6.建厂如何选址？

项目投资选好地址非常关键，占用生态红线、永久基本农田、自然保护地等国家重点保护的区域，除国家重点能源、交通、水利项目外，基本上无法办理用地手续。因此，在项目未落地前，需要多方考察，看项目是否符合规划，占用什么地类，做到既能有效降低成本，又能办理用地手续。不符合规划和占永久基本农田的地方千万不要选，选了后无法办理用地手续。千万不要相信地方政府的随意承诺，政府在未经有权机关批准的情况下与农民达成一致让你使用土地，最终未批先用的法律后果会给你的投资带来一系列严重的损失。项目是否符合规划和占用什么地类，需要向当地自然资源部门咨询。现场看到不能种植的荒地，有可能在自然资源部门土地数据库中是耕地甚至是永久基本农田。因此，了解清楚需要占用的土地规划和地类情况非常关键。

7.农民愿意而且经过村里同意流转的土地可以建厂吗？

根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地经营权流转管理办法》规定，流转土地有“三禁止”：禁止改变土地的农业用途。禁止闲置、荒芜耕地，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。因此，尽管农民愿意而且经过村里同意流转的土地，也必须合法使用，不得擅自将农用地改为建设用地，不得擅自建厂建房。需要建厂建房的，要按规定办理手续才能使用。

8.建厂上项目如何合法使用土地？

项目建设使用土地，按照法律法规和政策，目前有几种方式：

一是可以使用农用地。如：发展农业种植项目时，种植设施不破坏耕地层的，可以使用农用地甚至永久基本农田。

二是使用存量建设用地。对现在已经属于建设用地的土地，只需要办理转让（出租）或出让（出租）手续。

三是需要办理农用地转用和土地使用权出让手续。项目建设使用农用地的，必须办理农用地转用手续，即需要申请将农用地转为建设用地并经有权机关批准并出让给土地使用权人后，才能使用。

9.违法用地有哪些后果？

根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律法规的规定，违法占地不仅面临拆除、没收建筑和巨额罚款外，可能还会被追究刑事责任。

一是拆除或没收违法用地上的建筑，处以巨额罚款。《中华人民共和国土地管理法》第七十七条规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。《土地管理法实施条例》规定，对违法占地罚款的标准为每平方米100元至1000元。这意味着非法占用一亩土地可能被罚66.66余万元。

二是可能会被追究刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》和最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，非法占用基本农田5亩以上或者其他耕地10亩以上的，涉嫌破坏农用地犯罪，可能会被追究刑事责任。

10.农村房屋现在究竟能不能翻新翻建？

农村没有办理过用地手续的房屋较多，需要翻新翻建的也不少。自然资源部《土地卫片执法图斑合法性判定规则》明确，对《中华人民共和国土地管理法》颁布实施（1987年1月1日）后，在未经审批或无合法权源的建设用地上翻新、翻建、新建行为，认定为新增非农建设违法用地。因此，对没有办理过合法用地审批手续的房屋，其用地仍属于违法用地。如果翻新、翻建被卫星拍到，卫片执法中会被认定为新增非农建设违法用地。按照国家关于新增问题“零容忍”的要求，新增违法用地的最大可能是被拆除，违法代价极其严重！

来源|自然资源法律论坛

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