上海东站这个鸽王终于来了。​

3月25日上午，东方枢纽上海东站路地合作系列活动在上海浦东新区举行，东方枢纽上海东站正式开工建设。

从最初设想到开工建设，整整五年时间。

上海东站的未来到底怎么样？对楼市的影响如何？

东方枢纽的概念会成为第二个大虹桥吗？

首先先聊聊，为什么要建上海东站。

一个新开高铁站，最首要的原因就是，市区的几个铁路站有些不够用了。

和虹桥枢纽的建设初衷类似，虹桥投入使用已经十几年了，客运量见顶，浦西传统三站的客运压力太大，不得不建新站点来分流客流。

客流变化虹桥火车站的设计接发能力为43万人次/日，在口罩之前的2019年，日均客流已经达到37.6万人次，接近饱和。

节假日等出行高峰期，虹桥运力不足的情况时有发生，上海急需新建高铁站来满足日益增长的市民出行交通需求。

因此，上海东站以及松江南站的规划建设提上了日程。

上海东站规划为14台30线，对比上海虹桥16台30线，松江南站9台23线，上海北10台22线，建成后将是仅次于虹桥枢纽的上海第二大高铁站。

吞吐量变化住在浦东的朋友经常会抱怨到浦西坐高铁十分的不方便，这回，浦东也终于有了一座属于自己的高铁站了。

另外，上海东站的建设可以与浦东国际机场形成空铁联动，打造国际级的交通枢纽。

虹桥机场以国内航班为主，而浦东就以国际航班见长。

2019年排行榜2019年，上海浦东机场旅客吞吐量就7615万人次，仅次于首都机场，排名全国第二。

而在浦东的航班中，国际、地区旅客吞吐量为3850万人次，占比超过50%，远远领先第二名首都机场的2756万人次。

货运吞吐量方面，虽然三年时间内有所回落，浦东机场仍然稳居大陆第一。

2022年初，浦东机场四期扩建工程开工，建成后预计可满足2030年浦东机场年旅客吞吐量1.3亿人次的需求，成为全国最大的机场。

浦东机场扩建效果图随着口罩时代的结束，国际交流恢复，浦东机场急需完善空铁一体的交通枢纽建设，东站的建设迫在眉睫。

交通图东站和虹桥一东一西，同样的空铁一体，同样的枢纽定位，通过机场联络线相连。

东站从出道之日起，就一直被拿来跟他的大哥虹桥枢纽做对比。

虹桥楼市的火爆有目共睹，毕竟隔着几公里外能沾上虹桥概念的小区，房价都起飞了。

大家都对东站充满了好奇，甚至想去买祝桥的房子，是买在了起飞的前夜?

博哥负责任的说，踩没踩到前夜不知道，大概率是踩坑里了。

先说结论。

东站对浦东有里程碑一般的发展意义，但眼下，周边的房子却不建议投资。

其实，直接用东站和大虹桥的概念相比较其实是不对的。

今天我们所谈及的大虹桥已经是个大而全的概念。

虹桥枢纽，虹桥商务区，大虹桥辐射区代表的意义均不相同。

我们就从三个维度对虹桥和东站进行对比。

从交通枢纽这个维度来看，上海东站规划为14台30线，对比上海虹桥站16台30线，整体差距并不大。

谈及区别，虹桥高铁站串联京沪高铁，沪昆高铁，直到长三角及全国各大省会城市，高铁直达香港九龙，能级略高；

东站主要联通沪通铁路，沪乍杭铁路，长三角内部的中小城市串联度会更高。

结合浦东机场的超大运量以及所承载的国际交流的作用，未来将在长三角一体化和国际交流中，将起到极强的代表作用。

总的来说，这两个枢纽各有千秋。

从商务区层面来看，虹桥的启动区在新虹街道，也就是今天的虹桥商务区。

虹桥商务区位于闵行，对内承接市区外溢，对外虹吸长三角企业，可以说得天独厚。

虽然东站也做了商务区的规划，启动区占地2.2平方公里，总建筑规模约300万㎡，号称集生活、休闲、娱乐和大型CBD于一体。

控规图其中商品住宅约60万㎡，租赁住宅约15万㎡，商业服务约82万㎡，另有约60万㎡商务办公，以及约7万㎡教育设施，体量相比于虹桥商务区较为逊色。

从产业来看，虹桥商务区从建设初期，赶上了房地产行业的爆发，全国的房企总部进驻，虽然今天地产行业萎靡不振，但先发优势仍在。

相对来说，东站商务区的产业引进前景还不明朗。

浦东在建的金色中环仍有大量的空间需要填满，临港的金融产业也正是发展初期，目前还无法看出什么产业蛋糕会分给东站商务区。

总的来说，虹桥商务区要略胜一筹。

从辐射区来看，东站的辐射区想象空间要比大虹桥更大一些。

辐射区对比大虹桥辐射区的范围横跨嘉定，闵行，青浦，长宁四区，由于历史因素，可开发的空间并不多。

西虹桥的徐泾本是传统的别墅区+安置区，历史包袱很重，近几年除了地铁沿线开发了一些新房，产业落位并不多，开发空间也有限；

北虹桥的江桥，长宁的临空产业园区均已成型；整个辐射区里，只剩前湾这一片待开发的片区。

而且由于四区共管，虹桥的产业引进也很难形成合力。

嘉定把蔚来落在了江桥，徐泾引进了中核，长宁的临空更是连年开花结果。

反而传统核心虹桥商务区没人愿意搭理，颓势渐显。

相比之下，上海东站的想象空间就大了很多。

一方面，周边临近的区域都是空地，有足够的空间进行建设，另一方面，作为社会主义引领区的浦东，力量会更为专一的把“东方枢纽”建设起来。

如果目光放到几十年后，两个片区都建设完毕，大东站的概念可能是要胜过大虹桥的。

说到这，是不是意味着要赶紧去东站所在地祝桥买房子了？

并非如此。

首先，东方枢纽这个概念刚刚形成，未来的区域中心在哪我们并不清楚，盲目投资很容易踩雷；

东方枢纽未来可能会很美好，甚至可能会超越大大虹桥，但是估计也得小二十年光景才能看到落地。

祝桥，或者川沙，合庆的房价当下已经很高，有这笔钱还不如买去确定性更高的板块。

相比于虹桥枢纽对浦西的增幅，东方枢纽的开发，对浦东的未来，上海的未来可能意义更为重大。

从地位上来说，浦东是社会主义建设引领区，承载着国家探索新兴产业的重要使命，是中国未来国际交流的窗口。

从基本面来看，550万的人口，1.6万亿的GDP，已经相当于一个强一线城市。

对于浦东居民来说，跑到浦西坐高铁，就和跨越一座城一样，显然是不合理的。

这样的浦东，需要一座属于浦东自己的高铁站，属于自己的交通枢纽。

东站的建设，就像苏州开建了自己的机场一样，短期内可能看不见什么经济效益，但是对居民、企业的信心提升是无价的。

随着更多规划的落地，环线也会推出相关解读，欢迎大家跟我们交流讨论。

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