依规，契税由买方缴纳，增值税附加、个税、土地增值税则由卖方缴纳。

  当然，宁波二手房买卖的所谓惯例，是房东“一脚踢”、只算净得多少房款，交易税费通常是转嫁给买方的。

  交易税费的计算主要有两种情况：没购房发票的和有购买发票的。

  02

  没购房发票的怎么算？

  先算在不能提供原购房发票、核定征收方式下单身公寓的交易税费。

  假设一套面积50平方米的单身公寓，单价15000元/平方米，即总价75万元。据上表可知，这么一套单身公寓，得缴：

  契税=75万元X3%=2.25万元

  增值税及附加=75万元X5.6%=4.2万元

  个税=75万元X2%=1.5万元

  土地增值税=75万元X5%=3.75万元

  总的交易税费，高达11.7万元！

  如果所有税费要买家承担，那买家相当于是按17340元/平方米的单价买入这套单身公寓，实际单价比合同单价高出近2400元一平方米。

  03

  有购房发票怎么算？

  再来算能够提供原购房发票、按实征收方式下单身公寓的交易税费——这个就比较复杂了，小编脑细胞死了起码一半，主要死在算土地增值税上……

  首先要搞清楚2个概念：

  第一，差额，怎么算？这与计算增值税及附加、个税相关。

  第二，累进税率，怎么算？这与计算土地增值税有关。

  按实征收方式下的所谓“差额”，在算增值税及附加时候，是指房子的成交价与原购入价的差额。

  算个税，差额则是指房子成交价减去原购入价、原来缴纳过的契税、本次转让房屋中所缴纳的税费（包括增值税及附加、土地增值税）及有关合理费用（主要是装修费用）后的余额。

  上文所举例的那套单身公寓，假设当初购入单价是12000元/平方米、即50平方米的总价是60万元——需要提供原购房发票来证明，那么现在按75万元出售，需要缴纳增值税及附加=（75万元—60万元）X5.6%=8400元。

  因为计算个税涉及到土地增值税，所以我们先来算土地增值税。

  土地增值税的计算公式是：

  土地增值税=增值额×税率—扣除项目金额×扣除系数

  按实征收方式下，土地增值税的税率，叫四级超率累进税率，分成30%、40%、50%、60%四档，具体计算公式分别是：

  1.增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额=增值额×30%；

  2.增值额超过扣除项目金额50%、但未超过100%的，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%；

  3.增值额超过扣除项目金额100%、但未超过200%的，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%；

  4.增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%。

  这个公式里面，扣除项目金额的计算，也有一个公式：

  扣除项目金额=原购房发票金额×（1%2B5%×年限）%2B转让环节缴纳的有关税金（包括此次转让时缴纳的增值税及附加、当初购房时缴纳的契税等）。

  其中，“年限”代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数。而四级超率累进税率具体公式中的5%、15%、35%，就是指“扣除系数”。

  增值额的计算公式是：

  增值额=现转让总价—扣除项目金额

  还是以上文那套单身公寓为例，假设房东是2年前买入的，当时缴纳的契税=60万元X3%=1.8万元，精装修、所以没有装修费用，则：

  扣除项目金额=60万元X（1%2B5%X2年）%2B原购入时缴纳的契税1.8万元%2B此次转让缴纳的增值税及附加8400元=68.64万元

  增值额=75万元—68.64万元=6.36万元

  增值额与扣除项目金额之比=6.36/68.64=9.3%，即没有超过50%。所以土地增值税按增值额的30%计算：

  土地增值税=6.36万元X30%=19080元

  现在，我们返回头再计算这套单身公寓的个税：

  个税=（75万元—60万元—原契税1.8万元—此次转让缴纳的增值税及附加8400元—此次转让缴纳的土地增值税19080元）X20%=20904元

  总结一下。这套单身公寓以按实征收方式需要缴纳的交易税费，包括：

  契税：2.25万元

  增值税及附加：8400元

  个税：20904元

  土地增值税：19080元

  总计交易税费：70884元，相当于75万元总价的9.45%。

  显然，虽然计算非常复杂，但按实征收比核定征收，能少缴将近5万元的交易税费。

  当然，这是这套单身公寓房价涨得不那么多的情况下算出的交易税费。

  如果这套2年前以60万元买入的单身公寓，现在翻了一番，涨到了120万元，那在按实征收方式下，需要按40%的税率缴纳土地增值税，算下来将近19.5万元之多！其交易税费总额则高达33.5万余元——相当于转让总价的28%！

  所以需要特别注意的是，在四级超率累进税率下，单身公寓的土地增值税，是你赚得越多、税越高！

  我们也做了个比较的表格：

  举例：一套“40年产权”的单身公寓，证载面积50平方米，精装修交付，2年前以60万元总价买进，现在以75万元/120万元总价卖出。

  04

  税费远高于普通住宅

  不管是核定征收还是按时征收，单身公寓的交易税费，显然都远远超过普通住宅——

  同样是满2年、50平方米的房子，简单按核定征收算，单身公寓的契税、增值税及附加、个税、土地增值税加起来。得缴转让总价的15.6%；

  而普通住宅增值税及附加免征、契税1%、个税1%、没有土地增值税，只要缴转让总价的2%就够了。

  按宁波二手房交易的惯例，房东如要买家承担全部交易税费，单身公寓的市场接受度高低，可想而知。

  当然，目前宁波二手房市场上有些单身公寓房源，其实是亏着卖的。

  像鄞州万达的48克拉，当初1.5万元/平方米开盘，10多年了，现在市面上挂牌价仅1万元/平方米出头点的也不少。

  亏着卖的情况下，以按实征收方式，增值税及附加、个税、土地增值税倒都是不用缴了，但房东的心情，也是可想而知……

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文章来源:中国宁波网 返回搜狐，查看更多