吴江开发区（同里镇）、汾湖高新区（黎里镇）、吴江高新区（盛泽镇）、太湖新城（松陵镇）管委会，各镇人民政府，区各委办局（公司），区各直属单位：

《苏州市吴江区农村住房建设管理实施意见（试行）》已经十二届区委第七十一次常委会和区政府第三十二次常务会审议通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。

苏州市吴江区人民政府

2014年12月31日

    （此件公开发布）

苏州市吴江区农村住房建设管理实施意见（试行）

为进一步加强全区宅基地和农村住房建设管理，切实提高土地利用效率，改善农村人居环境，确保城乡规划有效实施，加快“美丽镇村”建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省土地管理条例》、《苏州市宅基地管理暂行办法》等有关规定，结合全区新一轮镇村布局规划优化调整和农村住房建设管理工作实际，现就全区农村住房建设管理提出如下实施意见：

一、指导思想

贯彻落实党的十八届三中、四中全会精神，坚持规划先行、依法规范审批，便民高效、节约集约用地，属地监管、风貌协调统一，不断提升全区宅基地和农村住房建设管理水平，全面优化乡村空间结构，加快推进重点村庄更新改造，促进城乡和谐发展，着力打造一批布局合理、设施完善、规模适度、环境优美，既富有现代气息，又具有江南水乡特色的美丽乡村。

二、基本原则

（一）城镇规划区、产业发展规划区实行公寓房和货币兼顾的安置政策，不再安排宅基地建房。因建设需要涉及动拆迁和符合相关条件依申请的农户实行预拆迁。在上述区域范围外，因项目建设等需要实施动拆迁的农户原则上也不安排宅基地建房，实行公寓房和货币兼顾的安置政策。拆迁安置补偿执行相关政策。

（二）按照省市关于村庄规划建设管理指导意见，我区制定《吴江区新一轮镇村布局规划》。《规划》根据村庄区位、规模、产业发展、风貌特色、设施配套等现状，将自然村庄分为“重点村”、“特色村”和“一般村”，其中“重点村”和“特色村”是规划发展村庄。

（三）农村建房必须按《吴江区新一轮镇村布局规划》明确的相关要求来进行审批。

1.规划为“重点村”、“特色村”的，允许符合建房条件的农户新建或翻建住房。

2.规划为“一般村”的，根据区位、规模、基础设施配套等现状，划分为：（1）有条件建设村庄，允许危旧房农户原地翻建；（2）控制建设村庄，不再审批农户新（翻）建房。（控制建设村庄在城镇规划区、产业发展规划区内的，实行公寓房或货币安置政策，在城镇规划区、产业发展规划区以外的，可以安排农户在规划发展村庄新建住房。

（四）农村户籍在册人员以户为单位申请宅基地建房，坚持“一户一宅”及面积标准控制制度。

（五）积极鼓励和引导农户自愿放弃宅基地入住城镇安置公寓房或实行货币化安置补偿。

（六）农户新（扩）建房须用农村集体建设用地。农户建房确需占用农用地的，须由各镇集体资产经营公司（或镇级其他机构）先办理农用地转用审批手续，并核减该户自留地或承包经营土地面积。

（七）每年年初由区政府统筹安排新建农房计划，从紧有序开通规划重点村庄使用宅基地建房审批通道。

（八）实行建房许可制度。符合建房条件的农户，在开工前必须取得《乡村建设规划许可证》、《宅基地许可证》、《民房建筑工程施工许可证》，坚决杜绝“未批先建”等违法违规现象。

（九）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。在允许新翻建村庄内现有农村住房所有人不能认定为农村村民的，但是合法持有或继承的，宅基地上的原房屋已经危旧经批准只能原地限高翻建。

三、具体政策

（一）加强规划编制和执行管理。

城镇规划、土地利用总体规划依法制订，产业发展规划由各镇（区）依据经济社会发展需要合理确定，报区政府审核同意后实施。

1.镇村布局规划管理。

（1）镇村布局立足“江南水乡”实际，从有利于农村生产、方便村民生活、提升环境建设水平出发，逐步撤并零星村庄，保留有一定规模和文化底蕴的村庄。

（2）镇村布局规划要与城镇规划、产业发展规划、生态建设规划和土地利用总体规划相衔接。

（3）区规划部门负责制定全区镇村布局规划，按法定程序报批并公布后组织实施。

2.重点和特色村庄规划与管理。

（1）区规划部门负责指导各镇（区）委托有资质的规划设计单位，结合当地社会经济、区域位置等条件，因地制宜，编制重点和特色村庄规划，重点和特色村庄规划必须与土地利用总体规划相衔接。

（2）规划的编制，应按照生活宜居、设施配套、环境优美的要求，对重点和特色村庄内住宅建筑、公共服务设施、基础设施、道路、绿地等统筹规划，做到定性、定量、定位，满足农村居民生产和生活的需求。

（3）重点和特色村庄规划应当经村民会议或村民代表会议讨论同意，并经镇人民代表大会审查同意和公告后，报区政府审批后执行。

3.符合使用宅基地新建住房条件的农户，在规划重点和特色村庄内申请建房，应服从村民委员会对选址的统一安排。各地应坚持集约节约原则，充分利用村内原有宅基地、空闲地等存量建设用地。

4.实行乡村建设规划许可证制度。符合条件申请建设住房的农户，须按要求申报材料，申领《乡村建设规划许可证》。《乡村建设规划许可证》由镇（区）规划建设主管部门核发。《乡村建设规划许可证》应当载明拟建住房的位置、建设规模和主要功能等内容，并附规划设计图纸。

（二）严格宅基地审批管理。

1.享有申请宅基地建房的对象是农村户籍在册人员。

农村户籍在册人员的认定，由区相关部门出台具体政策。农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权。

2.申请宅基地的标准和条件。

（1）农村村民一户只能拥有一处不超过标准的宅基地。其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的70%。

农村宅基地，以户为单位安排，大户（五人以上，含五人）用地面积200平方米，中户（三至四人）用地面积170平方米，小户（一至二人）用地面积120平方米。

独生子女安排宅基地时可以享受优惠政策，一个独生子女可按两人计算，一户只计算一次。

（2）现有宅基地面积超过上述标准的，申请迁建、翻建时，宅基地面积须按上述标准核减。

（3）五保老人及户口挂靠亲属已一起批建过宅基地的60岁以上无子女老人不单独审批宅基地。

（4）现有农房允许在本集体经济组织内有条件流转。受让农户应当符合宅基地申请条件，并按规定履行申请、审批和变更登记手续。流出农户应注销原宅基地使用证。

3.有下列情况之一的，国土资源部门不予批准宅基地。

（1）不符合城镇总体规划和土地利用总体规划的。

（2）农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的。

（3）村民自愿退出宅基地并已签订补偿协议的。

（4）农村村民原住房改变用途，用于生产经营的。

（5）农村村民在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的。

（6）已列入政府土地储备或规划改造范围内的。

（7）农村村民住房拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的。

4.宅基地分户。

（1）分户登记。

分户应符合下列条件之一：

①一户农村村民中有两个以上（含两个）子女（不符合政策生育的除外），一方已婚且有完整家庭成员（除非农户口外），可以申请分户。

②一户农村村民中有两个以上（含两个）子女（不符合政策生育的除外），均已婚或大龄未婚（男满40周岁，女为35周岁）的，可以申请分户。

③一户中既有农村村民又有不能认定为农村村民的人员的，该户有两个以上（含两个）子女（不符合政策生育的除外），一个以上（含一个）子女属征地“农转非”的，另一个子女认定为农村村民、已婚且有完整家庭成员（除非农户口外）的可申请分户。

④已婚子女新分户时必须包括完整的家庭成员（除非农户口外），父母以及其他长辈根据家庭协议和子女（含女婿、媳妇）合并申请，不得单独列户。

⑤申请宅基地分户登记必须先明晰房屋产权，原则上应按上一次批建政策进行分配。房屋现状具备相对独立可分割性。违章建筑不得登记。

⑥分户登记须向所在村民委员会提出申请，由村民委员会转报镇（区）农村住房建设管理办公室受理交有关部门审批同意。

⑦除继承外新分户户主须登记在农村村民名下。

（2）分户安置条件。

符合下列条件之一的农村村民户可以申请安置：

①符合分户登记条件之①、②、③中的大龄未婚或已婚且有完整家庭成员的农村村民。

②离婚一方申请分户安置，须是在原家庭房屋中未审批过宅基地的本村农村村民，如已享受过宅基地政策，离婚时应按上一次批建政策明晰房屋产权，否则视同自愿放弃宅基地，不再审批。

③分户安置农村村民，须按规定拆除原有住宅，由村集体收回宅基地并注销证件。

④分户安置的新农户原则上采取公寓房安置或货币安置。公寓房安置由各镇（区）按区政府有关文件规定执行。

5.已撤组（含无地组）范围内的原农民住房，纳入城镇居民私房管理；在城市规划已确定为居住区范围内的农民宅基地，由政府确权或征为国有土地，农民住房也纳入城镇居民私房管理。

（三）强化农村住房建设管理。

1.明确农村住房建设管理职责。

（1）各镇（区）是本辖区农村住房建设管理活动的监督管理责任主体，各镇（区）建设管理部门具体承担辖区内农村住房建设活动的监督管理职能。

（2）各村民委员会应当配备专（兼）职建管员，配合镇(区)建设管理部门加强本村农村住房建设活动的管理服务、巡视检查和各类民事纠纷的调解处理。

（3）区建设行政主管部门应当加强对全区农村住房建设活动的业务指导和技术服务，组织建筑设计单位编制农村住房建筑设计图集，供建房户选用。

2.规范农村住房建设审批程序。

（1）村民申请新建、翻建住房的，应当填报申请材料，经镇（区）建设管理部门审核、取得《民房建筑工程施工许可证》后，方可开工建设。

（2）农房建筑层数原则上控制在二层及以下，檐口高度不得超过8.80米。房屋登记时，登记建筑面积不得大于批准的建筑面积。

3.加强施工过程质量控制和安全管理。

（1）农村住房设计应当遵循经济适用原则，符合村庄规划和村庄特色，做到外观风貌基本协调、相对统一。鼓励各镇（区）开展村庄风貌苏式化建设示范创建工作。

（2）建房户应当选用成建制的农村住房建筑施工队组承担拟建住房建筑施工任务。承担农村住房建筑施工任务的施工队组负责人应当持有村镇建筑工匠培训合格证书，并且逐年参加区建设行政主管部门举办的村镇建筑工匠继续教育。

（3）鼓励具备资质条件的建筑施工企业、建设监理企业、质量检测机构，以及具备执业资格条件的建筑施工项目经理进入农村住房建设领域，承担农村住房建筑施工、监理、质量检测和其它技术咨询服务。

（4）农村住房建筑施工队组必须严格按照镇（区）建设管理部门审核通过的住房建筑施工图，或者建筑设计单位编制的建筑施工图组织施工；未经镇（区）建设管理部门同意，不得擅自修改、变更。严禁超面积和超高度建房。

（5）农村住房建设严格实行基础工程、主体结构工程、

竣工“三阶段”验收制度；通过竣工验收后，方可入住使用。

（6）各镇（区）应当加强对辖区内在建农村住房建设质量、施工安全的巡视检查，及时发现、制止、查处和纠正农村住房建设活动中的违法违规行为，不断提高农村住房建设管理水平。

（四）规范农村住房建设审批流程。

1.明确申请材料。

农村建房户申请新建、翻建、改建、扩建住房的，应提供如下材料：

（1）《申请使用宅基地审批表》（向国土资源部门申领）；

（2）家庭成员户口簿及相关证明；

（3）提供集体土地使用证、宅基地证或其他权源证明以及与建房用地申请内容一致的其他证明；

（4）拟建房相关图件；

（5）施工队组负责人及资质证明材料；

（6）村民委员会初审的意见（盖章）。

2.一个窗口受理。

村民委员会将初审符合条件的申请材料上报至镇（区）农村住房建设管理办公室，“一个窗口”统一受理。

3.流程设定。

（1）镇（区）农村住房建设管理办公室接受村民委员会转报的材料后分别交镇（区）国土资源和规划建设部门进行复审，复审通过的进入下一流程，复审不符合要求的，应及时向村民委员会说明理由，由村民委员会反馈申请建房农户。

（2）镇（区）农村住房建设管理办公室将有关部门复审

通过的材料汇总后报镇（区）农村住房建设管理领导小组会审，会审同意的由村委会将会审结果张榜公示（不少于7天）。

（3）公示无异议的由镇（区）农村住房建设管理办公室组织当地规划建设、国土部门进行现场踏勘；当地规划建设部门对申请人的建房选址进行规划审核，审查房屋图纸样式，出具规划建设红线图；当地国土部门根据规划建设部门的红线图进行土地利用总体规划及用地计划指标落实情况的审核，核定用地面积。

（4）镇（区）农村住房建设管理办公室将有关材料上报区农村住房建设管理办公室，经复核通过报区人民政府批准。

（5）在农户拆除原房屋（含违法建筑）后，经镇（区）农村住房建设管理办公室验收合格，由镇（区）规划建设部门核发《乡村建设规划许可证》、区国土部门核发《宅基地许可证》、镇（区）规划建设部门核发《民房建筑工程施工许可证》。

（6）镇（区）规划建设、国土、城管等部门和村委会对建房户按批准面积、位置实地放样；在建房户房屋基础建设完成后，进行实地复核，加强跟踪管理。

（7）竣工后，申请人向村委会申请验收。由镇（区）农村住房建设管理办公室组织镇（区）规划建设、国土、城管联合进行实地验收，出具验收意见。

（8）建房户向国土部门申请土地登记，申领由区统一核发的《集体土地使用证》，登记面积不得大于批准面积。

4、经批准后连续两年未使用的宅基地，应交还原集体经济组织另行安排利用，如两年内该宅基地所属的村民小组建制被撤销的，由政府收回宅基地使用权。

（五）建立农村住房腾退机制。

1.各镇（区）应成立宅基地腾退改造管理机构，摸清村民自愿退出宅基地使用权的户数及其他有关情况，负责宅基地腾退改造具体工作。

2.农民村民进城居住且有产权房的，其在农村的住宅可以出售给符合宅基地申请条件的本村集体经济组织的农村村民。

3.农村村民自愿退出宅基地的，可由各地宅基地腾退改造管理机构或镇集体资产经营公司予以回购，采用货币补偿方式，补偿标准兼顾国家、集体、个人利益，通过市场评估的方式合理确定。回购后宅基地使用权由宅基地腾退改造管理机构持有。

4.重点和特色村庄内退出的宅基地可用于安置符合申请宅基地条件的本镇集体经济组织内的农户，安置后还有结余的，结余宅基地及房屋由各地宅基地腾退改造管理机构管理，优先用于村级集体经营性物业发展，也可租赁给本地区从事农业生产的职业农民，但不改变宅基地使用权性质，不得转让。

 四、明确职责，加强监督考核

（一）农村住房建设管理是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，与群众利益密切相关。为加强对这项工作的统一领导，区政府成立由区长任组长、相关副区长任副组长的区农村住房建设管理工作领导小组，主要职责是切实加强统筹协调，进一步明确职责，建立健全考核制度，将农村住房建设管理工作纳入各镇（区）和各相关部门年度管理考核目标。领导小组下设办公室，由区国土资源、规划、住建、城管、计生、农办、公安、监察、信访等部门负责人组成，办公室设在区国土资源局，具体负责宅基地及农房建设审批工作，审批实行会办制度。各镇（区）相应成立农村住房建设管理工作领导小组和办公室，办公室设在建设管理部门，负责辖区内宅基地及农房建设管理和乱搭乱建的查处工作。

（二）各地各有关部门要进一步提高认识，各司其职，密切配合，严格执法，切实加强对宅基地和农房建设的监督管理。要进一步健全农村住房建设动态巡查制度，建立区、镇、村三级监督管理网络，及时发现和坚决制止各类用地违法行为。按照属地管理原则，各镇（区）应建立联合执法机制，明确职责，严肃查处违法违规建房行为。对以前的农村违法违规占地建房行为逐步清理，坚决杜绝新的违法违规占地建房行为发生，一旦发现，立即予以拆除。

（三）对于利用职权违法违规审批宅基地建房的相关干部和工作人员，要按法律、法规严肃查处。

（四）本实施意见由区委农工办，区国土资源局、规划局、住建局负责解释。

（五）本实施意见自2015年1月1日起施行，此前实施的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。

区政府关于印发苏州市吴江区农村住房建设管理实施意见（试行）的通知