报批流程等环节提出实操的措施。

1、适用范围：

《办法》提出：适用范围主要是指城镇老旧小区既有建筑活化利用，但《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（住房和城乡建设部令第51号）所规定的特殊建设工程的不适用。

按照51号文第十四条，特殊建设工程指：

（一）总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；

（二）总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；

（三）总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；

（四）总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；

（五）总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；

（六）总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅；

（七）国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑；

（八）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；

（九）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；

（十）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；

（十一）设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程；

（十二）本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。

其中，值得注意的是：第（七）款一类高层住宅建筑是指＞54米的住宅建筑。可见，本办法主要运用于老城区中多层、低层的老旧小区。

2、正面清单：按照政策中“民生优先”、“品质提升”的原则和目标，列明正面清单。其中，除了公共服务设施以外，还包括便民商业设施、创新功能业态等亮点。

具体包括六大类，分别为：

（1）公共服务设施及市政设施

（2）便民商业设施

（3）调整既有商业建筑内部业态或调整办公建筑内部业态

（4）旧城区范围内商业和办公功能互换

（5）创新功能业态

（6）利用非居住存量房屋改为保障性租赁住房。

3、报审、报建流程：

梳理政策中提及的相关环节，既有建筑活化从立项到使用主要可以分为以下9个环节。

（1）纳入年度改造计划

（2）编制老旧小区改造实施方案

（3）老旧小区改造实施方案由由区人民政府审批。涉及既有建筑活化利用的，由区人民政府组织相关管理部门开展联合审查。相关管理部门可以委托第三方机构对方案进行审查。

（4）既有建筑活化利用不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可按《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》等相关规定免于办理建设工程规划许可证。

（5）既有建筑活化利用不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可按《广东省豁免环境影响评价手续办理的建设项目名录（2020年版）》等相关规定无需办理环评手续

（6）既有建筑活化利用按照改造后功能，根据房屋使用安全管理相关规定委托房屋使用安全鉴定单位进行房屋使用安全鉴定，建筑结构安全方可开展活化利用。