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案情简介

原告陈某丽诉称：2011年6月6日二被告与原告签订售楼合同，原告购买二被告开发的房屋一间，总价为226000元。原告在2018年1月向贵院起诉要求二被告交付房屋时，才得知二被告所开发的新步行街南门地下商场没有任何合法手续，也没有取得商品房预售许可证，二被告明显采用欺骗的手段让原告预交了186600元购买了不符合意愿的房屋，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，特提起诉讼，请求依法判决。

原告陈某丽的诉讼请求为：1、判令二被告与原告2011年6月6日签订的售楼合同无效；2、判令被告返还原告购房款186600元及从2011年9月2日开始的利息和二被告故意隐瞒没有取得预售许可证的行为应赔偿原告186600元。

被告房地产开发建设公司、刘某良答辩称：二被告未提出答辩、亦未到庭。

法院审理查明：2011年6月6日，原告作为乙方，城市建设综合开发有限公司新步行街南门地下商场住宅小区售楼部作为甲方签署售楼合同一份，合同约定乙方购买甲方开发的街东段路北地下商场壹号东楼从北往南数第16间地下商场房屋一间，面积暂定34.5平米，总价226000元，首付1000元；双方在合同中还约定了其他事项。原告在合同中乙方处签字，被告刘某良在合同中甲方处签字，且被告房地产开发建设公司在合同中甲方处加盖印章。

合同签订后原告于2011年9月2日交付给二被告购房款185600元，被告刘某良给原告出具收据，同时被告房地产开发建设公司亦在收据上加盖其公司公章。后原告及二被告在合同履行中发生纠纷，涉案房屋至今未交付原告。庭审中被告刘某良陈述其开发的涉案房产系其本人挂靠被告房地产开发建设公司所开发经营，房子是其卖给原告的。另查明，被告房地产开发建设公司至法院开庭审理之日仍未取得原告所购买房屋的预售许可证。

判决要点

法院审理认为：2011年6月6日原告与被告刘某良签署的售楼合同，被告房地产开发建设公司在甲方处加盖其单位印章，且原告提供的185600元的购房款收据也加盖有其单位印章，被告刘某良亦陈述涉案房产系其挂靠被告房地产开发建设公司实际开发并销售给原告，综合以上事实法院认定该售楼合同的销售方主体为被告刘某良及被告房地产开发建设公司。至法院开庭审理之日被告房地产开发建设公司仍未取得涉案房产的商品房预售许可证，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告于2011年6月6日与被告刘某良、房地产开发建设公司签署的售楼合同无效。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……。

被告房地产开发建设公司、刘某良未提供证据证明其已告知原告涉案房产未取得预售许可证的事实，故原告有权依据该规定请求被告房地产开发建设公司返还已付购房款185600元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。结合原告交付购房款的时间及其他事实，法院酌定被告房地产开发建设公司除返还原告购房款185600元外，另向原告承担已付购房款50%的赔偿责任计款92800元。

被告刘某良亦系售楼合同主体并收取购房款，但因其系自然人而非房地产开发企业，故被告刘某良仅应与被告房地产开发建设公司共同承担返还原告购房款185600元的民事责任，原告要求被告刘某良承担已付购房款185600元的赔偿责任，法院不予支持。

判决结果

综上，法院判决：一、确认被告房地产开发建设公司、刘某良与原告陈某丽于2011年6月6日签署的售楼合同无效。二、被告房地产开发建设公司于判决书生效之日起5日内返还原告陈某丽已付购房款185600元。被告刘某良承担连带责任。三、被告房地产开发建设公司于判决书生效之日起5日内赔偿原告陈某丽92800元。

律师点评

该案是商品房预售合同纠纷，但是被告房地产开发建设公司并未取得预售许可证明，双方的房屋买卖合同无效。被告未取得预售许可证明就与原告签订房屋买卖合同，属于解释第九条第一项规定的欺诈行为。因此，法院判决被告返还已支付的购房款185600元及50%的赔偿。需要注意的是，解释第九条规定的，不超过已付购房款一倍的赔偿是最高限额，原告可以主张最高一倍的赔偿，但是法院最终可以自由裁量，像本案中原告主张的是一倍的赔偿，但法院最后判决按已付购房款50%的标准计算。

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